巴曙松：房地产行业在调控政策下的新趋势

　　Q：这两天我们关注到五大地产商的新的年报出来，像看到万科、保利、中海、金地、招商等等，我不知道您从这些年报透露出来的信息看，他们之间这种竞争格局，或者说您觉得最大的变化在哪呢?

　　巴曙松：五大地产商在业内都有很大的影响力，也很有代表性，所以它的变化对于观察这五家公司的经营，甚至包括整个房地产行业在调控政策引导下的走向，都很有参考价值。我想从它们年报的解读来看，有一个很鲜明的特点——整个房地产行业的结构调整正在展开。

　　首先最鲜明的就是，在房地产调控的推动下，具有代表性的这些地产商开始探索不同的商业模式，目前看来在往两个不同的方向在做商业模式的努力探索。一个我们看到像万科这样的，它走的是这种快速的开发，快速的销售，开发的周期，整个销售的增长速度比较快。

　　另外，像中海的这样的房地产商，它在走多业态模式，注重提高收益水平，周转速度可以选择的低一些，强调住宅、商业地产多业态。这也是在房地产调控下，出现的不同的商业模式的这样一个探索，未来的房地产调控的引导下，都会进一步明确自身的定位，明确自己具有相对竞争力的细分市场。

　　同时，从这几家主要的房地产企业的2010年的年报看，这几家房地产企业所代表的房地产行业，至少在2011年，依然是一个盈利增长非常稳定的一个行业，预售情况不错，应收帐款比较高，所以2011年这几家企业的盈利应当已经是基本锁定的，盈利还是比较稳定的。

　　但是从调控的这个政策效果来看，进入2011年以来，特别是限购令等更为严厉的房地产调控政策出台以来，房地产调控政策的效果逐步显现，很多主要的城市销售在明显的下降，而且在局部的城市房地产价格出现回落，这些影响可能在2010年的年报表现得并不充分，也就是调控的这些效果在2010年的年报中表现得并不充分。但是在2011年如果继续保持这样的调控力度，则房地产企业的盈利压力就会逐步显现出来，特别是一些现金流控制能力相对弱、融资渠道相对单一的中小地产商，则更为明显。

　　Q：单从2010年的年报来看，可能房地产新政各方面调控的这种压力和影响还不是那么明显，但是如果到2011年再看的话，各方面的影响，包括保障房建设的这种力度加大，压力上会表现地更充分一些。

　　巴曙松：如果2011年我们再看下来，可能在2011年有一部分中小房地产商会面临资金的压力，经营型的现金流就减少，销售回款会减慢，一些负债率高的房地产商可能就面临资金的压力，这一部分调控的压力可能就促使他们去多样化的融资。

　　还有一个新的影响因素，今年要启动的建设保障性住房是1000万套，这个7年时间预计要开发的保障性住房大概就是5000万套，放大了供应。它一方面可以对冲房地产调控对整个经济的可能的负面影响，使房地产调控的力度短期不会减弱。另一方面也会直接影响或者冲击一些产品定位跟保障性住房很接近做中低端房地产住宅开发的这些地产商，可能会在这些房地产中形成非常大的冲击和洗牌，加速整个房地产行业的整合。

　　Q：等到下一轮我们再关注的时候，应该能够看出更多的这种影响能够显现出来?

　　巴曙松：就是从年报里面我们看出来，这些结构调整的压力，分季度考察，应当更为明显，就是四季度开始已经有所显现，2011年在调控的推动下，从原来非常分散的格局转向逐步的加强整合，一部分有品牌经营管理能力强的地产商，行业集中度提高，市场份额占比上升的这个趋势也会比较明显。