房价不可能高的没边

　　房价的“伟哥”是谁？

　　房价在超出普通购房者支付能力的情况下上涨，是有其特殊的背景和力量支持的。首先，大的环境对济南房地产市场还是有利的，济南的房子并不仅仅针对济南市场，而应该上升到全省高度去考虑，像东部崛起、西部发展、环渤海经济圈雄起、省城6+1，都对济南房地产形成利好。2002年到2006年，外来人口在济南购房的比例逐年递增，这说明了济南的城市首位度逐年在提升，对全省置业者的吸引是很明显的，现实的济南的房价是全省人支撑起来的。另外，据我所了解的情况，这些外地人在济南置业，他们并不很在乎房价的短期性涨跌，而是觉得把钱换成房似乎更“实在”实际上是一种实物储蓄行为。城市“首位”效应使得全省住房需求在济南得以集中体现，2002年以来，济南市住房需求以年增近百万平方米的速度推进，其中大多数购房者为外地需求者，而2005年以后，济南市住房投放量却稍嫌不足，这三年来消化了以前投放的部分产品。

　　这种现象从短期来看是利好的，会产生一种需求旺盛的局面，而长期来看对整个经济大局的负面意义大于正面。另外，如今的消费者不管有钱没钱都要去买房的心理，在很大程度上造成了需求的旺盛，同时，房价的上涨也“逼着”消费者不得不提前考虑购房的计划，这是客观原因，不可避免。

　　同时，房价的持续走高与地方政府的政绩评价体系也是不可分割的，政绩考察体系不变，保障中低收入者基本需求的廉租房、经济适用房、限价房将也会很难落到实处，而动不动就紧缩地根、银根的宏观调控政策也显得有些“隔靴搔痒”了。

　　房价真可能“3-5年内房价大幅下跌”？

 　　市场普遍认为房价偏高，但是销售情况却也和吆喝得差不多高。这不能说明一些楼盘的高房价就是不合理得，因为市场太好了，所以开发商有底气把房价继续往上提。你觉得贵不买，总会有人来买，一样能卖掉，明天价格可以卖更高，为什么不明天卖呢？诸多原因导致开发商不可能屯房，因为那是违反规定。

　　另外，2007年市场整体形势比较严峻，尽管有关部门采取很多措施提高普通商品房及经济适用房的开发比重，以缓解市场需求结构矛盾，但短期内效果不会明显。在今年即将上市的新项目中，大部分依旧定位于中高端，因此竞争肯定会异常惨烈。加之，未来几年，济南棚户区改造全面启动，东部高新区蓬勃发展，全运会即将举行等等，可以肯定地说，房价在3-5年内不可能不上涨。

　　将产品卖个好价钱

　　三五年还会继续上涨，但要取得一席之地并非易事，那么怎么在这个市场上将自己的房子卖个好价钱呢？
　　说点自己的愚见，承让。

　　一、品牌沉积

 　　说起品牌，在前几日的《地产年代里看地产品牌的确立》已经比较详细的说明了自己的观点。这里不再罗嗦了。

　　二、做好产品

　　怎么做好产品？相信每个人都自己的观点。我想不外乎这样：在产品结构符合国家政策的基础上，大胆创新，将有限的空间实现功能最大化。这里面可以简单分成：

　　1、产品创新：“细分再细分”，是户型革命的大趋势，在认识到这一点后，将公司里形同虚设的“产品研发部”仔细培养起来，以此作为研究客群需求、拓展市场的补充要素。将自己的项目、规划、户型等做到让人眼前一亮。因为人们的生活需求和追求在逐步提升，只有户型跟上时代潮流，才不至于被市场淘汰，所谓的理想户型，其实就是最大限度的满足居住者显性或隐性需求的户型。

　　2、产品结构：新政90平米已经耳熟能详。而且第一代90平米的项目也已经开始竣工入住，从一年的情况来看，房产销售客户群体已经形开始向“阶梯性消费”的趋势发展。于是，客群导向因素将在产品研发中占到重要导向，于是市场上出现了众多90平方小三房，60―70平方小两房，来满足普通两口或三口之家的需求。从市场个案来看，这种“小户型”产品只要设计相对合理，还是相当畅销的。

　　3、产品功能：小户型不能以牺牲居住功能为代价，而是应以空间面积内户型的合理化、实用化、功能人性化为主旨，采用“简约里的多维空间”为的理念，不断拓展单位面积内的产品功能，使其尽可能的充分利用，变得多元、多位。

　　三、开发效率

　　相信现在房地产市场发展的速度大家都在“闪乎着”，而且很多项目因为运作的流程不畅而近乎成为死盘！一个甚小的策略偏差就会成为企业长期发展的绊脚石。另一方面，过于长远的计划也会影响企业的现金积累，从而丧失在行业再次投资、积累做大的机会。因此紧抓适时的入市机遇、阶段性的策略制定，将是企业在“蓝海战略”中的制胜法宝，太长远的企业战略非但不会让企业快速成长，还会对企业造成负累，其出色的“短板”操作，反而使企业成为“小步快跑”中的胜者。正所谓“大鱼吃小鱼”的时代现在已经不适应房地产市场开发，“快嘴抢食”才是正根。