商铺投资要“看碟下菜”

　　地段凸显投资价值

　　“地段、地段、还是地段”这一经典名言一直以来被房地产业界奉为金科玉律,也成为购房者与投资客选取物业的首要考量因素。记者调查了解到,泉城路丰利大厦一间50平米左右的铺子一年租金为80万,与其紧邻的一家品牌服饰店,其年租金价格更是高达百万以上,这家店的销售人员告诉记者,店面选址泉城路看重的就是人流量,同时也能起到很好的品牌宣传效果。对于一些路段好、位置佳、人气旺的店面即便每平方米卖到了6万、7万甚至更高的价格,但由于租金高、回报大,仍然很受投资客追捧。

　　位于泉城路的泉城旺角商业项目目前已开始认筹,据其策划经理张展表示,项目自身地段优势和充足客流无可复制,这是吸引客户的首要因素,多数到访客户都是奔着地段而来。他告诉记者,在位置优越基础上,产品定位也做了选择,摒弃大面积、整层出售策略,分割成8-35平米产权商铺,以时尚品与餐饮为主。“总价低、面积灵活,使得整个项目与产品定位区别于泉城商圈其他商业,同时也降低投资门槛。”他表示,投资客买下商铺的前三年都由开发商代为出租、管理,并以“返还租金”形式一次性返还24%的资金。

　　招商定位是商铺经营之根本

　　商铺投资回报率普遍在8%左右,这几乎成为业内脱口一致的标准线。“一铺养三代”的案例在济南也有处可寻,然而购买商铺需考虑与其相关的“价值因素”,大到周边配套、交通、商业氛围、招商定位,小到停车位、物业费、商业运营公司等,都深刻影响着投资的安全性和持续经营的稳定性。

　　苹果城时尚主题商场遭遇了开业一年即停业整顿的尴尬。虽然项目地段条件不错,但是招商定位不准直接令其生意惨淡直至歇业,不少业主被套牢。

　　招商定位与商业运营公司有着直接的关系。如今开发商常常打出“代管牌”,就是让投资者先把商铺交给商家统一经营数年,期满后商家便会将铺交还给投资者自己运营管理。统一经营期满往往是商铺能否持续经营、投资者能否有好收益的一道坎。只有做旺了的商场,租金才有可能水涨船高,因此进行统一经营的操盘手或商家是否专业、是否有资源至关重要。“投资者在买铺时就需留意商家有没有成功的招商经验,一个有经验的操盘者,往往能带动商场价值不断走高。”张展说道。

　　停车位、物业费成商铺“软肋”

　　除招商定位外,停车位问题也是商铺投资客需考量的重要因素。“商铺运营靠的就是聚人气,汇人流,停车位的多少以及停车出入口的多少很大程度上影响着商场的人气。”绿地普利中心一置业顾问说道。据悉,普利中心商业部分将有四个方位的停车出入口,最大程度地方便客流出入。商铺物业费合理与否也直接影响着商铺投资的安全性,万达广场写字楼14.5元的天价物业费曾一度让业主怒喊退房,虽产品属性不同,但若出现天价商铺物业费同样让投资客“望而却步”。

　　“商铺投资并非稳赚不赔,作为一种长线投资,需要具备一定的‘养铺心理’,要对发展前景有一定判断,切莫盲从、冲动。”一业内人士表示。投资者应根据实际情况谨慎投资,全面考量周边商业氛围与客流量,一旦选择失误,就可能造成难以挽回的损失。