新国十条满一周岁 撼成交量易 撼高房价难(2)

　　深圳：供应不足导致楼价难降

　　证券时报记者 李坤

　　如果单纯从公开的成交均价看，号称史上最严厉的“新国十条”确实对稳定深圳楼价产生了较大影响。深圳房地产信息网数据显示，今年3月，深圳市新房成交均价为19423元/平方米，环比下降6%，同比下跌约5%。

　　不过，如果仔细回顾一年来深圳楼市的变化，却是另一番景象：调控政策对深圳楼市的短期效应明显，而长期效果则难以预料。根据深圳市房地产信息网所做的新房量价走势分析，自“新国十条”出台之后，成交量和成交均价同时出现明显下降，2010年5月份的成交量较4月份下降近六成，6月份的成交均价下跌约18%。然而新政出台3个月之后，深圳楼市又进入了量价齐升阶段。2010年10月份限购政策出台，11月份成交和均价应声下跌，但随后的12月以及今年1月，楼市又回到价量齐升的轨道。

　　深圳市房地产信息网研究部吴上锦向记者表示，深圳楼市在调控政策下的起起伏伏不完全是“新国十条”的作用，限购令的影响更为关键。此外，央行不断上调存款准备金率和利率也产生了累积效应。但这些政策主要是对深圳楼市的成交量产生了明显的压制作用，房价其实并没有出现明显下降。今年3月份深圳房价的下降其实就是一种“假摔”，因为这主要是由于低价楼盘大量成交引起的，事实上单个楼盘的价格并没有出现下跌。

　　“供应不足是深圳楼价难以下降的根本原因。”吴上锦表示，深圳是一个缺地的城市，土地供应一直比较紧张。深圳房地产信息网的监测显示，2010年深圳市住宅推售面积333.13万平方米，同比大减三成多，住宅推售套数39007套，同比减少24.7%，并且主要集中在龙岗、宝安、南山三个区，占总量的九成，福田、罗湖等区普通住宅的供给量大幅萎缩，导致这些区域近期新开盘的房价很少低于每平方米3万元。

　　深圳土地供应紧张的问题也可以从二手房成交上得到部分印证。2010年二手房交易仍然是深圳楼市的绝对主力，成交量是新房的3.5倍，其中以福田区和罗湖区最为突出，去年罗湖区的二手房成交量是新房的32.4倍，福田区是18.3倍。

　　此外，吴上锦认为，深圳特区一体化、前海金融中心获批以及多条地铁线即将开通、大运会即将开幕等利好因素，导致部分区域内炒作盛行，也是深圳房价居高不下的主要原因。

　　对于深圳楼市的发展，吴上锦表示，在限购令持续以及加息预期下，深圳楼市又进入了一个敏感时期，开发商在新盘定价方面也比较谨慎。但在深圳庞大的购房需求面前，深圳楼价大幅下降的可能性并不大。

　　普通购房者对深圳楼价的上涨也有很高预期。一位刚买了二手房的朋友向记者表示，在半年的看盘过程中从未见过房价下跌。统计也显示，自2010年7月份以来，深圳二手房价就一直处于上涨过程中，而今年3月30日深圳市政府出台的房价控制目标，也表述为涨幅不能超过10%。