全国土地财政大幅缩水 上海卖地收入降一半(2)

为扭转被动局势，广州市政府甚至在6月份曾在当地五星级酒店设宴，邀请了200多家开发商及企业的500多名嘉宾出席，目的是向外界发布今年的土地供应计划和供地表，2011年广州市辖10区计划出让土地12.72平方公里，包括商品住房用地3.37平方公里，力促年度土地出让计划的完成。

只是，地方政府倾力推出的高量土地供应，并没有一如既往得到开发商的热烈响应。

刚刚过去的8月，土地流拍现象依然在持续，土地市场未改惨淡局面，成交量持续下滑。来自中国指数研究院数据信息中心的数据显示，今年全国133个城市单月住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交量在8月达到最低，成交面积1918万平方米，较去年同期减少19%。

北京中原市场研究部总监张大伟以北京土地市场为例分析认为，在住宅限购的背景下，企业对住宅用地的追捧热情依旧不足，大部分住宅地块都以接近底价成交，即使是部分城区的热点住宅地块也均以低溢价率签约。此外，北京33块包含居住属性的地块中，只有6块位于城八区，其余均在郊区。与此同时，超过六成的住宅用地为保障性住房用地或需要配建保障房，这也一定程度上影响了住宅地块的成交价格。而在数次提高的存款准备金率及信托渠道收紧的情况下，销售速度同时放缓导致回款难，这些都使得开发商资金压力加大，影响了他们的拿地能力。

卖地议价空间增加

无疑，北京、上海、广州以及深圳等一线城市下半年集中推出大批土地，仍不能扭转今年以来土地市场的整体低迷行情。但业内人士认为，相关教育、城市建设费用均需要土地收入来支撑，地方政府并不会因此放弃土地财政，预计未来4个月全国范围内还将出现集中供地的盛况。

据悉，从9月开始，北京土地市场就将再度迎来一轮供应高潮。目前，在北京市土地整理储备中心挂出的经营性用地共26宗，总建筑面积约461.3万平方米。其中10宗住宅用地将于9月投标或者竞价出让，规划建筑面积超百万平方米，且多数地块位于顺义、朝阳、通州等热点区域。

同策咨询研究部总监张宏伟同时预计，接下去4个月，上海也可能会通过大量推地来加快土地收入的进账。

但张大伟预计，虽然9月以后土地市场可能因供应上涨而出现一定程度的成交升温，但是预计很难再达到2010年的水平。“楼市调控在下半年的力度只会加强，这将使得土地市场依然维持今年前8个月的冷清。”

但广州要完成年初既定的土地供应指标仍存有一定难度。刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，在调控严厉和开发商拿地谨慎及市场萧条的背景下，广州市今年要完成12.72平方公里的巨大任务几乎不太可能，剩余4个月时间，意味着每月要完成3平方公里左右的供应量。

谢逸枫预测，随后几个月的土地交易市场依然会延续底价成交、流拍的情况，主要是因为房价过高、上涨过快的二三线城市将面临限购、限贷等政策紧缩预期，将会传导到土地市场；高库存、融资难将助推土地市场降温。

一位不愿意透露姓名的开发商亦向本报记者指出，为了保证土地出让金收入，地方政府将会主动降低心理价位，和开发商进行谈判。

谢逸枫表示，在政策的叠加效应下，土地市场下行将是未来一段时间的趋势。多年来土地财政广受诟病，不管是土地流拍还是地价下跌，都将对地方政府的财政收入造成冲击。而地价与房价紧密相连，土地市场的低迷，预示着房价将进一步调整。