商业巨头落户济南 城市综合体跃升楼市新宠(2)

　　如今，城市空间多中心化的发展趋势增加了各个城市或区域中心对都市综合体的市场需求，作为城市功能集中体现的城市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用，这从城市综合体的扩大化中可以看出端倪。城市综合体的扩大化表现在一定区域范围，通过街区、道路交通及多种不同功能建筑群体的相互作用，形成互为价值链的高度集约化的城市开放公共空间。如：美国纽约曼哈顿、日本东京银座、中国香港中环，以及新加坡的中心区等世界著名城 市 的CBD都是泛 综 合体的典型 代表。城市综合体作为商业地产的一个种类，是商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的组合，并在各部分间建立一种相互依存、助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体不同于其他单一类型的商业地产，它是由多种业态组合而成的，这种业态组合的背后，考验的是地产开发企业的资金实力。动辄上百亿的投资，需要地产商具备完美的资金运转实力。

　　商业地产业内人士分析，城市综合体的开发还有另外一层含义。“商业地产城市综合体的撬动效应更加明显，更加有利于地产商与融资平台的对接”，地产商疯狂在城市核心位置布局城市综合体，无疑有利于未来其资产打包的融资操作，撬动资金杠杆效应。此外，城市综合体的开发还可以通过对持有型物业的打造，从而提升其住宅等销售型物业的价格，在残酷的楼市竞争中占据不败之地。

　　毫无疑问，或许是城市发展使然，或是房地产业转型的必然路径，对于济南而言，2011年，城市综合体之战刚刚引燃硝烟，而未来之战还会更为激烈，对于开发商而言，考验才刚刚开始。

　　投资者勿把综合体当住宅

　　当前期部分城市综合体运营成功之后，越来越多的开发商竞相模仿，与此同时，也吸引了大量投资者关注。对此，专家提醒投资者，在巨量开发的背后也蕴藏着巨大的风险。商业地产的规则和住宅市场截然不同，投资者千万不要把商业地产当做住宅一样去投资。另外，城市综合体项目中的住宅部分，要特别注意分清住宅产权年限，目前济南综合体项目中大部分住宅是40年产权，少量是70年产权。对于40年产权的住宅，水、电用费将按商业来算，费用高于普通住宅，而且有的不通气，一般租金也比普通住宅便宜。

　　城市综合体的价值所在，决定了它的各类型产品的价格均高于单一的同类型产品。为追逐利润的最大化，有些开发商利用购房者对城市综合体还不十分了解的特点，把商、住混合型项目说成是综合体项目，并以此向外兜售。其实两者的区别很大，从产品的呈现，到后期的服务乃至收益的保障，都不具有可比性。另外，还要看周边的环境和本身的配置。投资综合体物业，需要仔细观察周边区域是否发达，人流、物流量能否达标，是否还有其他品相较好的商业店加盟，这些都需要纳入购买前期的考查之列。最后要关注一下项目本身，办公和生活设施的配置是否舒适，酒店品牌如何，商家的口碑怎么样，这对后期的投资收益保障也很重要。