越来越紧政策调控为何效果相反(3)

　　首先，今冬明春大量房源上市，很大一部分将会成为滞销产品。捂盘，在目前的盐城市场上已不是个新鲜事。但是有些人捂得起，有些人却扛不住了。事实上，许多项目正面临不尴不尬的局面——一方面，政策压制，市场形势不乐观；另一方面，捂盘这种曾经带来可观额外利润的销售手段，导致了很多产品积压在手里。随着宏观调控政策愈加严厉，金融、税收、土地等多种手段齐施，物业税立法进入快车道，利空消息不断放出，相信这些开发商心里也在打鼓：卖？还是不卖？这个问题从来没这样让人头疼。其实，目前的市场形势相对比较平稳，开发商应该在合理的利润空间内将产品推向市场。等到今冬明春大量房源上市，产品间的竞争也会加大，如果不是很有竞争力的产品，恐怕很难逃过这一劫。到时候大量的滞销房源，可能就是对捂盘最好的惩罚。

　　其次，银行的限贷不单单是针对购房者，同时也是针对开发商。观望之后是否能达到开发商期望的目标？开发企业需要运转，资金链稳定是首要因素。根据房地产商的资金链情况看，现在开发商将房源都捂在手里。资金回笼会很慢，无形中加大开发成本。虽然近期四大银行否论不放开发贷款。但这并非空穴来风，如果出现限贷，对一些开发商来说，就意味着资金链被阶段性的隔断。如果这一类状况持续时间太长，除非该企业资金实力雄厚，否则企业将会面临困境。还是那句话，有些人捂得起，有些人会扛不住的。而部分购房者采用一次性付款，相对来说没有这方面的购房压力，对一些房产商来说，是回笼资金最佳方式，这就导致开发商分别对待购房者，小开盘或电话通知方式。

　　最后，大量房源上市，老百姓的选择余地多了，但是购买实力、购房欲望会大大下降，供需关系、买方卖方市场将会出现逆转。从目前存量房与新开工量来看，今冬明春的供给量会大幅增加。供应关系将被改变，市场进入供大于求，房源增多，消费者的选择余地也多了。但是可能因为长期的蓄水，新项目将流失一大部分潜力客户。消费者的购买欲望也会大打折扣。卖方市场将有可能转变成买方市场，房价也会相对平稳。而从目前不断上涨的物价来看，如果房价不涨，其实就意味着下跌。

　　而房地产市场调控为什么陷入尴尬？总结一下，列出了6大理由。对住房的刚性需求大都是居住性购房，但现在居住性需求却因高房价而受到了遏制；民间投资过少，可融资的大门一旦打开，得益最多的是国有开发商而不是民营资本；至于征收房产方面的税款，所起的作用只是抬高房产持有成本，不可能抑制人们持有住房的需求；至于各地区的经济发展不平衡，只会影响各地区之间的房价差别，与某些地区的房价过高并没有实质性的关系。在已有的房地产调控政策中，政府动用了财政、货币等多方面的政策工具，其目的正是为了解决这些问题，却收效不大。

　　明年将进入常态稳健期

　　无论是开发商还是购房者，大家都希望市场稳定、理性发展，不要大起大落。从2010年4月、10月国家两次出台的政策看来，其调控手段不可谓不严厉，但究其核心本质，还是为了遏制房地产过度投资和房价非正常的快速上涨，而并非是在压制房地产行业的良性发展。虽然在此调控之下，房地产企业的资金运转会有一定的困难，但只要开发企业有效的提升产品品质、合理的布控开发节奏，还是能在挑战与机遇并存的市场中找到自己的位置。

　　从大趋势上而言，2011年房地产市场将平稳健康地发展，改善型需求、自住型需求等，将能够得到有效的释放。

　　对于明年房地产市场行情，市场仍将呈现“稳降缓涨”的发展势头，“稳降”是市场自我调整的一个新阶段，是新政乃至后续政府或将出台宏观政策的一个消化期，这个阶段应该是在明年上半年出现，市场必须对新政政策进行消化，对于房价，存在一个新的心理接受度的过程，市场发展总体可以说是平稳。“缓涨”是市场向上发展的一个阶段，是市场需求的自我体现，盐城的房地产市场较之一线城市来看，还有很大的发展空间，城市的扩张、人口的增长都充分带动区域市场对房地产业的大量需求。