上海八月推盘缩水四成 标杆楼盘唱“独角戏”(3)

　　万源城新盘“跳空高开”仍受捧

　　上周日，万源城新盘开盘当日记者在现场看到，正式摇号要7:00正式开始，但早上6:15就有购房者陆续前来，在开发商临时搭建的遮阳篷里等候。由于天气炎热，摇到号的购房者举手示意后进入大厅内等待签订合同。购房者中有一家三口，有几个好朋友一起来的，有代子女买房的父母，有情侣，还有推着宝宝车的年轻妈妈。

　　现住在万源城逸郡的钱先生一家这次来为儿子购房。钱先生对万源城的房子比较满意，因此愿意再次购买。“其它都挺不错的，但是如果不贷款，就要在半月内付清房款，两年后才能交房。”钱先生如是说。中原地产的孙先生此次代表客户来摇号，孙先生评价道，该盘在外环内，轨交旁，而且是精装修，这个价钱已经不错了。

　　不过也有购房者选择暂时观望。李先生通过搜房网得知尚郡开盘的消息，他认为这个价钱比较贵。“来现场看了以后，比较担心房子的采光和噪音问题。”该盘在正式开盘后共推出372套房源。据称，开盘当日便售出200套。

　　虽然较前期项目在价格上有明显上涨，但在结合区域房价走势比对后，此次万源城F街坊新推房源的定价仍“比较讨巧”。

　　慧芝湖“低调”中仍有买家

　　与万源城南北呼应，位于闸北的慧芝湖花园三期新盘其实早在今年3月便已获批上市，在历经较长销售期且近期无广告助力之下，该楼盘仍在7月签约销售17套房源。

　　据21世纪不动产上海锐丰新梅分行经理刘珍德反映，目前慧芝湖一、二期次新房单价在4万元/平方米左右，已高于新房售价许多；如加上税费成本、单价更可达4.2万元/平方米。而三期新盘因户型设计较好，采光通风条件优于前两期房源，相较之下性价比自然较高，也成为不少买家的首选。

　　她同时表示，在闸北大宁板块，四大标杆楼盘（慧芝湖花园、宝华现代城、新梅共和城、明园森林都市）挂牌量一直较少，小户型尤为稀缺，如有市场价格的两房挂出，一般半月之内便可成交。而此次慧芝湖三期新盘推出，弥补了供应不足问题，也是其长期销售领先的重要原因。

　　观点

　　中环小户型：推盘多整体规模大

　　7月1日至24日期间，全市共有9个单价在3万－4万元/平方米、套均面积介于70－90平方米小户型中高档新建住宅项目成交，其中有4个项目位于中环区域，按成交面积由大到小依次为万源城F街坊、慧芝湖花园三期、品尊国际公寓和大华锦绣华城，且这4个项目均占据同类项目成交面积前四名位置。

　　21世纪不动产上海区域分析师邱丹认为，从上述数据中不难发现，近期中环小户型中高档楼盘更热销；而其背后支持原因，主要有以下几点：

　　周边规划：中环项目开发期数多、整体规模较大，且易于打造风格统一的全新居住社区。

　　周边配套：与内环相比，中环配套虽仍有差距，但不少板块已有轨交开通、自驾出行也较方便，弥补了配套方面的劣势；与外环项目相比、区位和配套优势也较明显。

　　买家心理：因内环已是房价高地，同等预算、要求标准下，则或是板块层次有所欠缺，或是楼盘并非标杆，不符合部分买家彰显身份诉求，使其产生“退而求其外”想法。

　　观点

　　“金九银十”或将上演客户争夺战

　　汉宇地产研究部分析人士指出，从目前多个板块内的标杆楼盘成交表现来看，受到“限购”、“限贷”政策进一步深化影响，销售速度已经表现出受阻影响。在往后的“金九银十”，开发商将上演客户争夺战。

　　以杨浦新江湾城板块的“九龙仓玺园”为例，该项目作为板块内的标杆项目，首次开盘之时，受到高端置业者热捧，短短一个月内时间，快速售出96套房源，整体成交率超过50%，而在最近（2011年6月底）加推后续房源后，成交速度明显放缓。据统计，该项目新推房源套数为165套，而经过一个月时间后，交易套数则为29套，前后差距十分突出。不仅如此，浦东唐镇板块的“绿城玉兰花园”、浦东花木板块的“浦东星河湾”等作为各自板块内的标杆项目，均同样面临着成交受阻的尴尬境遇。

　　截止到目前，上海楼市住宅存量面积为766万平方米，并且市场供大于求状态始终未被打破，随着可售房源日益增多，将进一步加剧开发商资金链紧张的现状。上述两大原因，使得下半年开发商将不得不选择加大优惠幅度，来缓解自身资金运作的问题。

　　调控政策的最终目的并不是打压开发商的推盘节奏，每个开发商都有销售目标，为完成各自的销量指标，故众多开发商将会在“金九银十”时期，上演客户争夺大战。届时，推盘数量将增多，为使自身产品更具吸引力，开发商将会通过优惠手段，吸引优质客户目光，而优惠促销的幅度，也是影响下半年房价是否会出现显著调整的一大决定性因素。