新政下的楼市怪象：小产权房跨进万元时代(4)
2011-03-04 02:57 作者：张蓓 桂瑰 来源：京华时报
二手商住市场回暖 目前北京在售的商住楼盘共有90余个，商住楼盘多以低总价小户型为主，多数为精装修，价格一般比同区域的住宅要低20%左右，而一些层
二手商住市场回暖
目前北京在售的商住楼盘共有90余个，商住楼盘多以低总价小户型为主，多数为精装修，价格一般比同区域的住宅要低20%左右，而一些层高较高的商住楼还可以做成空间分区，提高房子的利用率。
商住新房的热销也带动此前一直低迷的商住二手房市场，记者近日在商住住宅较为集中的马连道调查发现，随着二手住宅成交量急剧下滑，此前鲜有成交的二手房商住楼盘开始活跃起来，马连道某中介王先生表示，“这里的商住价格在每平米2万元左右，但周边的商品房价格都已经达到了3万元以上，相对很便宜，但房屋产权只有50年，而且由于是商住立项，物业费和水电费都比商品房要高出一倍，尽管如此，最近前来咨询和买房的人还是很多。”
由于不受调控政策约束，看好商业地产似乎已经成为投资客们的共识。对于专业投资客，商业地产仍然被普遍认为存在长期的机会。北京浙商商会副会长陈俊表示，“这几天刚刚组团去安徽，投资的就是商业地产”。事实上，除了北京，这几个月来，陈俊自己带队跑了安徽、浙江、郑州、河南、内蒙古等十二三个二、三线城市，物色了许多商业。
看起来便宜的商住价格
值得注意的是，面对市场高涨的商住需求，北京市房地产交易管理网在其网站显著位置对商住项目与住宅项目差别作了特别提示。
据悉，与传统的住宅不同的是，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如：学校、商业、居委会等，非住宅项目的土地出让年限一般为40年或50年，贷款期限一般不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款；此外，非住宅项目不能享受普通商品住宅的税费优惠，水、电等费用标准一般高于住宅项目，非住宅项目不能办理户籍手续。最后，购房人应按照规划设计用途使用，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构等。
中原地产三级市场研究总监张大伟表示，目前的调控政策主要针对的是投资需求，预计在3月份开始楼市的投资需求将因为限购而基本归零。这样一小部分需求将转移到不受限制的商业地产。楼市的产权属性比较复杂，特别是一些老项目。可能是住宅立项后来改为商业，也可能是商业项目改为住宅立项。所以建议购房者在签订买卖协议前，一定要详细查询。
对于商业地产的价格都低于同区域的住宅项目，出现“商住倒挂”现象，张大伟表示，商住项目价格看起来便宜，由于商住项目使用权低于住宅项目，其价值会逐年降低，价格也会大打折扣。
本报记者 邢飞
记者手记
让楼市热钱服务保障房建设
一轮轮密集的楼市调控，市场出现新的风景，在住宅市场成交量迅速降温的同时，商业地产备受追捧，炒家为了买房不惜假离婚，这些楼市怪现象折射出在住宅需求速冻之后，巨大的流动资金无法找到一个出口表现出迷茫与观望。
与住宅市场“不差钱”鲜明对比的是，保障性住房却面临庞大资金压力，按照既定计划，2011年，中国要开工建设1000万套各类保障性住房，“十二五”末要完成3600万套的目标。随着保障性住房建设的加速推进，资金缺乏是目前保障房建设的主要障碍。有研究认为，如此大规模的保障性住房建设，全国可能需要1.3万亿资金投入，而由于地方资金匮乏，资金成为保障性住房建设能否落到实处关键。
如何将充裕的住宅市场资金引入缺钱的保障性住房领域，融资机制是整个链条的首要一环，部分发达市场经济国家已经形成了较为成熟的保障性住房体系，其中保障性住房的资金来源更是体现了多元化的趋势。
例如，为了吸引民间资本进入保障性住房，美国地方政府通过发行住宅债券，筹集资金建造低租金住房。其还本付息不仅有地方政府房产部门收取的租金做保证，而且还有联邦政府房产部门作后盾，所以资信等级较高。
事实上，在国内，新的融资模式也逐步走向市场化，包括建筑公司与地方政府签订建设-移交协议、房地产投资信托融资（REITs）、保险资金投资等。
按照马克思的平均利润原理，等量资本追逐等量利润。因此，盘踞在住宅市场里的资金能否转投保障性住房，成为保障性住房的新鲜血液，核心还是回报率。
根据全国工商联房地产商会测算，公租房用地免征城镇土地使用税，免征营业税和房产税之后，公租房相关基金预期年收益率在5%至18%之间。 如果REITs政策出台，公租房基金内部测算的年化收益率为28%左右，如果支持保障性住房的各项政策能够实施，让楼市热钱成为保障性住房建设的新鲜血液，并非难以实现。
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编辑：闫晓辉
