滨江一楼盘主动“晒”出开发成本 清单是否有水(2)
2011-07-14 05:15 作者：吴彩萍 来源：浙江在线-今日早报
不过开发商比较统一的说法是，撇开石材干挂等精装成本，一般一个中高端高层公寓的建安成本在3500元/平方米左右，钱塘帝景是45层高的超高层，超高层
不过开发商比较统一的说法是，撇开石材干挂等精装成本，一般一个中高端高层公寓的建安成本在3500元/平方米左右，钱塘帝景是45层高的超高层，超高层的建安成本比高层会高上800—1000元/平方米左右。而此外的景观、外墙等等因素，就要看开发商是否舍得投入了，因为楼盘还没有交付，最后配置怎么样很难说，这是一个说不清道不明的空间，这就要看开发商是否真正将配套落到实处了。
另外一个市场最为关心的税费问题。那么，开发领域的税费到底包括哪些部分？据杭州地税局相关负责人介绍，这主要包括7个方面，分别为营业税、城建税、教育费附加、水利建设资金、印花税、土地增值税和所得税，其中前五项税费约占总销售收入的10%，所得税为净利润的25%，土地增值税一般按照总销售收入不低于2%预缴，最后清算，多退少补，但因为关于土地增值税清算的条例频频出台，所以最终按照多少价格来算，存在很大的变数。而从钱塘帝景的税费占到销售收入的26.9%来看，它对这一块的预留空间还是比较大的。
成本核算
其实十分混乱
记者在采访过程中发现，许多公司对于开发成本的核算非常混乱，对于同一个成本的报价也相差甚远。公司之间成本的归类不同，显然是成本标准很难统一的一大原因。对此，一位业内人士表示，目前杭州在成本核算上都是非常粗糙的，包括一些品牌开发商，大家都是粗算算的。所以有的时候，这家公司跟那家公司的成本名称虽然一样，但其实说的并不是一个概念。
当然，也有一些公司的成本核算非常细致。记者曾经看到过一个外地公司某项目的经济测算表，里面把开发成本分成了8类，分别为土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费和开发间接费，再加上期间费用，构成项目的总投资。税费和利润另算，显得更为清晰明白。而它对每一项成本的测算都相当细致，达到了170项之多。比如，它甚至列出了“风险费”一项，针对材料价格上涨、总包竞争性不足、设计方案颠覆与图纸修改等因素，列出了自己的预判。
很显然，在楼市面临调控的大背景下，这样的成本核算更有利于公司控制市场风险。如果这么细致的成本清单能够公布于世，对于购房者来说，那才叫真正透明。
要警惕
成本价销售项目
值得一提的是，购房者如何看待开发商公布的成本清单，也颇有讲究。
一位业内人士表示，很明显开发商公布开发成本，总是有这么一层意义：现在的房价已经没有多少利润，或者已经接近或低于成本价，购房者可以选择出手了。事实上，在楼市迎来史上最严厉调控的现在，不排除不久的将来，会有很多楼盘打出“成本价”来吸引购房者。
他说，楼盘开发成本对于自住需求者来说，有一定的参考意义，购房者希望买到价廉物美的商品，也是人之常情，但房价显然并不是越低越好。他说，房子毕竟是有70年产权的商品，它是人们遮风避雨的场所，一定的安全性和舒适性，是必须的，这就需要开发商有一定的投入和配置。
“资本是逐利的，如果房价定得太低，开发商没有什么利益可图。我想大多数开发商会选择做减法而不是加法，最后交到业主手中的，只是一个各方面都有问题的烂盘。这对于购房者来说，也是没有好处的。”他说。
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编辑：闫晓辉
