新国十条满一周岁 撼成交量易 撼高房价难

　　去年4月17日，国务院发布“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，提出十条措施治理高房价，被业内称作“新国十条”，更成为人们心目中“史上最严”的房地产市场调控政策。如今，政策实施将满周年，各地调控成果究竟如何？还有哪些问题亟待解决？带着这些问题，证券时报记者分赴上海、北京、深圳、广州等国内一线城市进行了采访。

　　上海：楼市成交减量不减价

　　证券时报记者 孙玉

　　走进浦东房地产交易中心大厅，已很难让人回忆起一年之前这里熙熙攘攘的场景。中午通常是小高峰，但空荡荡的交易大厅里，只有十来个人在等待办理手续。

　　去年4月17日“新国十条”的出台，只是房地产调控的开始。上海随后相继出台了一系列政策措施，显示了政府控制上海房价过快上涨的决心。从杀伤力来看，直接从购买环节调控的限购限贷调控，效果显然远超从财政税收环节入手调节的房产税。同时，加息也成为被动性的杀伤性武器，迫使一部分投资者退出市场，由此带来上海房地产市场交易量的锐减。

　　但房价依旧没有松动。2010年上海市全年新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米，较2009年增长了13%；2010年12月的环比涨幅为11%，同比涨幅为27%。“去库存”阶段的房地产开发商，并没有十分强烈的打折销售意愿；跟随GDP（国内生产总值）8%增长目标挂钩的上海房价调控目标，实际成了投资者眼中的“涨价目标”，使得人们对通胀预期和房地产调控力度的担忧依旧不减。

　　土地市场上，土地成交溢价率的下降，显示处于观望阶段的开发商拿地更为谨慎。2010年，上海住宅用地出让金为969亿元，住宅用地出让金同比增加了36.0%，规划建筑面积同比增幅为53.9%；从土地成交溢价率来看，2010年十大城市中，上海的住宅用地成交溢价率较2009年下降了大约40个百分点。2010年楼面地价均价出现同比下降，为6632元每平米，降幅为16.5%，从而使得上海成为2010年土地出让金前十大城市中，唯一一个楼面地价同比下跌的城市。

　　商品住宅市场的冷暖，中介公司感受最深。那些难以为继的房地产中介公司不得不关门，销售人员开始自谋职业，勉强撑下去的中介公司则开始承接租房生意，或者改做商业项目。

　　北京：成交均价“技术性”下跌

　　证券时报记者 张达

　　作为本轮调控政策力度最大的城市，北京楼市一年来深陷观望格局中，成交量持续萎缩，并开始出现从量变到质变的苗头。不过，记者从多个楼盘项目、房产中介和购房人处了解到，虽然目前个别新房开盘价较去年有所下降，但降价项目并不多，成交均价的下跌系成交结构变化所致。

　　记者在对北京一些楼盘进行采访时了解到，除远洋地产的一个项目今年3月的开盘价比去年降了4000元外，其他新老项目后期降价的并不多。而一些50年产权的商住项目由于不受政策限制，价格较去年还有所上涨。

　　同时，由于今年以来大兴、房山、密云以及朝阳区东南部地区推出的住房产品主要是中低价位、中小套型商品住房，在市场整体成交明显萎缩的形势下，这些区域交易十分活跃，特别是3月份，这4个城区成交量占到全市总成交量的七成以上。

　　在采访中记者了解到，目前部分二手房价格确实有所下降，并且议价空间明显加大，但接受采访的业内人士认为，房价下跌的空间并不大。

　　记者从链家地产了解到，目前空置房业主开始出现急售心理，而在租房源并不“急卖”。部分业主并不急于售房，而是选择出租房屋，由租转售的房源占比明显下降。

　　在对购房人的采访中，记者发现认为房价会下跌的购房人不在少数。搜房网最新调查显示，超七成的网友认为二季度北京房价会下跌，成交量也不会回升，并且有一半网友预计全年北京房价将下降15%以上。

　　对于北京未来的房价走势，亚豪机构市场总监郭毅认为，北京连续2个月（2月、3月）新房成交量处在低谷，月均在3000套～4000套左右，如果成交量连续6个月～9个月都低于5000套，就会有更多的开发商降价。“降价只是时间问题。”她说。