中海紫御再陷囤地暴利风波 签约地价92元每平
2011-10-28 21:32 作者： 来源：京华时报
去年就陷入囤地谋暴利风波的中海紫御公馆，再次被人爆出超低拿地价格。
去年就陷入囤地谋暴利风波的中海紫御公馆，再次被人爆出超低拿地价格。
据知情人透露，2002年8月，中海通过合作转让方式获得土地时的楼面地价仅92元/平方米，经过6年捂盘才出售，目前该项目的售价为45000元/平方米。虽然如此暴利，但据爆料人称，一半的土地补偿款还是经过出让方长达5年的诉讼才要回来，而且中海对当年协议拿地时承诺的200平方米公建补偿至今迟迟不予兑现。
签约地价仅92元/平方米
去年10月，据媒体报道，中海地产的年报披露位于北京南二环边上的中海紫御公馆楼面地价成本仅500元，却卖出4万元/平方米的高价。80倍的暴利，立刻将中海紫御公馆推向“京城最暴利的楼盘”的宝座。但近日，有知情人向记者爆料，其实该项目最初的拿地价格仅为92元/平方米！
据该知情人透露，中海紫御公馆所在的地块原本是北京松林里危改小区项目，是中海从北京首建建设有限责任公司以协议转让形式获得，当时的转让费仅2700万元。当时的规划中，地上建筑面积近30万平方米，平均下来，楼面价仅为92元/平方米。
这个价格令记者无法相信。在当下楼市谈及百元拿地无疑是天方夜谭，更何况这块地还是在二环边上。据记者了解，即便放到10年前，这个区位的地价也不可能低到如此程度。
但这笔交易的确如此。北京首建建设有限责任公司（以下简称北京首建）相关负责人向记者核实了该信息的真实性，并出示了当年的合作开发合同。
在这份签订于2002年8月的开发合同上约定了中海需分5期、以补偿款的形式付给北京首建2700万元转让金，转让的松林里危改小区规划总建筑面积37.03万平方米，其中地上建筑面积29.38万平方米。此外，补充合同上约定，项目中的大型公建完成后，中海同意“无偿将200平方米物业（带产权）转让给北京首建”。
如此算下来，楼面地价的确低得令人吃惊。
囤地捂盘6年才售
如此低廉的价格拿地，中海却没有马上启动该项目，直到2007年，才领取了《国有土地使用证》，2008年10月才领取了《施工证》，并以“中海紫御公馆”之名同期开盘，售价18000元/平方米。据记者了解，2003年，北京南二环附近的项目售价仅在6000元/平方米左右。囤地6年，房价上涨三倍，但这只是中海紫御公馆高额利润的开始。
2009年12月，中海紫御公馆售价跳涨至33000元/平方米，2010年3月，涨至42000元/平方米。如今该项目进入现房阶段，北京市房地产交易管理网上的信息显示，目前该项目拟售价格为45000元/平方米。也就是说现在中海紫御公馆卖一套600平方米的房子，就能拿回当年支付的土地出让金。
业内一位不愿具名的资深人士称，不排除中海紫御公馆可能是因为拆迁等因素推迟了开发速度，但是从拿地到开盘竟然长达6年之久，所处的位置又是市中心核心区位，因此很难逃脱“囤地捂盘”的质疑。
该人士告诉记者，虽然政府三令五申不得捂盘，但是从这么多年的经验看，大多数囤地捂盘的项目都获得了超额利润，尤其是位于市区核心地段的项目。
2010年，中海紫御公馆拿地成本仅500元的信息遭到披露，立刻作为囤地捂盘的典型，成为京城最暴利的楼盘之一。
补偿款拖延6年未付
当中海赚得盆满钵满之时，当年土地的出让方北京首建却还在为后期的补偿款四处奔走。
“早知道后来房地产市场如此火爆，我们砸锅卖铁也不会卖项目的”。该负责人告诉记者，如果不是因为当时公司的资金实在过于紧张，绝对不会以如此低廉的价格出让松林里地块。
2002年，北京首建承建了北京首批经济适用房之一的诚苑小区，但因缺乏启动资金而搁置，首建公司转让项目取得土地转让费的目的就是将该笔资金投入“诚苑小区”。
据该负责人介绍，当年房地产项目开发是以滚动开发的形式进行的，前期资金并不需要很多，前期只要投入部分资金办理有关手续，缴纳部分土地出让金后使项目运转起来即可通过其他融资方式继续建设，但是如果前期资金不到位，则项目根本无法启动。
为了启动诚苑小区，北京首建忍痛出让了松林路项目以换取启动资金。当时预计一切顺利的话，北京首建将在2004年收到所有款项，但没有想到的是，在北京首建完成了所有责任之后并未收到全部款项，直到2010年，中海仅支付了两期补偿款，就以“合同所约定的付款条件并未完全成就”为由，拒绝支付剩余的1350万元；以规划变更为由，拒绝兑现当初约定的200平方米公建。
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编辑：闫晓辉
