若系错了第一扣子就不会系对所有的扣子

　　看看济南的酒店式商务公寓小户型住宅大多位于城市中心或商业旺地，土地成本很高，小户型墙多、管线多，多以精装修作为交屋标准。在以性价比为竞争核心的市场背景下，小户型提高了建筑成本，降低了价格竞争优势。花20多万买了一个40多平米左右的房子，在大多数人看来是不可接受的。我想这一点是济南的小户型还没有在城市中间地段红红火火的原因。

　　现在济南的小户型才刚刚起步，需要走的路子还有很远。虽然城北、高新区已经有了一定数量的小户型公寓。

　　总体混乱 起步低

　　前面第一次分析中，小户型确实满足了一定购房者的置业需求，这种需求也注定了会对区域内的小户型项目的销售业绩增色不少。第二次分析中指出，相当一部分区域定位模糊、盲目跟风的小户型项目在推广上面临严峻的问题。这样一些过渡性小户型的问世，确实丰满了很多对房子向往的青年人，但是不可避免的一个问题，在小户型倡导的“麻雀虽小五脏俱全”的生活理念里面，很多崇尚二人世界的个体购买者确实遇到了很多不同程度的麻烦，暴露了小户型户型设计的不合理和园区规划的不尽如人意，再有小户型社区居住人群的复杂性，这些都将是现在小户型社区无法回避的事实和接下来小户型社区需要规范和完善的地方。

　　城中小户型 分流狭窄地段

　　地价昂贵的地段，底片小，具备了开发小户型的“地利”条件。小户型市场的突飞猛进，源于识务的开发商抓住了市场的发展规律。但是还需要面对的一件事就是“人和”，虽然处在城市中心的小户型也有号称一周销售70余套的高销售业绩。而这部分城中小户型的总价与稍偏远一些的中打户型房价相差不了多少，在市民购买地块高于购买物业慢慢淡化的情况下，对郊区交通等环境不能容忍的人留下来选择了小户型，其他的人去近郊用同样的总价购买了舒适的户型是不可避免的。

　　投资 投资 还是投资

　　其实让我开发小户型，我也会在楼书显著的位置著名“投资价值”。但是如果让我去投资小户型，我会考虑投资成功却还需要谨慎再谨慎。从南京到北京买得不如卖得精，再狡猾的狐狸也逃不过老猎人的眼睛。这两句话说起来并不矛盾，小户型投资的潜规则就是如此。　　拿目前热销小户型与当前市场出租价比较，北园附近某小户型项目现在在1000元上下，文东路某项目的租价在1400元上下，高新区某项目的租价在700元左右，而最新的资料显示，这种租价还有继续走低的趋势。这是其一；其二，大量小户型项目的推出，必将减少租务市场客户群，更加拉动租价走低；其三、二级市场的不完全开放性也是影响投资市场的关键，这对并不便宜的小户型投资将带来另一巨大冲击。

　　阶段性 区域性过剩需要老路出新招

　　目前济南市场上酒店式公寓在区域上存在供应过盛之嫌。有些项目，无论是硬件设施还是软件配套上，都没有达到真正酒店式公寓的配套标准，有些项目其实就是在跟风炒作一个概念罢了。从供应状况看，在这某些明显供大于求，酒店式公寓的生命在于投资者可以获得较高收益，在高端房产投资还是极少数人拥有的专利的时候，有多少人能够成为越来越多的酒店式公寓的投资者，又有多少人能够成为最终消费者，在巨大的市场供应量面前，都开始变得模糊起来。供大于求产生的另外一个后果就是投资者的投资回报会随着市场供应量的持续加大而降低。风险加大势必影响到投资者对小户型的投资信心。卖方市场“几家欢乐几家愁”的局面恐怕难以避免。我想只能再在这条老路上刷出新花样了，比如升级酒店式公寓、soho商务公寓结合纯小户型。