千亿资金潜伏楼市 外资冷落住宅豪赌商业地产(2)

　　豪赌商业地产

　　多重因素诱发了商业地产投资机遇。“商业地产在金融危机时跌入谷底，如今租金出现恢复性上涨，迎来一个绝佳的投资机会。”DTZ戴德梁行投资部助理董事刘兵表示。

　　庞树东认为：为解决住房需求，多年以来，住宅优先发展导致了商业地产发展滞后。“恰恰住宅市场的超前发展逼迫着商业地产的加速跟进。”

　　以北京为例，北京规划的2020年商业地产开发目标为4000万平方米，截止到2010年北京已经完成3100万平方米。“北京的商业地产开发已经到了中后期，更加凸显其投资价值。”陈建明认为，住宅已经开发到六环的现实，缩短了商业地产的培育周期，加速了商业地产的开发。

　　商业地产不受楼市宏观调控政策影响也是主要原因。阳光100副总裁范小冲认为，商业地产既不受限购令影响，也没有限贷令的红线，势必成为投资者眼中的“香饽饽”。

　　目前出台的限购政策只是针对新建住宅及二手商品房，而商铺、写字楼及酒店公寓等非住宅的购买是不在限购范围内的。而贷款购买商业用房时，无论购买人名下有几套住房，均统一执行首付50%、利率上浮1.1倍，最长贷款年限为10年的政策。

　　SOHO中国董事长潘石屹就多次公开表示，商业地产不会受到调控。“让部分资金流向商业地产，不能让住宅全部吸收，才能将房价的缰绳拉回来。”

　　中原地产工商铺总监蔡慧健表示，狂赌人民币升值也是外资看好内地物业的重要原因。“这是外资长期以来的动力。”

　　现实也给了外资吃了“定心丸”。以写字楼为例，DTZ戴德梁行报告称，今年至2015年的5年间，亚太区写字楼每年的租务开支预期升幅将高于全球其他地区，达到3.7%，是美国以及欧洲、中东及非洲预期增幅的两倍，亚太区租金增长的动力主要来自中国写字楼市场的租金上扬趋势。

　　收益目标25%

　　外资狂赌的目标除了回报还是回报。“外资普遍的投资收益目标在20%以上。”蔡慧健透露。

　　目前而言，发达国家的房地产业日趋成熟，其利润空间也越来越小。“中国的房地产仍然处在产业发展的初级阶段，尤其是商业地产，有着广阔的利润空间。”李文杰认为。

　　到2010年，我国的城市化水平达到45%，共需建住房约61亿平方米。高档公寓、写字楼、酒店等商业性物业需求旺盛，使得中国房地产投资的高额利润在全球绝无仅有。

　　25%只是底线。庞树东通过仲联量行管理的全球400亿美元商业物业中发现，核心物业投资者外资主要投资两类物业。

　　第一种则是靠持有物业获得稳定回报和较快增值。这类如长江实业旗下的诸多商业地产以及通过交易获取增值的商业地产。

　　外资由此获利颇丰。凯德置地于2005年以18亿元价格购入中环世贸，2008年以33亿元的价格卖出，年收益超过40%。此后，凯德置地一直在中国攻城略地。

　　第二种主要是机会投资者。他们主要投资危机状态中的企业，严重债权的企业等，这类投资收益将远远超过25%。目前国内信贷收紧，开发企业通过海外融资几乎都属于这种。

　　3月24日，地产商合景泰富宣布，公司已委托花旗、汇丰及渣打银行为其安排5年期附第三年末投资人赎回权的美元债券发行事宜，预计年息将高达12.75%，属于利率较高的债券。

　　此外，中骏置业、恒大地产、碧桂园、龙湖地产等均涉足海外融资市场。陈建明表示，这其中还包括以上市为目标的外资。“这类资金通过参股等方式，获取上市后的高溢价，回报会很可观。”

　　警惕泡沫产生

　　高回报的投资收益让外资趋之若鹜。中原地产统计发现，近年来就有大量的海外热钱涌入中国市场，其中相当一部分资金就直接进入了我国的房地产市场。

　　与此同时，国内房地产巨头也纷纷染指商业地产。自2010年以来，一直以来只做住宅开发的万科去年在北京、上海等地投资商业地产超过200亿元。

　　金地集团(600383,股吧)也表示，商业地产的开发和运作将成为未来的一个重要战略规划，在今年的土地投入计划中，有20%的资金会投向商业项目。保利计划到2012年，商业地产方面的投资占到总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业。

　　统计显示，去年商品房销售额在5.25万亿元，前年销售4.40万亿元，一共是9.65万亿元。卖地指出不超过3万亿元，除去建安成本和税费等，还有相当大的资金量。

　　之前的炒房资金并没有停止行动，通过成立基金的方式从住宅市场转入商业地产。据不完全统计，目前这类商业地产基金的规模已经达到百亿元。

　　一些城市商业地产顺势而为，“金融商务区”遍地开花。今年第一季度，各地加大对商业地产的供地力度即为佐证。

　　交易异常活跃。来自21世纪不动产的数据显示，2月份，上海商办楼和住宅的成交比是1：1.23，而3月份这一比例变为1:1.15，商业地产上升势头非常显著。

　　商业地产在内外资共同推动下，会不会成为下一个泡沫重灾区？“在一些热点城市，外资的介入助长了房地产投机炒作的风潮，成为房价迅速飙升的推动因素之一。”李文杰认为。

　　李文杰分析，如果短期内，外资大量集中涌入，又大量集中撤出，快进快出必有炒作之嫌，一旦撤资就有崩盘危险。

　　摩根大通就是一个典型。

　　据公开资料显示，摩根大通持有近十个商业项目。包括转让的上海东方广场，其持有时间最短的是3年，而最长的也不过5年多。但收益却非常惊人，有媒体统计摩根大通曾在2009年前后两年至少在中国赚走40亿元人民币。