全国土地财政大幅缩水 上海卖地收入降一半

9月1日，广州迎来了2011年以来最大规模的土地拍卖高潮，位于番禺、荔湾、白云、花都的9幅住宅和商业等用地进行公开拍卖。

此次拍卖会仅吸引4家中小房企参与竞争，总成交价仅15.47亿元，成交的9宗地块中有8宗地底价成交，另一宗要求配建40%的公租房地块仅溢价100万成交，这意味着广州今年最大规模拍地以冷清收场。

事实上，广州市土地市场的困境只是全国的一个缩影。

数据显示，尽管土地成交面积相较去年并未出现太大下滑，但前8月土地成交金额大滑坡，不足去年全年一半——今年前8月上海土地出让金743.1亿元，仅为去年全年的48.4%。值得注意的是，虽然上海土地出让金出现大幅下降，但是743.1亿元的总收入还是超过了北京、天津、杭州等城市，位列全国第一。

从今年前8月京沪广深以及其他7个重点城市的土地出让金收入情况来看，11个城市中，大半数土地出让金收入都较去年同期出现了明显下跌，其中跌幅最多的达四成。

市场分析人士预计，调控政策不松反紧的背景下，土地出让金很难在短期内走出下降通道。

全国出让金明显下跌

北大公共经济研究中心研究员韩世同表示，广州9月1日土地拍卖会的结果太出乎意料，此次购得土地的开发商多为不知名的小开发商，而知名的大开发商如保利等并未出手，可见目前形势下大开发商持比较审慎的态度。

无疑，在各种楼市调控政策的催化下，今年以来，开发商资金回笼缓慢，市场预期悲观，拿地热情骤降。以至于流拍、底价成交依旧贯穿整个土地市场。曾经撑起土地出让金收入“半边天”的全国住宅用地市场，其溢价率每月均低于去年同期，且一直处于低位水平。

中国指数研究院提供的数据显示，1~6月，全国130个城市土地成交溢价率仅为17%，较去年同期减少14个百分点，其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）溢价率为19%，较去年同期减少18个百分点。

受此影响，全国不少重点城市前8月的土地出让金都出现了明显下跌。

根据北京市土地整理储备中心的数据，1~8月，北京经营性用地土地出让金收入合计为671.95亿元，比2010年同期下调了6.74%，仅相当于去年全年土地收入的40.9%。值得关注的是，土地出让金的来源构成发生了明显的变化。住宅用地和商业用地均成交33块，其中商办类地块成交额达到了417.04亿，比去年同期上涨了109.9%。住宅类地块成交额仅约204.83亿元，同比下调了62%。

另据广州市财政局局长张杰明在8月30日向市人大常委会会议报告今年上半年财政预算收支执行情况时透露，上半年广州市国有土地使用权出让收入163.12亿元，同比减收33.75亿元，下降17.14%。

《2011年广州市财政预算报告》显示，2011年广州市国有土地使用权出让金收入计划为646.5亿元，比2010年增加190.8亿元。这意味着2011年上半年广州市土地出让金收入仅完成年初提出的全年计划目标的四分之一左右。

韩世同认为，信贷规模正在进一步收紧，且保障房建设还会吸收部分市场资金，广州市要完成全年646.5亿元土地出让金计划存在很大难度。

相比广州，深圳土地出让更是捉襟见肘。深圳人大常委会8月29日审议深圳市政府预决算等报告显示，2010年深圳供应经营性土地541公顷超出计划近一半，但出让收入234.85亿元仅完成计划的98%。但中国指数研究院发布数据，2011年上半年深圳土地出让金总量同比下降超过40%。

集中推地难挽颓势

为了挽回颓势，上半年各地政府都在勒紧裤腰带，明显减少了土地的供应。但这一试图通过改变市场供求关系来拯救土地市场的举措并未奏效。

直至6月，地方政府终于在与市场的僵持中败下阵来，开始积极供地，大批优质地块入市，以调动开发商的积极性。

数据显示，6月，个别城市集中大量推地，供地达到高潮，成为今年供应量最大的单月。10个重点城市中除广州外均有住宅用地入市，其中4城市供应量过百万平方米，分别为重庆、天津、武汉、成都。上半年，深圳、广州、南京、上海4城市住宅用地累计供应量超过去年同期，环比涨幅分别为279%、219%、51%、19%；天津为10个城市中1~6月累计供应量最大的城市，供应面积达622万平方米。