商业地产风险泡沫越吹越大(2)

　　此外，日前针对多家房企意欲扎堆“借壳上市”，证监会下发意见稿规范“借壳上市”。要求“借壳上市”须执行首次公开发行(IPO)趋同标准，拟借壳资产必须持续两年盈利，且净利润累计超过2000万。

　　5月12日，发改委再次发布了关于执行“一房一价”政策的通知，开发商在新房价格上被进一步规范。针对开发商热衷的“LOFT”相关部门也明确，规划部门加强审查和规划竣工验收，对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收。此外，北京已将商业地产纳入调控视线，商改住项目将拿不到房产证。6月1日起，“商改住”、“虚拟商铺产权”，这些房地产开发销售中的违规行为将被遏制。

　　房贷紧缩持续凸显

　　房贷紧缩的信号仍在持续释放。日前有消息，银行可自主提高首套房的首付比例。业内人士预计，首套房首付上调至四成，会有50%贷款人群受到影响，购房需求将减少。

　　有开发商坦言，尽管今年开发企业的资金状况远好于2008年，但商业地产开发运行需要的资金量很大，今年下半年持有大量土地的商业地产开发企业压力会很大。央行一而再再而三的提高存款准备金，提高首套房的首付比例，银行放贷额度会缩小。目前通过信托进行房地产融资成本已经高达20%以上，如果房地产商资金链进一步趋紧，信托产品的收益率或会继续走高。现在很多缺少渠道的开发商借道民间借贷，但民间借贷已经出现100%的高额年息，风险很大。目前众多房地产企业纷纷在发行基金，这是眼下唯一没被政府方面限制的融资渠道，但采用基金融资目前需要给投资人15%的回报，成本也已经很高，开发商融资压力明显增加。

　　业内人士认为，商业地产，特别是大规模的城市综合体商业开发项目在资金链这一最主要的环节上日益加大的风险已不容忽视。

　　竞争呈现白热化

　　另外从专业层面上看，当前各行业企业一哄而上着实令人担忧。专业人士认为，商业地产必须对应需求量。尽管商业地产的升跌不会直接影响民生，但调控政策影响着房产投资者对楼市的预期。商业地产的投资需求弹性远大于商品住宅需求。由地方政府主导、出于追求业绩盲目的规划，恐难免导致定位不准、规模不当，而对于未来投资回报不确定，将造成招商或经营困难。对此，中国房地产住宅研究会副会长顾云昌指出，在竞争激烈的情况下，把城市综合体作为城市经济发动机，大量地供应商业地产土地，一定会造成供大于求。

　　除此之外，各类企业涉足商业地产，使本来就不充足的商业地产专业人才更为稀缺。与住宅项目不同，商业地产规划定位、设计开发、运营管理人才需要相当的实战经验。各环节都不得出现差池，否则会导致失败。如今争夺商业地产人才的战争已近白热化，有开发商感叹，现在有经验的运营经理年薪开价五百万，比现在许多开发商老总还要高。物以稀为贵，寻找得力的人手成为今年商业地产企业的“一道坎”，令开发商备感头痛。

　　有业内人士预计，未来两三年里各类商业项目将集中入市，供大于求在许多地方似成定局，商业地产的竞争会白热化。实际在海内外资金蜂拥圈地商业地产之际，一线城市局部地区的商业地产已供过于求。有报道，由于对未来市场预期变化，北京商业地产5月首周成交量暴跌75.7%。业内人士认为，二三线城市的商业地产大多需求量有限，定位失误、开发量过度形成市场泡沫的风险已成为需要高度警惕的问题。