商业地产风险泡沫越吹越大

　　目前，楼市调控政策逐步收紧，住宅市场成交量低迷，开发商纷纷从住宅地产开发转向尚未受到严控的商业地产开发。在全国各大城市商品住宅成交量持续下滑的同时，不受限购的商业地产则在不少城市出现量价齐升。商业地产俨然成为开发商以及投资者的战略转移目标，然而，商业地产需要专业精深的设计、开发、运营团队。同时，尽管商业地产无关民生，但其并非处于调控真空区，商业地产的遍地开花与快速升温同样预示其风险在不断加大。

　　纷纷进入热情高涨

　　国家统计局数据显示，今年1-4月份，全国商品房销售面积24898万平方米，同比增长6.3%。其中，住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长4.4%，商业营业用房增长7.7%。商品房销售额14078亿元，同比增长13.3%。其中，住宅销售额增长11.0%，办公楼和商业营业用房分别增长23.8%和26.6%。商业地产与住宅地产所展现的市场形成很大差异。

　　近两年来，商业地产可谓风起云涌。无论房地产上市公司、大型房企，还是中小房企，乃至保险企业、制造业等众多其他行业的民营企业均纷纷转向商业地产开发。除一线城市外，商业地产在二、三线城市，乃至四线城市遍地开花。投资企业对商业地块用地的拿地热情不断升温。眼下上市房企保利、招商地产、金地均加大了商业地产开发，一向声称专做住宅开发的万科也已经高调进入商业地产，远洋地产明确提出，在商业地产领域开发物业和投资性物业的投资比重50：50的既定战略，万通地产也宣称，未来5年内其商用物业收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资型持有物业占总资产的20%至30%。有开发企业向记者透露，去年一年该公司在多个城市取得了不下28单综合性商业开发项目，目前正在广挖商业地产设计运营人才，筹措资金，着手进入实体建设阶段。据了解，当下这种手握数十单大型商业地产开发项目的企业并非少数。戴德梁行发布的全球房地产投资报告也显示，2011年外资格外青睐中国的商业地产。全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45%，其中中国商业地产为资金重点流向。

　　规避政策风险是“诱因”

　　开发商纷纷看好商业地产主要在于规避政策风险。当一线城市商业地产趋于饱和的情况下，政策非调控重点地区的二三线城市便成为房地产企业“攻城略地”的战场。有开发商透露，由于这些地方处于城市发展的旺盛阶段，政府要业绩，急于招商引资，因此对能够较大提升城市面貌的商业地产投资，特别是一些大企业投资的“城市综合体”颇为青睐。在这些地方拿地，虽然也要按招拍挂程序走，但可以获得和政府方面协商的余地，拿地胜算大。另外，经协商地方上往往会给与减免城市配套费用、分期开发等优惠，拿地成本可大为降低。去年以来，二三线城市不断爆出投资超百亿的“造城”项目，许多大型房企跻身“造城”行列。

　　综合性商业地产的规模远大于普通房地产项目，与住宅相比，商业地产对资本规模、运营水平、价值培育等方面的要求更高，风险要大。为避免引资风险，地方政府往往要求开发企业要长久自持30%的商业物业。这对开发商的资本运作能力是一大考验。

　　由于商业地产不在新政调控范围内，开发商对非政策调控重点地区的住宅价格升值空间也十分有信心，很多城市综合体的开发商通常采取先期开发住宅，用银行贷款及销售资金滚动开发后期的写字楼、商业部分。也有开发商先期销售工时相对短、成本较低的LOFT建筑以运作商业建筑。尽管限购政策在全国普遍推开，但有不少开发商此前预判这将是一项短期政策，到年中即会放松。然而，从目前的政策形势看，中央不但没有放松对住宅的限购政策，全面紧缩的“银根”，以及接连不断的新政对商业地产资金来源正在产生巨大的影响。

　　5月18日，央行再度上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，使存款准备金率达到了21%，这直接导致银行的放贷金额将进一步缩水，开发商将面临融资压力。据国家统计数据显示，4月份房地产企业到位资金6094亿，环比下降了14.1%。其中，国内贷款下降了16.8%。显然存款准备金率上调之后，国内贷款获得资金将会继续减少。

　　与此同时，近日银监会加大了对房地产信托的监管，要求各家信托公司从本月起，每月10日前须上报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息。对于三个月内将到期兑付的项目，要求信托公司按5级分类评判风险，负责监管的银监局也要逐一出具“兑付风险判断意见”。根据中国信托业协会的数据，今年一季度投向房地产领域的新增信托项目金额达 710.9亿元，同比增长12.5%，这个数字已经与2010年各季度的均值相持平。业内人士分析，银监会的目的在于，通过掌握如上的风险数据确定是否出台新的房地产信托业务监管措施。这种“引而不发”的政策效力，显然会使此前房地产融资的重要渠道房地产信托的融资难度增加。