本轮调控即将满岁 楼市拐点尚未出现 后手待发(3)

　　专家认为 调房价重在控货币 严防资产泡沫破裂

　　时值本轮房地产宏观调控将近一周年，中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林与中国社会科学院金融研究所研究员、金融市场研究室副主任尹中立在接受中国证券报记者采访时认为，货币信贷增速过快助推房地产市场过热，是推动房价走高的重要因素。

　　防范资产泡沫破裂

　　中国证券报：从我国人口结构变化情况的角度看，未来房地产市场的供求状况如何？

　　王珏林：目前我国正处于城镇化快速推进的过程中，农村富余劳动力正大量向城市转移，小城市人口向大城市集中。一方面，在这个发展阶段房地产行业在经济发展、城市发展和解决就业中确实发挥了一定的作用；另一方面，我国的住房供需矛盾也显现出来。

　　我国住房改革若要取得成功，促使我国的房地产市场保持稳定健康和可持续发展，就必须防止房地产市场过热带来的危害，应该通过调整住房结构、增加供应关系使其缓解市场供需矛盾。我认为，按照目前国家针对房地产市场调控的思路，坚持走下去，就不会出现房地产需求“大爆发”的情况。

　　尹中立：从人口结构分析看，中国人口高峰导致的住房需求“大爆发”即将成为历史。而且，上世纪六十年代初至七十年代初是中国的生育高峰，这些人口在2000年后进入了结婚年龄，住房需求大幅度增加。但年轻人结婚需要房子并不必然导致住房需求的大幅度增加，经济学意义上的“需求”是指有购买力的需求，因为结婚的人大量增加只能导致“潜在需求”的增加，潜在需求要转变为需求还需要具备购买力的条件。

　　中国证券报：“十二五”期间房地产行业应如何持续健康发展？

　　王珏林：我国房地产市场目前仍处于初级发展阶段，市场机制的建立还不够全面和完善，房屋供应结构也不够合理，同时缺少法制管理市场的手段，这些都是房地产行业未来发展和研究的重点，也是影响我国房地产市场健康发展的重要原因。

　　尹中立：毫无疑问，房地产行业对于国民经济发展是极其重要的。之前有观点认为，目前我国房地产行业占GDP比重仅在5%左右，所以中国房地产行业还有很大的发展空间。但是刨除历史因素，按照国际上的核算方法，中国房地产行业占GDP比重，其实和美国一样高达15%。必须注意的是，全球所有的金融危机几乎都是由房地产泡沫引发的，因此“十二五”期间，我们最迫切的是，把前几年房地产市场发展过热带来的负面影响程度降到最低，防止资产泡沫忽然破裂。

　　控制货币信贷高速增长

　　中国证券报：大城市房价增速放缓，但二三线城市呈高速增长的趋势，其中的原因是什么？未来会否引发国家对于二三线城市房价的调控？

　　王珏林：目前我国的房价上涨应该说是全面的，相关监管部门尤其应该对二三城市多关注。而数据表明，2010年房地产市场的各项指标都好于2009年。一是说明支撑房地产市场发展的基础非常深厚；二是说明国家调控效果与调控目标还有很大差距；三是说明今年出台“新国八条”是非常必要的；四是说明住房结构、供应体系与实际市场供求关系存有矛盾。

　　尹中立：目前全国房价普遍呈上涨态势，尤以二三线城市上涨迅猛，表面上是投机需求转移，但根源仍是货币信贷增速过快。在大多数工业产品已经出现供给大于需求的背景下，多余的货币势必涌向供给弹性较小的产品，房地产市场是这些资金理想的聚集地。

　　从广义货币M2看，1999年至2010年我国的货币总量增加了5倍，从1999年的12万亿增加到2010年的70多万亿，楼市的价格涨幅与货币增长幅度保持了基本同步。要遏制中国的房价快速上涨，最重要的手段是控制货币与信贷的高速增长。2010年至今出台的一系列房地产调控政策的核心是打击房地产投机，这些措施只能在一定程度上缓解房价上涨的压力。

　　中国证券报：房地产开发商纷纷转向二三线城市，此举会对我国的城市化进程带来哪些影响？

　　王珏林：房地产开发企业在哪里发展由企业自行决定，我认为只要有发展基础、发展条件，在哪里并不重要，只要保持稳定利润和可持续发展的条件，选择在哪里都行。我国二三线城市目前正处在快速发展和大规模建设中，需要房地产开发和投资企业进去，建设更多高水平、高质量的建筑，有利无害。

　　尹中立：2005年之前中国的城市化速度快于2005年之后，房价的快速上涨却是发生在2005年以后，以城市化来解释房价及住房销售的快速增长在逻辑上是不成立的。实际上，房价上涨是一个“被城市化”的假象，因为目前各地的房价过高，进城的农民根本买不起。（陈莹莹）