中粮宁高宁造“城”之困

　　携华润基因，空降中粮后，对地产情有独钟的宁高宁（中粮集团董事长），经过数年精雕细琢，一艘地产航母已具雏形。然而，强势调控一浪高过一浪，对地产行业形成空前重压，贵为央企的中粮地产也难独善其身；不惜重金，图谋缔造商业地产帝国的中粮，在攻城略地，快速复制的道路上，亦遭遇人才、选址等因素的困扰。

　　2010年11月10日，刚刚过完52岁生日的第二天，宁高宁率领中粮集团地产核心团队齐聚西单大悦城，高调举行“大悦城时尚品牌战略联盟交流会”。高管悉数亮相，专门为地产业务举行发布会，如此阵容和规格，在中粮集团恐怕也是少见。

　　意气风发，激情不减当年。 “好！很好！非常好！越来越好！一年更比一年好！”最后上台做压轴演讲的宁高宁，带领着到场所有人将中粮人上台讲话的“开场白”高喊了两次。

　　在接下来的演讲中，宁的意图很明显：要将中粮集团旗下的地产业务，尤其是商业地产做大做强，并将其推向资本市场。

　　无疑，坐拥天然优势，年营业额超过20亿元的西单大悦城是成功的。然而，于今年5月开业的朝阳大悦城，却呈现出了另一种景象：商户不认可其选址，招商进展缓慢；尽管目前招商接近尾声，但客流稀落，不能与地处繁华地段的西单大悦城同日而语。

　　一局输赢料不真，紧随其后，上海、天津、安定门、成都等城市的大悦城将鱼贯入市，情景如何，尚须逡巡。

　　但宁氏大规模的造“城”运动，并非一马平川。“与万达快速复制模式相比，中粮大悦城的复制成本更高，比如前期拿地成本高、选址定位需要谨慎斟酌、还有招商的专业人才等问题。”一位长期关注商业地产的业内人士对地产中国网说。

　　不可否认的是，宁掌舵下的中粮，在国内房地产业狂飙突进期，演绎着别具一格的央企地产崛起的样本。

　　宁氏的地产“情结”

　　在华润的舞台上，经过18年磨练，宁高宁能在资本市场上长袖善舞，并被业界誉为“中国的摩根”；这18年，在香港经历了房地产的潮起潮落，深谙资本与地产运行规律，并与这个行业结下了不解之缘。

　　2004年12月，身在香港华润总部的宁高宁接到国资委一纸调任通知时，长叹了一口气。“空降”中粮，北上进京，对这个华润老将来说，多少有点“不习惯”。

　　正式掌托中粮集团后，宁写下了这样一段话：“因为我自己在无意之中就做了空降兵。踌躇满怀。企业的空降兵，无论是哪个层面上的，都会是一件很尴尬的事。”

　　隔行如隔山。从华润的房地产、啤酒、零售等行业转型到中粮的农产品贸易、生物能源开发、食品生产加工等业务，对宁高宁来说，这个转型的突如其来，的确有点“哑巴吃黄连”的滋味。

　　因此，2005年在这短暂的一年时间里，立誓要“埋头研究”的宁高宁是忙碌的。面对放在桌上成堆的媒体采访提纲、邀请函，大多数时间，善言的宁高宁选择的是沉默。

　　尽管当时中粮旗下有部分地产业务，但其地产业务平台已从香港退市。在着手中粮转型的同时，有着丰富地产经验的宁也开始整合地产业务。

　　2005年，已经离开华润的宁，在其亲手打造的深圳万象城开业时，就对购物中心有着超前的看法：“对购物环境的要求就更是多层面的，建筑的美观，通道的方便，温度的高低，灯光的明暗，背景音乐的悠扬，室内色差的对比，以至空气中的味道都会影响购物者的心情，这些都成了购物过程的一部分。”

　　时隔四年，上述见解在今天看来依然新鲜，足以看出宁氏对地产，尤其对购物中心的研究到了着迷的程度。

　　时势造英雄。正当国内地产崛起之时，国企、央企纷纷进军地产，可谓“无央企，不地产”。宁高宁掌托下的中粮集团，亦不甘落后，一直在境内外寻求一个新的融资平台以整合其旗下地产业资产。

　　2004年，在深圳证券交易所上市的深宝恒国有股权转让消息传出后，宁高宁便积极接洽，准备借壳上市；是年，中粮的房地产业务亦被国资委确立为该集团三大主营业务之一。

　　一拍即合。2007年，经过股权转让，宁高宁如愿以偿，使中粮成为深宝恒第一大股东，并更名为中粮地产，亦承诺将中粮集团旗下优质住宅资产注入其中。

　　怀有雄心的宁氏，其地产蓝图远非如此。在成功借壳的同时，中粮集团亦成立了中粮置业，开始在商业地产领域攻城略地。

　　至此，中粮集团旗下中粮地产的高端项目与中粮置业的商业地产齐头并进，其势如双雄。

　　尴尬的中粮地产

　　尽管中粮地产在宁高宁的主导下，经历了一次蜕变，但此后的发展并不尽如人意，缓慢的资产注入遭到了观察者的诟病，有人甚至称其为“空壳”。

　　早在借壳完成之初，中粮集团就曾出具了《避免同业竞争承诺函》，明确了中粮地产在集团地产业务上的发展战略：按照中粮集团董事长宁高宁此前的布局，未来中粮地产主攻住宅和工业地产，中粮集团地产业务重点将转向商业地产和旅游地产，而中粮置业主攻商业地产。

　　“但过了三年，受制一些不可控的调整因素，中粮地产的业务一直发展得比较缓慢。”一位地产分析师一语中的。

　　2008年年初，中粮地产就曾发布公告称，其母公司中粮集团将向该上市公司注入9家房地产项目公司的部分或全部股权。据悉，这9家房产项目公司分布在华北、华东、东北和西南等地区，注入的资产总额约为40亿元。

　　而截至目前，只完成了对上海加来房地产51%股份的收购，但旗下的项目并不能在近期对中粮地产的业绩有所贡献。其余的资产注入，目前尚未有明确的时间表。

　　中粮地产高层人士对此表示，中粮地产2005年11月才刚刚起步，公司的资产规模很小，当时总资产17亿元，净资产10亿元，到现在总资产140亿元，净资产60亿元，“就自身来说，发展速度还可以”。

　　母公司注资缓慢，并没有影响中粮地产快速拿地的步伐。继10月9日以31亿元巨资拿下沈阳建筑面积达85万平方米的地块后，中粮地产于5天后再度出击深圳，斥资7.42亿元竞得坪山新区一地块。

　　今年以来，中粮地产先后在杭州、北京、成都、沈阳、深圳等地拿地，储地费用已达62.64亿元。

　　紧接着的10月18日，中粮地产向中粮万科申请7亿元委托贷款，借款金额恰恰接近于土地价格，一个看似巧合却耐人寻味的举措。

　　值得注意的是，土地储备短缺一直是中粮地产的短板，这也可以解释中粮地产在今年下半年所启动的这场大规模土地战略。但激增的土地储备对资金的需求显然也是非常大的。分析人士认为，中粮地产大刀阔斧的“圈地运动”或许是其大规模发债、借贷的重要原因。

　　中诚信评估为中粮地产做出的公司债券2009年跟踪分析报告指出：从收支计划来看，中粮地产面临较大资金压力，杠杆比率上行风险较大。而一直寄望于集团资产注入的计划目前仍没有明确的时间表。

　　中粮地产半年报也显示，截至6月30日，公司经营活动现金净流量为-11.9亿元，同比大幅下降。其手持9.4亿元的货币资金，但短期负债为3.8亿元，长期借款也达到了9.8亿元。

　　如此一来,中粮地产的地位就变得比较微妙。作为中粮集团唯一一家地产类上市公司,中粮地产一直被认定是大股东地产业务的整合平台。在券商看来,公司最大的价值正是大股东的资产注入预期承诺。但在这方面,中粮地产的进展并不顺利。

　　快速造城困扰

　　与专注于住宅的中粮地产相比，中粮置业在集团的地位不断飙升，成为一个典型的后起之秀。

　　据了解，中粮地产截至今年6月底的总资产为137亿元，而中粮置业资产规模超出300亿元。

　　宁高宁有地产情节，这个情节主要集中在商业地产上。作为与宁高宁搭档多年的副手，中粮集团副总裁史焯炜深知宁的心思。

　　史焯炜称，宁对于商业地产的期望，远远不是几个项目就能满足的。早在1998年前后，宁高宁掌舵华润集团时，便在西单买下了大幅土地，希望未来进行商业地产的开发。2003年前后，宁高宁刚刚完成华润万象城的建设，便被国资委调任中粮集团，而华润万象城便是宁高宁仿照东京银座建设运营的一个商业综合体。宁高宁匆忙调任，壮志未酬。他的商业地产梦想，需要由中粮集团来实现。

　　成功运营西单大悦城后，中粮从中尝到了甜头，受此鼓动，中粮置业复制大悦城的雄心便一发不可收拾，呈“遍地开花”之势。

　　继2007年西单大悦城开业以后，2009年沈阳大悦城亮相。进入今年，朝阳大悦城(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)于5月份已开业，年底将推出上海大悦城……

　　对此宁高宁称，未来2-3年将在全国复制10个以上大悦城，5-10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。中粮商业地产以环渤海都市圈为核心，辐射东北与西南，拓展长三角、珠三角的全国布局正在显现，未来，中粮置业的资产将超过700亿元。

　　但业内分析人士认为，与万达快速复制相比，大悦城的复制有一定的难度。

　　“万达已经形成了一种良好的模式，从大片拿地，到开发住宅，再到卖了住宅养商业，其中成本非常低，尤其是拿地成本。”上述业内人士表示，但大悦城是一种偏向年轻化、时尚特性的主题店，选址有一定的难度，拿地成本也非常高，同时在招商运营中，需要专业的人才，但目前这样的人才也较为缺乏。

　　“西单大悦城有天然的地理优势，但朝阳大悦城却周边都是住宅楼，消费层次并达不到大悦城的要求。”另一位商业地产观察人士表示，朝阳大悦城体量偏大，附近没有如此高的商业需求，所以当时招商比较缓慢。

　　在选址、人才、拿地成本高昂等因素的困扰下，宁高宁依然逆势而行。“在拓展时期，非常艰难，但成功资本化后，就容易多了。”上述观察人士表示，而目前中粮旗下的商业地产正处于拓展期。

　　对此，宁高宁则透露，“从集团战略的角度来讲，下一步会把地产业务板块做成一个统一的上市公司，即地产酒店事业部，实现整体上市。”

　　如果中粮集团对地产业务的整合选择A+H的方式，即保留内地A股中粮地产的上市公司地位，同时，将统一整合地产业务平台，在香港进行上市融资。这样一来，中粮置业旗下的大悦城商业地产，便可实现资产变现。

　　业内人士预计，上市后，中粮旗下的地产业务总资产将超过千亿元，可与万科、保利、甚至万达等地产巨头抗衡。

　　尽管“变现”在望，但宁氏及中粮集团旗下地产业务的整合还需走很长的路子。（记者 张治东）