保障房、房价和房产税 2011楼市三大悬疑(2)

房价

持续调控能否遏制上涨趋势

虽然一年之内调控措施不断，上海房价依然高歌猛进。统计数据显示，2010年上海新建商品住宅全年平均成交价已突破2万元/平方米大关，达到21507元/平方米，同比大涨33%；从去年前11个月的数据来看，上海二手房全年成交平均价格也同比大涨28%，达到16400元/平方米。

佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年上海新建商品住宅全年平均成交价已突破2万元/平方米大关，达到21699元/平方米，同比大涨34%；从去年前11个月的数据来看，上海二手房全年成交平均价格也同比大涨28%，达到16400元/平方米。

佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上海全年新建商品住宅成交量约972万平方米，较2009年爆发性增长的1764万平方米的全年成交量同比大减了45%；一轮接一轮的调控效力主要体现在成交量的萎缩上，但对于平抑房价收效甚微，同比2009年16193元/平方米的全市均价，2010年上海新建商品住宅均价大涨3成，已达到21699元/平方米。

分析全年成交情况可以看到，去年上海房价的大幅攀升与全年调控氛围下高端住宅持续逆市热销不无关系。虽然上海市相关政府部门已明确均价3万元/平方米以上的项目预售许可证审批权已上移至市级房管部门，且高价房入市须“排队候审”、陆续上市，但在通货膨胀预期、货币流动性泛滥等多重因素的影响下，这一系列措施并没有影响到高端住宅的销售，一旦有高端住宅入市，大多能引起热销，并迅速拉升全市均价。

据国家统计局最新数据显示，去年11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。央行去年12月15日公布的一则调查报告显示，全国50个城市75.5%储户认为“房价过高，难以接受”，但与此同时，“房地产投资”又被受访者列为投资首选。

这似乎始终是个悖论。在这种悖论中，2011年房价能下降吗？ 最新数据显示，去年1至11月，全国房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%；全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，新开工面积暴增，意味着去年四季度至今年，可供预售的商品房规模将有较大幅度增加；而土地购置面积的大增，则意味着今年下半年直至明年，可供预售的商品房规模也将持续扩大。供应增加，而需求却因调控明显萎缩，这也就意味着，未来两个季度，甚至更长时间内，很多城市将出现持续的商品住宅供大于求的状况。

他预计，在强大的调控压力、市场供大于求、企业渐趋差钱等三大因素影响下，在未来不到半年的时间内，70个大中城市、尤其是一线城市的房价，将总体呈现下跌趋势。尽管去年11月份部分城市成交上涨，一些大型房企也斩获颇丰，但本轮调控政策中最重要的“限购”和“限贷”政策，具有一定的“后发效应”。因此，今年二季度之前，市场会保持降温态势。

中国房地产协会副会长朱中一却认为，在目前通胀持续和股市低迷的环境下，居民的投资渠道十分匮乏，尽管房价在高位运行，但仍然有很多人比较热衷于投资地产。另外，2010年土地、劳动力、建筑材料等价格都涨幅较大，这也从成本上对房价有一定的推动作用。

朱中一认为，目前东部地区许多城市采取了限购政策，这对高房价有一定的抑制作用，但是在这种格局下，资金会被迫大量转向中西部二、三线城市，进而推高中西部地区的房价水平；而且从东部地区来看，这些城市恰恰是中国土地供应最紧张而市场需求最大的地区，因此这些地区房价很难下降。

在多方力量的博弈下，过早地评论2011年房价走势似乎都是大胆行为。纵然有再多理论依据支撑，对于复杂多变的中国楼市来说，也许什么都不算奇迹。