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重汽杨斌:民生地产没有冬天

2011-12-08 10:04 作者:矫娟 杜壮 来源:大众网-齐鲁晚报

  近日,中国重汽集团房地产开发公司发布了其销售业绩:在政策收紧情况下,重汽地产逆市飘红,截至12月2日,公司销售额过25亿,在本土品牌房企中一支独秀。

  近日,中国重汽集团房地产开发公司发布了其销售业绩:在政策收紧情况下,重汽地产逆市飘红,截至12月2日,公司销售额过25亿,在本土品牌房企中一支独秀。

  重汽地产一直致力于“做本土最好房地产企业”,如何在萧条的大市中力挽狂澜,多盘联动,赢得购房者的关注?记者专程采访了中国重汽集团房地产开发公司总经理杨斌。

  靠政策吃饭的企业不是好企业

  “只有不好的企业,没有不好的行业。”杨斌如是说。

  住房是第一必需品,不管哪个家庭都在关注住房,这由中国的文化根基决定,所以不必过分悲观。过惯了春天,不会过冬天的企业是不成熟的。一批适应力、决策力差的企业倒下去了,但是又有一批企业崛起。

  对于最近有小企业跑路,留给购房者一堆烂尾房的现象,杨斌认为,这部分开发商并非以专业房地产的模式来做房地产,以重汽为例,从产品研发体系、销售管理体系再到物业服务体系都由专业队伍实施,但是不少小公司在对待房地产的态度上完全采取贸易的心态,简单而言,便是投入“一块钱回报一块二”思考方式,这样就决定了他们在具体项目的运作上的局限性,有便宜的施工队就不用贵的,追求公司利润最大化而很少顾及购房者的利益。

  “楼市洗牌洗掉的就是这部分企业。”杨斌谈到。事实上,限购并不是房地产行业遇冷的最主要原因,限购政策的出台是政府看到了房地产行业处于非正常发展状态,在他看来,即使房地产持续井喷,房地产冬天也一样会来临,本次调控不过是将行业潜在危机公开化,并进行积极调整。“毕竟盖房子不是吹泡沫”。调控政策同时也对这个行业产生了积极作用。

  那么,目前调控政策能否松动?杨斌认为,若调控放松,房价定会报复性反弹,楼市又会重蹈覆辙,若有可能,国家将以法律手段替代行政手段,以房产税取代调控。对于最近的存款准备金率下调,他认为,这是政府对于宏观经济的调控手段,并非救楼市,也非救股市,而是解决中小企业的资金问题。

  假设房价回到十年前

  调控之下,房地产滞销造成的房价波动成为常态,杨斌认为,房地产产业链条上,土地、人工、建筑材料等都是属于变量,如此一来,开发商也无法独善其身。

  楼市火热的情况下,土地价格飙升,钢材水泥等原材料价格及农民工工资也在不断上调,反之,各项费用则会下降。但有个问题,房价降了,我们就幸福吗?十年以前,济南市的房价水平在千元左右,但是大多数老百姓也买不起房。目前,中国的房地产市场面临一个很特殊的时期,基于人口政策,接下来的十年,房地产市场是以需求为主导的市场,目前的独生子女大多是两个家庭负担一套住房,所以购买能力和购买欲望仍然存在,在此状况下,开发商要进行适度调整,如果到明年6月份楼市未崩盘,那么后十年,楼市发展将回归本质,即要看消费需求。

  在购房者的需求上,杨斌认为,要完善住宅保障体系,增加保障房如廉租房、经适房的供给,同时增加差异化产品如限价房等,从汽车发展轨迹来看,汽车产品从几万到几百万、上千万都有,服装也如此,为什么没有人闹事?关键原因是其提供给消费者多层次选择,从此角度看,房地产也同样。

  重汽地产发展观

  严冬之下,部分企业抛出了“战略蜗居”论和“战略扩张”论,前者,降低开发投入,减缓开工进度;后者,寻找市场机会,实施兼并收购。

  “在市场好的时候我们没有盲目扩张,在市场变化之下,我们也没有全面收缩,只有战术方面的调整。企业扩张一定是建立在人才、技术、资金、市场等基础之上,否则就像无源之水,无本之木,郑州亚细亚、爱多都曾经这样从辉煌走向没落。”杨斌认为,重汽地产是一个稳健型的企业,在发展的过程中很少盲目扩张或收缩,重汽地产开发战线不是太长,不存在抵押贷款拿地现象,在拿地过程中,资金来自于前期项目的自我循环,运营上处于一个较为安全稳定的状态。

  目前,重汽集团房地产开发公司在售楼盘有两个,明年将有四个楼盘投入市场,每个楼盘都存在差异化的定位。公司要做大做强,就要在管理、服务,以及产品线上有明显的提升,努力练好“内功”,随着购房者对企业的要求不断提高,重汽集团房地产开发公司也要实现企业“销售型”向“服务型”的转变,在未来的项目中,增加软文化的提供,并尝试为银发人群提供差异化服务。

  重汽地产在售项目中,随着小清河清淤工程的推进,“翡翠清河”项目备受关注;明年推出的“翡翠外滩”项目,其差异化的产品将会成为翡翠清河升级版;另外,还将推出富含别墅、洋房、小高层、高层于一体的品质化楼盘——重汽莱蒙湖,值得大家期待。

  杨斌认为,“产品差异化,定价合理化”一直是重汽集团房地产开发公司追求的目标,公司每个楼盘的售价都经过科学的计算,根据成本规范定价,实施稳健的定价政策,不随房地产市场环境变化做出大的调整,比较符合市场经济规律。

  他还表示,在目前的房地产行业中,房地产商的构成参差不齐,很多房地产商都是“半路出家”,由其他行业转变而来,其中,就不乏投机行为。而作为国企性质的中国重型汽车集团房地产开发公司则不同,公司的目标就是坚持做最好的本土企业,在合理布局,以自身实力在遵守市场经济规律的基础上稳步运行。

  (楼市记者 矫娟 杜壮 吴铭)

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编辑:闫晓辉