二三线城市扩大限购大势所趋 楼市投资谨慎为先(4)

　　-投资警示

　　房地产信托　高收益恐难持续

　　在银行全面收紧房地产信贷的情况下，越来越多的房地产开发项目需要将融资的触角伸向成本更高的房地产信托。为防止信贷政策进一步收紧，不少中小型放房企宁愿承受接近20%的高成本，换取过冬的救命流动资金。然而，房地产政策加速收紧，在“金九银十”到来之前二三线城市开始限购，这个“冬天”或许比各大地产商想象的更为漫长。房地产信托的高收益兑付风险开始大幅度上升。

　　房企大量借道信托 监管严控资金隐患

　　中国银监会授权中国信托业协会发布的最新统计数据显示，截至今年二季度末中国信托资产规模达37420亿元，比上季度末增长14.5%，约17%投向了房地产领域。上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.7亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍。

　　由于房地产信托发行过快，以银行信贷投向限制为主的房地产调控政策大受影响，面临着按下葫芦浮起瓢的困局。加上房地产企业在调控下风险剧增，不少房地产信托经营不规范，从4月份开始市场传出“叫停”房地产信托的传闻，5月份更是一片风声鹤唳。

　　尽管一次次的“喊停”只是虚惊一场，但是银监会收紧房地产信托的决心已经非常明确。银监会主席刘明康曾多次强调要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管。而银监会目前更要求信托公司每月上报《房地产信托业务风险监测表》，汇报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息，并要求信托公司都要详细说明抵押或担保措施。对于三个月内到期兑付的房地产信托项目，要求填列第一、第二及其他还款来源，并根据5级风险进行自评。除了信托公司自己的判断，《监测表》还要求各地银监局对三个月内到期兑付的房地产信托项目逐一出具“对项目到期兑付风险的判断意见”。此外，还要求信托公司在《监测表》列明“资金来源有无银行理财资金”。

　　楼市成交在下滑 房地产信托收益风险徒增

　　然而，目前房地产信托仍然以超过10%的收益率吸引着市场大量的资金。根据用益信托统计数据显示，8月份(截至18日)房地产信托收益率达10.41%，比7月份10.38%略有上升，而信托产品整体收益率达9.54%，比7月份9.23%高约3个百分点。

　　今年上半年房地产信托的平均年收益率为9.81%，比2010年全年房地产信托8.92%的平均年收益率上升了一成多。自2010年10月份起，房地产信托收益率一路走高，特别是今年5至6月份，房地产信托的平均收益率超过了10%，从而拉动信托产品整体收益率超过9%。与其他信托产品相比，房地产信托收益普遍比其他产品高出1.5个百分点。

　　然而，在房地产政策进一步收紧的情况下，如此的高收益是否能够兑付或者持续将成为一个很大的疑问，10%以上的超高收益同时也意味着超高风险。业内人士对媒体表示，监管层目前对这部分业务如此紧张监控，主要是担心目前商品房成交量下降，造成的房地产信托资金兑付问题。一旦市场上有项目无法如期兑付，对信托业造成的影响将较大。

　　此前，用益信托首席分析师李旸对南方日报记者分析表示，如果监管部门真的要再次出紧缩政策，估计是会暂停房地产新增信托业务。不过一旦真的实施，将给信托企业带来较大的影响。整体上来看，从紧的预期也会影响未来发行的房地产信托的资金募集情况。

　　此外，由于信托相对流动性差，目前房地产信托期限长，相对不确定性也在增加，在外部宏观动荡的情况狭隘，投资风险也在增加。

　　记者 黄倩蔚