调控打乱房企节奏北京两“地王”项目推迟开盘(2)

　　位于北京亦庄的中信新城，是去年3月15日北京“一日三地王”之一。中信以52.4亿元的报价夺下该地块，创造了当时北京新的总价“地王”纪录。

　　而今年1月初，中信宣布，中信新城将于2月开盘，后于1月底遭遇楼市第三波调控严打，计划夭折，开盘时间随即变为更不确定的“2011年年内开盘”。到了3月中旬，开盘时间又确定为5月。

　　另一“地王”楼盘金色漫香郡的遭遇与之类似。

　　记者调查发现，开发商金融街在2007年9月拿地时，金色漫香郡所在地块的楼面价曾是当时北京大兴区的单价“地王”。

　　不过，该楼盘于去年9月底推出第一批房源时，正值调控，开发商不得不以均价11000元/平方米的低价开盘。

　　3月上旬，开发商欲于4月推出第三批房源，近日又将开盘时间延至5月。

　　调控致需求下降是主因

　　对于开发商开盘普遍延后的现象，北京中原三级市场研究部总监张大伟向《每日经济新闻》记者解释，中介机构在调查时，可能因未能采访到开发商的权威领导，导致预计开盘信息失实；另一个主要原因是，开发商开盘时间的确定，主要考量因素是楼市供与求的现状。

　　北京美联物业副总经理杨明丽介绍说，自去年4月“新政”后，北京每月的预计开盘量总是小于实际开盘量，除了统计上的客观原因致误外，最主要的原因在于连续出台的地产政策打乱房企原有的推盘节奏和预期。之前每次大的地产调控政策面世，都会使需求减少，市场成交陷入僵持中，楼盘蓄客期也被迫延长，终使楼盘原开盘时间延后。

　　开发商原有节奏和预期被调控打乱，在5月预期开盘楼盘的定价上也有所体现。北京中原统计数据显示，5月预计开盘的41个楼盘中，目前已基本确定定价的项目仅有9个，未确定预售价的楼盘有32个之多，占了近八成。

　　张大伟分析说，对于一些老项目来说，之前积累的老客户或意向客户，因新政冲击，蓄客量被人为压缩大半。维持原来的预期价格，可能导致销售惨淡，但如果价格下调幅度过小，依然难获市场认同；幅度过大又可能导致与老客户的纠纷。对于新项目楼盘，由于目前预售证审批趋严，高定价恐不能过审批关，即使过了关，市场也不一定认可，而如果选择低开，低开幅度也很难把握。