万科：销售金额首家破千亿 模式能否被复制

12月3日，万科A发布11月份销售公告，截至2010年12月1日，万科累计实现销售金额1000.6亿元，成为中国首家销售突破千亿上市房企。在“史上最严厉的调控”期间，这一数字似乎让政府显得有些“尴尬”。

12月6日，平安证券地产分析师在接受《证券日报》采访时曾经指出，万科在这轮调控政策中，是受益者。万科已超越了自身的标杆房企帕尔迪。同时，万科也成为中国诸多房企的标杆，只是万科的“模式”能否被复制？

“我们公司11月份提前完成全年销售任务，大概是万科的1/4吧。”某上市房企在和《证券日报》记者谈及公司情况时如此描述。

“你那里是否有万科精装修房的数据？我们公司也打算向这个方向进行住宅开发。”记者在重庆某拟上市房企工作的朋友曾如此说，并提及“我们关注最多的，是万科。”

房企“招金保万”四大家族中，万科是唯一一家民营企业。20年的上市路，万科话题不断，同时也“被”追赶不断。

问及万科能取得千亿销售的原因，平安证券地产分析师在接受记者采访时列举了几条他认为是万科成功的理由：一是万科高周转、不囤地的开发模式。在他看来，现在的政策时点为其提供了“天时”，也即在土地价格平稳期，高周转开发的优势就会体现出来；二是万科的“战略纵深很大”。万科已经将业务遍布全国各地，因此可以规避个别城市的房市波动风险；三是万科对项目的“管控”能力。平安证券地产分析师认为，万科已经进入到40多个城市，而其对自身这个“庞大王国”的管控能力要超出同业水平，“其实，（万科）它的优势在于它的软优势。”最后，他认为，万科还具有融资优势，手中所持资金相对丰富，而获取贷款的能力也要高于规模较小企业。能够以较低成本融到大额资金，对于资金杠杆率较高的房地产市场来说，本身就是优势。平安证券研究报告显示，万科前11个月拿地535亿元，但是公司尚有500亿左右的可动用资金，充裕的现金、较低的融资成本将有助于万科在此时“逆势扩张”。

而万科优于其他房企之处，在平安证券地产分析师看来，在于其“执行力较强”。万科能够在很快的时间内将所开发的项目“速度提起来……它在这个方面的优势很明显”。

高周转意味着快速扩张，但高周转与利润率之间的关系则较为复杂。该分析师还表示，如果万科在以往房地产价格快速上涨的时期里寻求高周转率的话，那么可能会丧失获得高利润率的机会。但是，在此轮政策调控下，房地产价格渐趋平稳，相对于某些捂盘囤地的房企来说，对万科而言反而是有利的。

由此可见，在“史上最严厉调控”时期，却成就了万科的“千亿”传奇。“在这个时点，它（万科）比任何时候都有优势”，平安证券地产分析师如是说，“从某个角度来说，它其实是受益的”。