易宪容：国内楼市进入重大调整期？

　　春节过后，估计最为醒目的经济新闻应该是“春节房地产销售进入冰河期”。其实，春节作为中国的传统佳节，除了少数行业之外，基本上都放大假了，因此，住房行业也会放春节假，住房的销售减少或下降是常识，根本就不值得大惊小怪。更何况，在春节前国务院出台房地产宏观调控的新国八条。

　　我们都知道，任何政策的出台就是利益关系的重大调整，一定会有相应时间的观察期。因此，新国八条出台之后，住房市场的买卖双方都不进入市场静观其变，住房销售下降也很自然。

　　更为重要的是，近两年来，国内房地产市场得到突飞猛进地发展与繁荣，国内房地产市场一直处于百米赛跑的状态。2009年和2010年住房销售的面积与总金额分别达到178435万平方米和82110亿元，全国平均房价由2008年底的3576元上涨到2010年底的4724元。但是，前10年(1999~2008年)住房销售面积为371233平方米，住房销售总金额为108397亿元，1998年底的全国平均房价为1854元。从上组数据可以看到，近两年来住房销售面积是前十年的48.1%，而住房销售金额则是前十年的75.7%，全国平均房价上涨了75.7%，比1998年底则上涨了250.8%。

　　更何况，这一轮的房地产市场量价快速飙升完全是银行信贷无限扩张的结果，完全是房地产严重投机炒作的结果。2009~2010年在过度优惠的住房信贷政策下，大量住房的投机炒作者纷纷涌入房地产市场，充分利用银行金融杠杆把住房价格炒上了天。从以下数据可看到，2009年住户从银行获得贷款24600亿元，2010年该贷款达到29000亿元，而2008年这组数据只有6000多亿元。尽管不能说这些贷款都进入住房市场，但是绝大多数会进入住房市场。再加上企业信贷资金进入住房市场。因此，只要这种资金源被切断，房地产的金融杠杆降低，那么国内住房市场的调整就是必然了。

　　我们可以看到，新国八条的内容与2010年的国十条相比较，其实增加的内容并不太多。不过，新国八条能够真正对当前住房市场造成巨大冲击的可能是央行货币政策的调整，让差别化的住房信贷政策出现了转向。因为，货币政策的转向，无论是从数量上还是从价格上来看，银行信贷全面收紧将是2011年房地产金融市场的主基调。在这种情况下，国内各商业银行调整其信贷行为。比如，从一月份开始，不少城市的商业银行开始全面取消个人住房按揭贷款的优惠利率。

　　如果国内一线城市商业银行取消个人住房贷款优惠利率，它对楼市的影响一点都不可低估。这可能是最近一些城市住房销售全面下降的根本所在。因为，一是一线城市商业银行取消个人住房贷款优惠利率的效应不仅会在这些城市发酵，而且很快就会蔓延全国，成为国内商业银行个人住房信贷的基本政策。二是尽管新国八条没有对第一套住房信贷有新规定，但个人住房贷款优惠利率取消，也就正好堵住国十条中差别化信贷政策的弹性漏洞。三是个人住房按揭贷款优惠利率取消，尽管与2008年9月以前的住房贷款的利率水平还有一定的距离，但是很大程度上增加了购买者的进入成本。有人说，住房贷款优惠利率取消等于一次性加息4次(每次25个基点)，上调利率达到100个基点。四就更为重要，随着第一套住房贷款利率提高，第二套以上住房的贷款利率也会水涨船高。第二套以上住房的贷款利率随之上调，对住房投机炒作者将造成巨大的冲击。如果住房投机炒作者不进入，那么住房的预期将发生巨大的变化。住房的预期改变也就决定了2011年国内房地产市场会走向哪里。五是尽管住房按揭贷款购房合同的利率是一年一订，尽管我曾预期的2011年初住房按揭贷款利率商业银行重新定价没有发生，但当住房按揭贷款优惠全国性取消时，那么2012年初住房按揭贷款合同利率重新定价就不可避免了。再加上2011年通货膨胀压力及存款负利率如此之高，在2011年多次不对称的加息情况下，2010年以前进入的大量住房投机炒作者可能对这种市场预期变化作出强烈的反应。它们可能把手上持有的住房逐渐抛出。如果这种情况出现，它将严重地改变当前房地产市场的利益格局，国内房地产市场赚钱效应可能会弱化。六是取消住房贷款优惠也表明国内银行对住房贷款的优质性的观念也发生了根本性变化等。

　　如果商业银行的住房信贷优惠全部取消、住房投机炒作去杠杆化、银行信贷获得不容易，即国内住房市场的融资条件出现全面转变，那么将刺破巨大的房地产泡沫，房地产市场的周期性调整也将开始。当然，2011年的国内房地产市场仍然存在很大不确定性，房地产市场是否出现周期性调整，就在于央行的货币能否真正转型。所以，当前国内楼市的销售下降仅是表象，未来趋势如何还得静观其变。