沪杭宁楼市量跌价挺 调控难挡“楼坚强”

　　2010年的中国房地产市场,是有史以来最跌宕起伏的一年,上海、杭州、南京等华东区域的一线城市经受着调控政策的严峻考验,成交面积和成交均价皆呈现曲线波动,但这三个城市在2010年都出现了上升的趋势。

　　上海:振荡上行

　　据戴德梁行的研究数据显示,2010年上海全年成交面积超过840万平方米,成交均价为21000元/平方米。4月的新一轮信贷政策出台之后,5月成交量大幅滑落。在宏观经济环境以及刚性需求、改善型需求恢复的作用下,成交量逐步回暖,9月达到了最高点,约140万平方米。随着9月的“限购令”出台,住宅市场迎来新一轮成交量下降、价格松动、议价空间加大的小幅波动行情。

　　尽管数据显示,上海全年一手商品住宅平均价格大约上涨10%,二手商品住宅市场价格同比上涨15.3%,难以掩盖的是,上海住宅整体成交量巨幅下滑。2010年1~11月上海所有一二手房的成交量比2009年同期减少近四成,商品住宅成交量同比更是拦腰砍掉一半。

　　但临近年底,房产税呼之欲来的反作用使上海住宅市场量价齐升,去年12月商品房成交面积195.3 万平方米,环比上升56.7%。商品住宅成交均价达到2010年最高点,为24176 元/平方米。

　　杭州:调控中的“猪坚强”

　　“厉政年”中,杭州房价可用“坚强”二字形容。前4个月杭州房价继续坚挺;4月17日“新国十条”出台后,楼市成交大幅下降,5月、6月成交量均在1500套之下,市场开始观望和等待,但价格并未明显下跌;今年8月,经历了4个月的政策消化期后,一些楼盘开始试探性涨价。部分开发商在二次推盘时上调价格,同时市场出现量价齐升势头,7、8两月后楼市再度进入高潮,9月成交5960套。

　　9月底,调控再度深入,加之10月11日起,杭版“限购令”出台,对杭州楼市进行严控,但此次市场观望期很短,房价依然上涨。如楼盘万家星城,自8月起至10月底,4批近千套房源全部一抢而空,房价亦有所上升。11月下旬杭州土地市场行情更一路看涨,地价频频被拍高,楼市热情再度点燃。

　　同时,受通胀压力影响,购房保值防通胀的氛围越来越浓。杭州楼市一改颓势,成交量上升。11月15日至12月,二手房每周成交量都在五六百套之间,日均成交量升至80多套。

　　12月份,杭州楼市更为戏剧性,尽管全月均价较上月没有太大的波动,但整个月杭州主城区的销量高达6096套,创下杭州全年的月成交纪录。这一数字,大大超过了去年4月市场疯狂期的4842套,也超过了去年9月反弹高峰的5960套。

　　南京:观望心理散去

　　2010年,调控措施连续出台,南京房价也随之出现连续4个月环比下跌,4个月环比分别是-0.5%、-0.6%、-0.5%和-0.3%。从9月29日的楼市“新国五条”新政,到10月11日“苏六条”,再到10月12日南京版楼市细则低调出台,11月3日的公积金贷款新规,35天内南京楼市接连经受了国家及省市的近10次“重击”。

　　南京楼市观望情绪迅即堆积,正当人们纷纷揣测南京房价是否就此进入下行通道时,南京9月房价已悄然开始上涨,环比涨幅0.1%,10月环比涨幅扩大为0.3%。

　　在相关机构对南京2010年全市158个在售住宅项目的调查统计中,共有112家楼盘价格上涨,全市楼盘平均涨幅为12.01%;365地产家居网对全市58家楼盘进行的房价涨跌样本分析称,南京房价的平均涨幅为13.7%。同时,日光盘在12月底重现江湖。

　　2010年12月4日,奥南的朗诗绿色街区单日售罄。与之毗邻的金地自在城更被购房者戏称为“日光专业户”,所推出的270套房源当日全部售罄。

　　显然,相比其他城市,2010年南京房价整体走势V型更为典型。一季度高歌猛进,此后政策调控,市场处于深寒期,房价下跌,交易量骤减;10月前后,受政策影响,部分楼盘打出低价牌,希望争取销售量增长,市场双方开始博弈,但成交量依然萎靡;11~12月,南京楼市观望气氛开始散去。

　　浙江:楼市一波三折

　　2011年1月12日,浙江省社科院举行的《浙江蓝皮书(2011)》经济卷发布会上,浙江省社科院经济研究所研究员王永太表示,2010年,浙江省的商品房销售呈现U型走向,特别是9月份浙江商品房销价每平方米达到10047元,10月为10104.64元,全国各省区历史上第一次房价破万元。

　　作为浙江房地产市场的热点城市,温州市和绍兴市2010年的楼市发展历程有着相似的轨迹。

　　绍兴市搜房网的一位数据分析师表示,用一波三折来形容以绍兴和温州为典型的2010年浙江楼市走势最为贴切。

　　2010年4月以来,在中央多轮调控政策的影响下,温州市楼市投资投机性需求纷纷离场,不少购房者推迟置业步伐,导致温州市区一、二手房交易量从2010年5月份开始明显萎缩,并持续多月都处于下行状态。

　　数据显示,2010年4月温州市区新房交易量为4.41万平方米。而新政出台一个月后,即5月份的交易量急剧下滑,5月温州主城区二手房交易量为786套,相比4月的1953套下跌六成,而6月楼市持续低迷,仅成交628套,到7月份已经跌至为4300平方米。

　　但是,到9月份,市场已经对上一轮调控的预期消化殆尽。数据显示,9月份,温州市主城区二手房交易量达到1739套的高点。楼市成交的反弹使得中央及地方再度发起调控潮。

　　2010年10月初,继中央出台了“新国五条”后,浙江省发布了《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》,规定自11月1日起全省所有楼盘的预售资金将采用专款专用的方式,温州自然也包括在内。温州市同时也发布了“限购令”,规定本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,只能在本市新购买一套商品住房。

　　再次加码的调控使得温州市的楼市销量在第四季度出现下行。11月温州市区新房成交量跌入低谷,仅3700平方米;温州主城区二手房交易量不断走低,11月仅874套,环比10月的990套下跌12%,较9月跌幅近半。

　　绍兴2010年度楼市走势和温州相类似。数据显示:1月~4月,绍兴楼市持续上行;5~8月,鉴于中央和地方的双重调控,绍兴楼市处在政策博弈期,从5月开始,新房成交量下行;9~11月,金九银十的到来以及房博会的举办,使得绍兴楼市迎来短暂的市场高峰;进入12月份,受调控深入影响以及金融政策变动,市场再次回归下行趋势。

　　江苏:M型走势明显

　　日前,往返于上海与苏州之间看房长达半年之久,工作在上海浦东的林先生,最终还是决定出手购买了位于苏州老城区的一套二手房。

　　为什么会选择在此时出手？林先生给出了这样的答案:等了半年多,经历了两次房地产调控,苏州的房价依然一路上扬。要结婚买房属于刚性需求的他只能出手,怕再等下会更加买不起。

　　记者初步调查发现,林先生的心理在苏州购房群体中并非个案。据迪赛控股集团苏州销售总监徐军标介绍,2010年苏州整体市场稳步上扬,整体成交均价远远超过2009年同期,2010年下半年整体越过万元大关,创下了历史新高。

　　根据365地产家居网新房中心的数据显示,2010年,苏州市区共成交商品住宅46790套,同比2009年减少30939套,跌幅39.8%,成交总面积约为517.3万平方米,同比2009年减少约423.1万平方米,跌幅超过45%;成交总金额达515.14亿元左右,同比2009年减少185.25亿元,跌幅超过26%。

　　在全年成交量大跌的情形下,苏州商品住宅的综合成交均价却大幅上涨。365数据同时显示,2010年,苏州商品房全年综合均价约为9958.97元/平方米,同比2009年上涨了约2511元/平方米,涨幅高达33.7%。

　　徐军标分析,2010年苏州市场整体成交态势呈现平缓的M型,两次调控政策前分别达到峰点,之后回落。

　　对于苏州市场整体的量跌价涨,苏州博思堂总经理曾熙认为,成交量的较大幅度下跌主要源于年度供应量的不足。监测数据显示,2010年苏州市场供应量比2009年有较大幅度缩水,再加上自2009年苏州土地的出让速度即开始放缓,导致了整体供应量降低。

　　对于30%的房价涨幅,曾熙认为,历年来,苏州房地产销售价格上涨幅度较为温和,没有出现所谓的暴涨甚至翻倍现象。2010年达到30%,主要是因为城市本身经济发展水平、供应量结构落差导致的;另一方面,苏州房价与苏州的经济发展水平相比是健康的,尤其是与周边城市房价相比,苏州仍属价格洼地。