千亿资金潜伏楼市 外资冷落住宅豪赌商业地产

　　外资楼市转身

　　编者按：

　　严厉调控之下，外资并未逃离楼市，而只是从住宅转向商业地产。

　　来自商务部的备案显示，截止到3月24日，仅3月份外资新设或者增资的房地产公司出现井喷，高达39家，戴德梁行报告指出，由于有更多跨国公司将会进驻中国市场，未来的租务开支预期会有显著增长，预计2011年将会是区域内写字楼供应最蓬勃的一年。

　　世邦魏理仕的报告更是显示，2010年，我国境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元，较2009年大幅增长40%；其中外资(含港澳台)440亿元，较2009年大幅上涨94%。从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是出租型物业受到境外机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%。

　　商业地产，正在成为外资在中国楼市的又一个竞技场。

　　与住宅市场“门前冷落”相比，商业地产爆出红红火火势头。

　　来自商务部的备案显示，截止到3月24日，仅3月份外资新设或者增资的房地产公司出现井喷，高达39家，其中包括和记黄埔（南京）分公司。

　　最新消息表明，长江实业将内地包括东方广场等商业地产打包组成的首只人民币房产信托基金，将在3月底获得香港方面批准。“审批严格的信托基金之所以能够通过，长江实业依赖的是持续物业收益。这充分反映了投资者看好内地商业地产。”仲联量行投资部副董事庞树东分析说。

　　DTZ戴德梁行报告指出，由于有更多跨国公司将会进驻中国市场，未来的租务开支预期会有显著增长，预计2011年将会是区域内写字楼供应最蓬勃的一年。

　　在住宅投资受限、人民币升值和城镇化加速等重大利好下，商业地产价值洼地诱发了外资的大举进入。中原地产华北区总经理李文杰判断，去年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。

　　这其中还包括没有纳入监管的小额热钱，1500亿元并不是外资投入商业地产的全部。“以未来的短中长期收益为目标，较小数量外资并不在监管部门监控范围之内，这将是一个不小的数字。”易铺中国CEO陈建明认为。

　　外资加速进入

　　中国率先走出金融危机之后，外资纷纷看好国内商业地产。相比之前，2010年被业界誉为商业地产蓬勃发展的一年。

　　2010年外资开始抄底商业地产。公开资料显示，美国私募股权投资巨头黑石集团(Blackstone)向香港大型地产商鹰君集团提供资金支持，以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地，来建造豪华酒店和高档公寓。

　　除了黑石集团外，包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内商业地产。

　　时间节点出现在去年4月17日中央出台楼市调控后。“受到金融危机重创后，欧洲或者北美等经济需要很长一段时间恢复，资本市场投资意愿相对比较弱。中国由于受到金融危机影响小，迅速取代了其他地区，成为外资流入的主战场。”庞树东分析说。

　　世邦魏理仕的报告显示，2010年，我国境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元，较2009年大幅增长40%；其中外资(含港澳台)440亿元，较2009年大幅上涨94%。从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是出租型物业受到境外机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%。

　　“保守估计，去年进入国内商业地产的外资总量就已超过1500亿元。”中原地产华北区总经理李文杰判断。

　　判断的依据来自商务部数据，去年全年全国非金融领域实际使用外资金额1057.4亿美元，同比增长17.4%；其中房地产成为吸金大户，去年全年吸收外资占22.7%，增幅超过40%。照此计算，去年流入国内房地产业的外资达240亿美元，约合人民币1590亿元。

　　这仅是2010年房地产领域的FDI增长数据。由于“限外令”，外资投资房地产主要集中在商业地产。

　　这种增长趋势正在加速。国家统计局数据显示，今年1~2月，外资增长27%，房地产外资增长50%。

　　DTZ戴德梁行日前发布的全球房地产投资报告指出，今年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45%。其中，国内商业地产则为资金重点流向。

　　仲联量行调查显示，沈阳、大连、北京、上海、广州和深圳等是外资投资重点城市。“收益高、经济活跃地区成为外资选择的标准。”庞树东表示。