房产新政下 济南社区商铺成投资“新贵”(2)

　　初次投资先租后买较保险

　　在许多投资者看来，买下一个铺面若非长期持有则存在着很大风险，而租下来后经营压力大，且利润率似乎难以保障。是租还是买?成了许多投资者的心头之惑。

　　专家介绍，一般的社区商铺，从总体形式上看，不外乎两种，出售或出租。就济南市来说，规模较大的临街型商铺或底层商铺，以出售居多;而小区内部规模较小的商业街或零星的店铺，则以出租为主。如果单从收益上看，出租无疑对房地产商更有利一些，长期算下来，收益较出售要高得多，但出租对开发商的要求也较高，首先要有资金实力，不急于回笼资金;其次要有良好的管理团队，还要有对商业地产的管理经验，熟悉各种商业业态，能支付较高的管理成本等。而出售则显得简单一些，只要项目规划设计好，和住宅互相补充，相得益彰，就能很快收回成本。

　　专家认为，对缺乏经验的初次投资者来说，先租后买是较为保险的方式。因为，投资初始对商铺价值的预测，难免会和实际情况有所差异，投资者不妨先租下商铺，在经营过程中发现项目是否真的具有长期投资价值，再决定是否买下不迟。如果在租赁期内发现状况不好，损失也不会太大。当然，在进行投资决策的过程中，如果对市场状况不甚了解，最好还是向专业机构咨询，不要盲目投入。另外，在出租期间开发商也能收到相应的回报，这种方式对双方来讲都能降低风险。

　　专家还特别提醒，投资者在租社区商铺的过程中，有一种情况要特别当心，即开发商为了销售房子，而创造了一个商业街概念，实际上这条街的使命，也就是为了和小区相配套，一旦房子售完，商铺也就很有可能寿终正寝，或改作他用。由于这种商铺事先并没有通过规划审批，有点类似于临时房，因此，房产商不具有产权证，没有产权，当然更没有租赁权。在这种情况下，和商户签订租赁合同的也只能是假手一个自然人而不是法人了。如果日后产生纠纷，按合同规定，也只能和签订合同的那位自然人打官司，风险无疑增大了许多。

　　规避风险不盲目跟风

　　当商业地产日渐走红时，人们对购买商铺往往存在一定的投机性和盲从性。值得一提的是，并非所有的商业地产都值得投资。同样的地段，不同商铺的经营状况可能有天壤之别。甚至，我们常会见到，同一间铺子，前一家不景气，后一家却有可能很兴旺。因此，若要保持投资低风险，要在投资前做好充分的工作，并警惕各种风险。

　　业内人士给予想投资社区商铺的投资者一些建议：首先要考虑投资回报。在目前的市场中，如果年回报率能达到5%—8%，该商铺即值得投资，否则所谓“投资”可能只是会赔本赚吆喝。另外，从开发商处购买商铺，事先必须调查对方的实力以及该商铺有没有销售许可证。如果是购买二手商铺，除要了解所在区域市政规划外，还必须考察其使用年限。

　　其次，充分的调研进行多方面比较分析。21世纪不动产分析人士建议投资者，在购买商铺之前，应当进行充分的调查，其中包括所在社区的位置、升值潜力、住宅价格、后期规划、开发商的资信能力等。同时，打听一下周边社区商铺或住房租金价格，通过租金水平判断商铺的售价有否偏高。

　　另外，投资者在投资商铺时也要考虑到租赁中的诸多因素，避免商铺的闲置。商铺投资依托的是人气，因此投资社区商铺时要注意周边的居住人口、外来人口以及生活配套因素。如果商铺所处地段缺乏人气，势必会影响商铺的经营。经营者在投资社区商铺时，首先要确定经营什么，社区商铺经营要与周围的消费需求相适应，否则就会造成商气不足，导致一部分商铺的闲置。值得注意的是，商铺的投资有一个培育期，投资期间可能会碰到很多复杂的因素，短期之内难以有所回报，投资者需要有一定的耐心以及实力。