郭松海：为济南量身定做特色商业地产

　　郭松海　山东财经大学房地产研究所所长

　　程道平　山东师范大学房地产经营管理系主任　中国高校房地产学者联谊会理事

　　吕兆毅　山东省科学院发展战略所教授

　　梁伟　济南世联怡高市场发展部经理

　　商业地产的发展与城市是相互促动、相互激励的。什么样的城市,需要什么样的商业地产,什么样的城市规划,需要什么样的商业规划。济南,作为一个快速发展中城市,它的现在以及将来到底需要什么样的商业地产呢?对此笔者咨询了济南地产行业的相关人士,对济南的商业地产表达了他们的看法和观点。

　　程道平:各种商业地产济南都需要。但就发展速度来说,未来5—10年城市综合体、旅游地产、文化地产等商业地产类型将会加快发展。城市综合体功能是商业地产主要实现的功能,因此它的发展将会更有力推动一个城市商业地产开发和经营水平的提高,而且就济南现在的发展阶段来说,城市综合体的开发还没有饱和,需要继续发展,不仅是在中心城区,在新区也需要城市综合体的开发。事实上,城市规划中的片区控制性详细规划,就应该结合城市综合体项目的开发来完善,使每个综合体项目都成为开发的焦点和发展引擎,带动片区发展。

　　郭松海:济南的商业地产要紧密结合济南的发展脉搏,不能贪图过大、过多、过密,要体现出济南所具有的城市魅力。现在济南的很多商业地产存在着严重的同质化现象,多数商业地产的建立只是重复已有的商业地产,同质化的商业地产,不但不能促进整个城市的消费与发展,反而在一定程度上造成了资源的浪费。济南的商业地产开发企业,很多是来自外地,外地的消费情况与济南存在一定程度上的差异,所以在接受程度上会有很大的难度。以泉城路为例,它代表着济南本土的商业文化,多数消费者提起商业,第一反应则会是“金街”泉城路。所以,在商业地产开发时,首先要根据各区域的发展特点及城市定位,结合区域历史、现状,选择符合时代特色、突出区域特征的商业。第二在现有的基础之上,以满足消费需要为前提,打造符合消费特色的商业服务,打造满足不同层次需求的商业地产,不论是外观还是内里都充满魔力的商业综合体,既有亮丽的写字楼,也有时尚的生活区,更有可供喧哗打闹或者安静深思的私密空间。多元化、整体化、特色化的商业地产才是济南真正需要的好的商业地产。

　　吕兆毅:济南商业地产的繁荣是近几年来经济发展的良好体现,商业地产的发展要与城市的节奏一致才行。不能太超前,也不能滞后。就济南来看,济南的经济发展水平相比以往有了很大的改善,市场类的各种需求,也与日俱增。那么济南就需要一种与当下发展相一致的商业地产。目前,各种城市综合体、大型购物中心、一站式购物场所在济南屡见不鲜,但是就目前来看,发展的较为集中化,不平整不均衡现象严重。体量过大、分布集中成为目前商业地产普遍的诟病。济南需要更多的应是“微型GBD”和“城郊购物中心”。这样将会避免“城市病”的出现,促使城市的交通、人流得以分化,避免购物商业场所过于拥堵花现象发生。同时又能够使得消费群体和消费区域得以增加。

　　梁伟:济南城市近几年来商业地产发展比较迅猛,各种类型的商业地产在济南一应俱全,大型城市综合体是济南较为多见的商业地产项目。像华强广场、丁豪广场、大地锐城、诚基中心等项目在济南成为城市综合体的代表和地标的象征。济南目前来看,需要更多的是城市综合体,一站式的消费与居住将会大大缩短人们的时间,在快节奏的现代生活中找到属于自己的节奏。但目前,济南的城市综合体还存在很多的问题,诸如属性过于单一、区域相对集中等问题。当下济南大都是商场,如万达、诚基、恒隆等。这些中心都脱离了周边的环境,自成一派,自得其乐,让人感觉很突兀。所以济南现在所缺少的是能与济南城市发展相匹配的大型商业综合体,应该走出单一性和集中性的困局。向多元化、分散化、周变化发展。这样才不至于形成沼泽地里的水晶城。