买家观望卖家售转租 部分购房者重回租赁市场

       受“新国八条”的影响，上海二手房买卖市场整体呈现出较为低迷的状态。今年全市二手房月均成交套数维持在1.3万套。营业税提高、各大银行优惠利率取消、加息等不利因素的影响，再加上7月份 “新沪四条”的出台，给本来就不温不火的二手房市场带来了重创。

       部分中介门店反馈的数据显示，今年以来上海二手房挂牌量较以往有了近15%的减少，部分区域这一比例甚至达到30%以上。市场上更是出现了买家观望，卖家由售转租的现象。

       尽管转售为租房源增多，但中低端租赁市场供求矛盾仍然突出，租金持续走高。不过涨幅有缩小。上海租赁指数办公室认为，7月，租赁需求沿轨道交通向远郊区县分流，租赁市场合租比例增加，而《上海市居住房屋租赁管理办法》的出台并未掀起太大波澜，其对租金走势的影响或在10月正式实施时方能体现。

       7月，上海高端市场租金环比仅微微上涨0.06%，即便是传统高租金区域静安寺、陆家嘴和新天地涨幅都较前两个月大大缩小。

       究其原因，住宅市场继续被政策打压，CPI持续走高，高端房业主选择以出租持有房源渐增，导致短期内高端房集中的板块出租房源数量增多，而租房需求并未同步放大，因此，原本上涨的租金在7月出现涨幅大大缩小的局面。 7月，高端市场新增租客以台湾、香港地区来沪的管理类人士居多，令金融、管理类公司集中的静安寺、陆家嘴板块租金上涨。

       观点

       上海租赁指数办公室认为：

      下半年租金仍维持上扬的趋势

       经历了上半年的租金涨价高峰后，上海房屋租赁市场从6月初至今，成交量稳步上扬，暑期租赁需求平稳释放，租金也未出现较快上涨，但最后一拨毕业生的入市仍然推动着外围区域的房源租金上扬。出于对后市走势不明朗预期和实力所限，部分意向购房者重回租赁市场，导致市场供求结构发生变化。此外，《上海市居住房屋租赁管理办法》的正式出台，尽管部分条例涉及干预租金快速上涨，但受到物价不断上涨的压力，预计租金上扬的趋势仍会持续一段时间。

       汉宇地产市场研究部认为：

       刚需置业该出手时就出手

       决定租金价格涨跌主要依赖于多种因素，如租赁市场的供求关系、房源所在的区域、周边的配套、装修情况、房龄等。另外，春节前后、暑期毕业潮等特定时期，由于租赁需求的急速爆发，整体市场也面临出现供求不均，导致租金的小幅波动。

       7月11日，中国住房和城乡建设部公布一份《关于加强房地产经纪管理 进一步规范房地产交易秩序的通知》，要求采取多种措施控制住房租金过快上涨，维护租赁关系的稳定。尽管政府今年二度发布通知干预租金快速上涨，但是受今年通货膨胀的压力，加上近期租赁市场需求旺盛，上海二手房租赁市场上涨压力不减。

       在房地产走势仍不明朗的情况下，贷款买房的朋友，每月在还款时总觉得，可能买房还不如租房值。而租房的朋友，在交房租的时候却想，每年要交给房东这么多钱，够买房的月供了。到底是租房还是买房？无论国家今后是否出台更为严厉的楼市新政，对于绝大多数刚性需求还是会采取保护、引导、支持的政策，所以说就政策层面而言目前对刚需购房者是一种保护性的利好。尤其是对于有能力，并准备置业的刚性需求而言，目前是他们出手的大好时机。

       三天成交一套2000元/月学区房

       暑期是租赁市场的旺季，从汉宇地产门店反映的情况来看，6月以来，门店平均每天接待租赁客户3-5组。租赁成交套数较前几个月增长了40%。其中租金2000元/月的学区房房源稀少，一挂牌就有看房客，平均一套房的挂牌时间不超过两周。

       新一波大学毕业离校潮求租，是近期上海租赁市场成交活跃的主要原因。其中松江、浦东外环、杨浦和宝山等区域都是大学生最为热衷的传统租赁。原因是首先这些区域的租金较中心城区便宜，其次是交通系统较为发达，轨道交通和公交线路均能达到上海各大商圈，再次上述区域均是上海各大高校所在地，周边氛围较为活跃。

       位于地铁10号线四平路站旁的密云小区，一套8月8日挂牌的36平方米普通装修，家电全配的一室户，上午刚刚挂出，下午3点已有两个看房者看房，最后成交价为月租2000元。附近的房产中介告诉记者，价位在每月2000元到2500元的一室户，他们手头上10套都不到。另一家房产中介则明确告诉记者，月租2100元的一室户目前只有3套。

       一室户受到白领和刚毕业的大学生的青睐。同济大学附近的学区房一直处于抢手状态。据中介透露，同济大学附近的小区房龄都偏老。上世纪七八十年代的老房子十分普遍，1990年后的房子很少，而且1990年后的一房月租在2600元左右。

       复旦大学旁的学区房同样抢手。一套同样为36平方米的一室户，租金为2200元/月，房龄将近20年。附近这样的房源仅此一套。房东愿意以2000元/月的价格成交。上周挂牌以来，已有两组看房者。一对小白领夫妇嫌房子太老旧，不整洁表示不租了。

       位于五角场的21世纪不动产的康经理表示，复旦附近一室户的月租在1700到2500元之间，具体看装修和房龄。一般装修较好的能在几天内就租出去。