700亿疯狂险资逐利保障房 集资风会否再起？

　　近日，保险资产公司的一系列动作搅动了本已不平静的房地产市场。继中国太保今年3月推出“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”募资40亿元后，中国平安与上海城投控股亦合作推出7年期的“平安-城投控股保障房项目债权投资计划”，投于保障性住房建设的资金亦将达到30亿元。

　　除已落实的两大项目，包括太平洋保险、中国人寿、中国人保等7家保障公司投身北京保障房项目的计划亦进入审批阶段，据了解，所集资金额或将超过700亿元人民币。

　　在保障房建设中引入保险资金，一度被认为是解决各地方政府庞大资金缺口的一个有力措施。在刚落幕的“第四届陆家嘴论坛”上，保监会主席吴定富曾表态支持保险资金对保障房项目的投入。而保监会保险资金运用监管部主任孙建勇更是明确，“下一步保险资金将主要在保障房方面进行投资”。随着今年的几大保险公司发力，险资大规模涌入房地产行业的步伐已然正式拉开。

　　去年9月5日保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》为险资进行房地产市场打开了方便之门，在此之前，保险资金对于不动产项目的投资不被允许。分析人士认为，大规模的保障房计划推出，面对的最大问题就是资金压力，而这与大量的保险资金面对的“投资压力”刚好不谋而合。

　　与上述已落实的保险公司投身房地产的三大项目，数百亿的量级相比，显然险资仍具有极大的开发潜力。保监会主席吴定富透露，今年预计将有超过1.5万亿元的保险资金面临着较大的投资压力。尽管保障房建设一度被认为是“鸡肋”，但政策缺口已经打开，面对急需资金的众多保障房项目，险资在今年或将疯狂地涌入房地产市场。已公布的数百亿投资也许仅仅是个开始。

　　“配建制”遇冷　保障房仍要胡萝卜

　　配建制一度被认为是解决保障性住房建设土地问题的良方。在今年广州首次提出“限地价、竞配建”出让土地后，杭州、成都、石家庄也纷纷推出以“配建保障房”为限制条件的地块。但结果却是出人意料，不但参拍开发商屈指可数，底价出让频频，更有地块直接流拍。

　　在保障房建设大潮中，除了资金压力之外，土地资源也是难中之难。配建制曾被认为是一举两得之策，如今遇冷，如何有效地解决土地紧缺又摆在眼下。

　　“配建”吹起土地市场冷风

　　4月28日，广州公开挂牌出让荔湾区高尔夫球场地块，这是今年全国首宗“限地价、竞配建”的地块，最终该地块仅叫价一次，被保利地产以底价获得。

　　5月5日，杭州两大配建保障房地块挂牌竞价。仅有4家开发商参与竞拍，溢价率也只有2.8%和26.9%。

　　5月9日，成都要求配建保障房的五大地块出让，拍卖现场沉闷，最高楼面地价仅为3840元/平方米。

　　5月13日，石家庄公开出让一幅国有建设用地作用权，首次要求配建保障房住房项目，该地块最终因无人竞价流拍。

　　各地政府跟风出台的土地出让的“配建制”，如今已经变成土地市场中“冷场”的代名词，曾经有开发商开玩笑称，“有保障房建设要求的地块出让，即使有人想要也是底价成交。”

　　成本太高胡萝卜太小

　　面对风起的配建制，全经联研究院副院长陈宝存表示，新整理的土地单独作为保障房用地供应是不可能的，所以一般只能采用商口房小区配建的方式解决保障房的用地问题。但问题是“如果配建的比例过高的话，肯定会影响到商品房的开发成本”。专家测算，以广州4月28日出让的荔湾区高尔夫球场地块为例，配建3万平方米的保障房建设，相当于无形地增加了开发商8000万元的建筑成本，将这些成本平摊到地价中去，楼面地价可以接近6000元/平方米。

　　有开发商负责人向记者表示，“房地产外表看起来很暴利，但现在大家都不好受，未来如何定价把握性越来越小，出于稳健考虑，这种配带保障房要求的地块如果没有比较大的扶持力度，肯定不会有很多人去争着要。”该负责人认为，配建制虽然看起来能解决保障房的土地问题，但如果政府只是一味挤压商品房部分的比例，即使拍卖成功，受限于成本压力，也很难在保障房建设中提出更高的质量要求，更不利于整个房地产行业的发展。

　　南方日报记者　蒋劲劲