研究报告称广州数万套小产权房成城中村改造难(2)
2011-08-02 15:23 作者：陶达嫔 来源：南方日报
声音：小产权房政策应合理安置现有住户 对于广州近日原则通过的《广州市城中村改造成本核算指引(试行)》，研究报告并不赞同其中关于无证小产权房在
声音：小产权房政策应合理安置现有住户
对于广州近日原则通过的《广州市“城中村”改造成本核算指引(试行)》，研究报告并不赞同其中关于“无证小产权房在城中村改造中当做违建拆除。”的做法。
“‘三旧改造’应该遵循可持续性和公平性原则，毕竟在小产权房里的住户住了那么久，应该合理安排好他们的安置问题。”担纲此次研究报告主笔的广州市社科院城市管理研究所所长黄石鼎认为，对于小产权房的政策，应该结合“三旧”改造实际，对在1996年12月之前开工建设的，没有经区以上规划管理部门批准但不影响城市规划的集资房，补交土地出让金等手续后予以确认权属，应可享受城市居民户均住房面积的拆迁安置，超出部分面积不再另行补偿。
对于自1996年12月之后开工建设的“小产权房”属于明令禁止情况下的违法建筑，在宅基地手续齐全的情况下，研究报告建议可以分以下两种情况处理：购房者是广州城镇居民的，可选择货币补偿(按“小产权房”成交时的宅基地房屋价格1：1补偿)，或补交当时商品房与宅基地房的差价后，在村民住宅复建房中获得一定面积的拆迁安置，具体面积由村集体与购房者协调;购房者是外地城镇居民或村民的，一律给予货币补偿(按当时的宅基地房屋价格1：1补偿)。
对于选择货币补偿的屋主，政府可优先向其提供公共租赁房服务。超过期限，且拒不拆迁的“小产权”房屋不予补偿，依法拆除。对宅基地房屋使用手续不完全，且违法乱搭建的部分，一律不予补偿，并依法拆除。
建议：“私私合建”可考虑采用集体用地补偿
另外，对于部分城中村房屋通过本地人与外地人合作共同建成的“私私”合建房，研究报告称，这种“私私”合建模式的主要特点是由本地村民提供土地，外地人提供资金，房屋投入使用后村民拥有产权和部分使用权，外地人拥有永久使用权，并通过合约、合同形式予以确认。使用权的共享意味着房屋经济利益的共享，《关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见》第21条对非本村村民房屋拆迁补偿办法规定为“原则上按产权面积予以货币补偿。”，但未对拥有使用权而无产权的情况作出规定，这使得此类房屋在城中村改造过程中拆迁补偿中遭遇尴尬。
对于“私私合建”的拆迁，研究报告建议要界清产权和资金的归属。由于本村村民只提供了土地而对房屋没有投入资金，因此拆迁时可采用征收集体用地的补偿标准，考虑到历史原因，可适度给予补差价置换回迁房的优惠。
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编辑：闫晓辉
