易小迪：房企高增长时代一去不返

 　　1991年，海南经济遭受低潮，冯仑、潘石屹、王功权、易小迪等六人共同创立了海南万通，后来他们几乎都成了中国企业界的风云人物，人们称之为“万通六君子”。

　　在六君子中，与冯、潘二人触目可及的绝顶聪明不同，易小迪为人低调，其人博闻强识，不但有极深的佛学功底，还可以背诵《孙子兵法》和《道德经》……在六雄中，他被认为前途不可限量。冯仑评价他“智慧，比较大气，他算账的方式和别人不一样。”

　　【印象】

　　略带学生气的笑容，笑起来崭露的两颗“小虎牙”，圆形的金丝眼镜，个子不高、偏瘦的易小迪，第一次见面便让人觉得和善。

　　与易小迪交谈，可以明显感受到他的敏捷和实在。与众多“说了如同没说”的大而空的论调不同，他对每一个提问纵然敏感但也丝毫不顾左右而言他。从他坦率真诚的回答中，你可以窥见楼市今后的动向，而不是一无所获。

　　【对话】

　　房价会平缓波动

　　记者：政策走向一直是房地产行业最为关心的话题，在您看来，限购政策是否会出现松动的可能?此轮楼市调控是否收到效果?

　　易小迪：一线城市、大城市不会放松，但二三线城市、中小城市可能会放松，二三线城市接下来将成为楼市主战场。

　　调控效果很显著。本轮调控至少起到了两个作用，一是住宅市场的高增长时代一去不返，一是以往依靠土地暴涨推动房价暴涨的时代一去不返。之前通过大量囤地，依靠土地升值获得巨额利润的开发模式将无以为继，接下来那些没有利用品牌获得高溢价能力的公司将会被大量淘汰。

　　另外，就房价而言，很多项目原计划是要上涨20%的，但最终这些项目没有涨价或是有稍微下降，价格停滞对于市场来说其实就是降价了，说明调控有成效。

　　记者：最近包括武汉在内的多个城市都出现了一波楼市小阳春，阳光100表现如何?回暖可否持续?房价将会如何走势?

　　易小迪：阳光100武汉的项目大湖第年后至今销售额过亿元，仅3月第一周便净增认购20套，我们的确感受到了春天的气息。刚需市场容量很大，压抑的刚需在春节后入市释放，这是最近楼市回暖的最主要原因。未来，保障房、二手房等入市量会很大，再加上新建住宅的存量很大，市场供应量会放大，但同时，首置需求以及改善型需求都可能放量，因而需求也会上升。我预计未来房价不会出现太大波动，出现报复性反弹的可能性很小，更可能呈现一种平缓态势。

　　细分市场房企唯一出路

　　记者：如您所说，行业的高增长时代已经结束，那么房企的出路将在哪里?

　　易小迪：未来企业的生存方式将会向市场化方向去走，如果没有从市场中获得客户认同的能力，无论规模大小，都可能出现经营风险。

　　作为一个资金杠杆率极高的行业，房地产在外界眼中一直存在“暴利”的阴影。不少地产上市公司的毛利润稳定在30%左右，而这之中的70%可能都来自于土地价值的升值。这样的“粗糙利润”刺激了一些地产企业制定发展计划就像“大跃进”，今年500亿，明年1000亿，企业风险大幅加剧。这样盲目激进的扩张对城市资源是极大的浪费，因为企业有可能连图纸都来不及设计，只能一模一样去复制。

　　未来，开发商的利润将更多的来自于产品本身，企业只有把握市场需求，走市场细分、产品细分化道路才会有出路，以往那种从南到北、从东到西一个产品的产品策略将面临严峻考验。

　　记者：针对这一趋势，阳光100是否有所探索?

　　易小迪：走产品细分路线，提升社区价值，这是阳光100正在着力做的事情，阳光100将致力于在复合型、多元化社区领域的探索和开发，在开发建设住宅的同时，也将宾馆、商业街、影院等业态引入社区，有时甚至会将原定规划的住宅拿掉，改建成商业街。在提升整个社区居住品质、生活氛围的同时，我们也会提升部分产品的档次，使产品线更加丰富，充分满足不同人群的住房需求，并且对不同类型产品制定不同的价格策略。