房产新政下 济南社区商铺成投资“新贵”

 

　　接连不断的房地产调控新政，使得住宅市场受影响较大，商业地产却越来越红火。作为商业地产的组成部分，社区商铺更是受到众多投资者青睐。

　　专业人士介绍，社区商铺是一种回报率相对稳定、风险较低、价格适中的商铺类型，在住宅“限购”时期，可以作为投资客转投商业地产的入门品种。但同时，没有经验的初次投资者也需防范其中的风险。

　　社区商铺投资风头正劲

　　想开一家服装干洗店的孙先生，最近一直在各个社区间穿梭淘商铺。他说，想找居住成熟的社区，铺子面积60多平方米，售价在1万元/平方米左右。

　　记者了解到，今年以来，类似孙先生这样的准个体经营主，已成为商铺投资市场的主力。业内人士表示，社区商铺依托社区稳定的人流，较其他商业地产而言，投资风险相对较小，而且商铺面积大小均有，出租、转让较容易，回报率又较稳定，属于商铺投资中的“小盘活跃股”。

　　近日，记者走访市区多家大型社区看到，商铺都很抢手。以位于阳光新路的阳光100美乐汇为例，自开业以来客流量一直呈上升趋势，运营状况良好。美乐汇的业主吴先生告诉记者，选择这个地方做投资，主要是看中了阳光新路日后的发展前景，以及周边的小区入住人数不断上升和其他商业项目的落地，这些，都将给这个区域带来庞大的人流量。“我想在成熟的大社区买个小门头房往外出租，但是，转了好几个地方发现，好一点的社区商铺太抢手了，根本买不到，一些郊区的楼盘商铺倒是有，不过入住业主不多，周边人流量也不大，我不大感兴趣。”在某售楼处咨询商铺的张女士告诉记者。

　　据了解，目前济南的社区商铺价格主要在每平方米8000—25000元之间，是住宅价格的1.5—2.5倍，面积主力在70—200平方米之间。

　　业内人士介绍，社区商铺的开发经历了从无到有、从混乱无序到整体规划的变迁。种种迹象表明，济南市房地产市场正兴起一股前所未有的社区商业开发热潮，众多开发商将掘金的眼光瞄准了投资型业主，以创造新的利润增长点。近几年社区商铺频频出现一铺难求的局面，尤其是市中心黄金地段小区的商铺更是格外受青睐，价格一路飙升。

　　需围绕“人”来做文章

　　一直以来，“地段即价值”是房产界遵循的“金科玉律”。尤其对于商业地产而言，其所处的地段越好，商业价值就越有保障，升值潜力也会越高。

　　专业人士介绍，社区商业的特点在于便民、利民。有专家把构建社区购物网络，形象地称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心，满足居民日常生活消费。由此可看出，社区商业的服务半径是很有讲究的，一般都不能超过此距离。

　　在记者的走访中也不难发现，不论是销售方还是购买方，都把商铺所处小区的入住业主数量和周边的人流量都作为宣传重点和主要考察因素。

　　张先生从事商业投资行业近10年，他告诉记者，选择社区商铺要围绕“人”来做文章。首先要研究的就是社区人群的数量、层次和特征。社区商铺的合理定位和服务必须建立在对社区人口构成和特征的正确分析上，对消费能力一般的社区，包括一些郊区大盘，需要的社区经济是能满足入住后居家日常所需的商品的，如果经营一些生鲜蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、粮油食品店、日杂百货店、美容美发店、干洗店、社区大药房、儿童玩具饰品店等业态还是很可行的;而对于高档社区，除日常所需外，还可考虑诸如咖啡店、酒吧、知名品牌专营店等。

　　除此之外，商铺的成长空间也是投资者应重点关注的。投资者需要根据小区规划和未来人口数量、质量、消费能力等情况来分析。“有些郊区的大盘，尽管目前的入住率低，但是不代表以后不会有发展。这要看社区的规划，周边是不是有学校、单位、大型公交站点等，这些都会给这个区域日后带来庞大的人流量，也会使周边的商铺迅速升值。”

　　另有业内人士指出，在考虑人口因素时，过于饱和与高收入人群集中的社区不适合投资商铺。原因在于这类商铺一般本身的投资成本较高，并且没有过多的升值空间，另外高收入人群消费习惯的特殊性，不利于社区内商铺的经营。