房产税四大悬念：税率待定 是否存免税对象
2011-01-27 15:19 作者： 来源：证券日报
重庆“两会”上明确要征收高档商品房房产税，同时是“增量存量都要征。”按照黄奇帆2010年4月接受媒体专访时透露，重庆设计的是“特别房产税的政策设计方案”，对高端住房房价和消费必
悬念 1
征收对象是谁？
重庆“两会”上明确要征收高档商品房房产税，同时是“增量存量都要征。”按照黄奇帆2010年4月接受媒体专访时透露，重庆设计的是“特别房产税的政策设计方案”，对高端住房房价和消费必须要约束，这与重庆“两会”时传出的征收高档商品房房产税的声音基本一致。
重庆划分的征收对象目前有两种，一、凡城市独栋住房（别墅）或住房建筑面积超过200平方米，且评估价值达到上年主城区商品住房平均售价3倍以上住房的产权人。二、住房评估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价3倍以上住房的产权人。
此方案一出，便引来众多争议。重庆市高出城市均价3倍的高价房和别墅，只占全市房屋总量的很小一部分，独栋住房（别墅）一般在城市郊区，房价很少有达到城区商品住宅均价3倍以上的，大范围的别墅将可能被排除在征收范伟之外，城区的高档公寓虽然价格偏高，但既符合200平方米以上，又是3倍均价以上售价的住宅，剩下的数量并不多。
与重庆不同，传言中的上海版房产税属于增量存量“一刀切”的方式，对增量房进行调节，针对新购房者人均面积超过70平方米以上征收房产税，以后再逐步过渡到存量房。但此方案一出，上海立即形成了短暂的“抢房潮”，与房产税开征“赛跑”，还有人支招说增加户口本上的人头数，以此摊低人均面积。
这些方案都存有争议。有观点认为，若要征个人房产税正确的做法就是对所有个人住房一视同仁。不论是市场上购买的商品房，还是政府提供的福利房，或是经适房、限价房，只要个人拥有产权，都应纳入课税范围。因为与其他种类住房相比，商品房特别是高档房，已经担负了更多税负。
悬念 2
税基是什么？
按照上海增量存量“一刀切”的办法，可以省去开征房产税过程中繁琐的房屋价值评估过程，按照购买价值征收即可，而重庆的计税办法则是，对高档商品房按评估价值的70%—80%计算，同时计税时扣除120平方米基本住房建筑面积。
房产税按照评估价值计征，问题在于价值怎么评估？特别是重庆，超过均价3倍的房产作为征收对象，由谁来评估？国内的房地产价值评估师少之又少，这个复杂的评估过程需要多长时间来完成，评估过程中是否存在徇私舞弊的现象，都可能产生争议。
而按照1986年版的《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。不同年代购买的位置相邻的住宅，其售价可能相差数倍甚至十数倍，这种余值的评估直接影响房产税的缴纳额度。
当然，更大的争议在于房产税与土地出让金的关系，还是绕不过房产税开征的法理问题。黄奇帆认为“如果房产税与土地出让金两头收的话就过分了”。
如果说房产税是一种财产税，那么房产作为“财产”应分为两部分，一部分是建筑物的产权，另一部分是建筑物占用土地的70年或50年使用权。房产的绝大部分价值体现在后者，而人们在购房时，已就此向政府缴纳了土地出让金。首创集团总经理刘晓光就认为，不能在交纳70年的土地出让金后再交纳房产税。
更有观点指出，如果征收房产税，则要剔除土地出让金部分，仅对房产进行价值评估，并以此为税基进行计征。然而，在今年年初财政部和国家税务总局刚下发了一份2010年12月21日的通知，对地价计入房产原值征收房产税的问题做出了新的规定。该通知称，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。对宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的3倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
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编辑：闫晓辉
