今年楼市政策注定短命

　　“每家媒体都想约任志强的专访，但这是不可能的。”11月12日，还没见到传说中的“大嘴”任志强，记者就吃到了主办方给记者的“闭门羹”，“任总他实在太忙了，也太受欢迎了”。

　　当然，任志强给人印象最深刻的不仅是他来去匆匆的身影，更有他在上海交通大学海外教育学院举办的名为《新政下的中国房地产》讲座中，留下的一系列幽默直白、发人深省的问答。

　　“今年政策注定短命”

　　“没想到今天来的人这么多。这可能有两种情况，一是需要找骂人的发泄对象，二是要问这个时候该不该买房。”任志强以一席幽默的开场白开始了主题演讲。

　　任志强首先谈到了今年以来我国出台的一系列房地产新政。除“新国十条”和“新国五条”外，不少城市还出台了“一刀切”的限购令，并在信贷、土地等方面多管齐下。

　　对此，任志强认为，新旧政策相比较，信贷政策的限制量、税收（如契税减免的优惠）、监管等诸多政策均已发生显著变化。“政府管得越来越多，越来越细，不仅管"结婚证"，还管"睡觉姿势"和"床单颜色"。”他反问：“不知道管这么多还要不要市场？”

　　事实上，此前就已有专家对《国际金融报》记者质疑楼市调控“行政色彩过浓，不一定能达到预计效果”。任志强则认为，“目前政府以价格为目标的调控，不仅可能削弱市场机制，还会削弱金融体系，中国金融目前已无法由银行来发挥经济效益。”

　　任志强更担心，目前抑制需求的调控政策不能真正解决问题，只是大大提高了进入楼市的门槛，“如果皮球的气没有放掉，你却按到水里，可以按多久？就算按再久，最终也会浮起来。我们现在就是这样的困境。我还想问，今年的政策之后，明年和后年怎么办？”

　　“其实，如果你们仔细观察，不少政策都标明着"暂定"。”任志强说，“在楼市平稳之后，"暂定"的政策或许就都没了。从经验上看，从2003年开始的每个调控政策，没有一个措施超过一年。所以，今年政策注定都是"短命"的。”

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　　“开发商就是驴”

　　任志强还不忘为开发商正名。“蒙牛与伊利互相攻击，腾讯与360打得你死我活。但房地产企业却没有出现这种现象。”任志强说，房地产是特殊行业，竞争远不如企业之间的相互学习重要，“假如有一个企业开新盘，至少会有50多家企业前去祝贺。我们房地产行业非常团结”。

　　但人们更关心，为什么开发商屡屡出现囤地行为？为什么开发商不好好执行国家政策？为什么部分开发商参与过强拆行为？对此，任志强直言，“国家政策，哪个开发商不敢执行？很多问题，开发商是被误解的，因为有些问题是地方政府说了算。是他们决定批这个项目给你，还是不批这个项目给你。”

　　“开发商就是驴，需要的时候就被提溜出来。不需要的时候，就藏起来，或打压你。”任志强称，“以北京为例，北京是全世界地铁最便宜的城市，每年都需要给相关部门196亿元的补贴，这么多补贴，几乎全部都是从土地收益中来的。换种说法，富人正在用高房价、地产商正在用高地价为城市的基础设施提供服务。”

　　此外，任志强还提出，我国比较合理的住房体系是“60%至70%是市场化住房，20%至30%是市场化租赁房，5%至10%为廉租房等保障住房”。其中，对于界定为穷人的人来说，国家应该考虑为其“居者有其所”，而不是“居者有其屋”，且“穷人应首先通过廉租房等保障性住房解决住房问题”。而任志强再次强调，商品房并不是为“穷人准备”的。

　　“房产税是不可能完成的任务”

　　房产税是今年的热门话题。从今年3月底从重庆传出开征传闻以来，深圳、上海等城市相继被传出可能会进行房产税试点。对此，任志强说，“几乎没有哪个发展中国家对房产征这么重的税。我们的土地使用权是70年，使用完后还会缴纳一笔费用延期使用这块土地。这方面的税都缴了，为什么还要再缴房产税呢？”

　　“同时，从抑制房价上说，靠房产税抵制房价上涨只能是暂时之举。而前期调查、评估工作十分复杂，专业评估人员也有限。此外，与征收房产税的国家相比，中国并没有相应的配套措施、完善法律和法治体系的保障。”任志强说，“这些因素杂糅在一起，房产税几乎是不可能完成的任务。”

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　　任志强:政府不能让特殊权力者用房地产来发财

　　房产税应是税种的替代而非加税

　　Q：“十二五”规划的建议在推进财税体制改革中提到，“研究推进房地产税改革”。房产税作为社会关注的焦点，各种说法在坊间流传，对此应该怎么看？

　　任志强：征收房产税要有前提条件，如果按照发达国家或者已经征收房产税国家的经验来看，由货币转成实物资产之前要免税，收取房产税的国家都有这个免税的过程。由于我们买房时交过税形成资产了，那么就已经是税后资产了（我们国家没有这个免税的前提条件）。

　　第二，一些人现在所说的房产税的概念，好像是为了限制房价而出台的，这肯定是错误的。

　　第三，房产税要在完全透明度的情况下才能征收，但我们国家有20多种房子，比如说，某些机关部门的房子没有房产证，不知道房子是谁的，就没办法征收。全国有3万多个评估师，如果把所有的房子评估一遍，大概需要50年到150年，上海现有几千个评估师要把上海的房子评估一遍，可能也要20年。

　　怎么评估也是个问题。有人说通过区域二手房交易价格算个平均值，这也不是办法。我们现在卖的房子毛坯房多，精装修房子少。如果我们没法敲门进去看看人家家里的装修，凭什么这样评估？而房子卖的时候是含装修的，有的人装修的钱可能比买房的钱多。所以，这样评估不现实。

　　另外，目前我没有看到哪个发展中国家开始对财产征税的，不管是遗产税、赠与税等。发展中国家人均收入水平很低，不具备为财产而纳税的条件。

　　还有，所有实行房产税的国家，前面的门槛大大降低，比如降低个人所得税，降低土地的门槛，减少生产环节的各种税种，而我们现在有土地使用费、闲置费、农田占用费，70年的土地出让金，还有增值税、营业税等，前面的地价和税收要占到房价的70%.希望后面的房产税是前面的税种的替代，而不是增压。

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　　不能让特殊权力者用房地产发财

　　Q：房地产是造成贫富差距的一个因素吗？

　　任志强：房地产或者股票，都是造成收入差别最大化的工具。不是主因，而是工具。中国80%的人不喜欢冒险，20%的人喜欢冒险。

　　买股票的人15%赔钱了，可能有5%的人赚钱了，而20%的冒险者投资房地产都赚钱了，所以更多的人涌入房地产。这其中产生了贫富差距。

　　另外一个原因是，经适房和两限房的不规范使用，让一些特殊权力者持有财产，可能2套、3套，他们这些房子进入市场后，就发了大财。所以，在不平衡的制度中，无形中完成了财富积累。有的人通过内幕在资本市场发财，有的人就通过内部渠道在房地产市场发财。

　　很多人看到房地产行业造就了很多富翁，那是因为我们现在更多的服务业或者资源类行业是没有开放的。

　　真正的服务业要对民资开放

　　Q：说到民间资本，房地产业应该并非终点。国家今年5月曾出台了鼓励民营经济进入垄断行业的“新36条”，这是疏导民间资本的有效办法吗？

　　任志强：原来就有“36条”，就是5年前出台的“非公经济36条”，现在出台“新36条”是因为原来的没被很好地执行。

　　举一个例子，有媒体也报道过，有部门想去地方招商[简介 最新动态]，但是限定投资股权不能超过25%，这样的事儿没人愿意干。

　　我们一再强调要提高服务业的比重，但是真正的服务业没开放，比如金融服务、媒体产业、电信行业等。现在大家就都看房地产行业了。

　　Q：那么，国有资本又应该如何推动经济增长？中欧国际工商学院教授许小年近日曾表示，4万亿扔到“铁公基”里不如放到社保里，充实社会保障，使老百姓可以放心地把储蓄拿出来消费，来支持中国经济的增长。

　　任志强：很多国家都是这么实践的。

　　新加坡的国有资产收益年年都分，新加坡的很多主权基金按人头分这笔收益。其他很多国家也是这样分的，只不过分的形式不同。大多数国家很多都是拿出钱来补贴福利的。

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　　地产增值因为“它被消费了”

　　Q：做实业每年可能有10%-20%的资产增长，但投资房产的话资产会成倍增长。不过，如果大家都去买房子等增值，社会价值、国家财富的增值从何而来？

　　任志强：从经济学角度来说，社会是以消费为主导的，所有生产的目的是为了消费。房地产增值是因为它被消费了。而另外一些产品利润率低则是因为不知道消费给谁，或者没人消费，当有人消费或者大家集中消费你的产品时，产品就会产生高利润了。

　　我们要先找到消费市场、消费对象，如果不是因为这点，我们也没必要提出扩大内需。有个测算，我们现在的消费总量占世界消费总量的5.4%，利用10年时间有望提高至16%，变成世界第二大消费国。

　　但是中国人有没有钱消费呢？因此必须予以改善，从富国变为富民，这也是“十二五”期间要重视的。

　　我也不认为所有的生产都一定是低利润的，大量服装、皮鞋属于外销品，可能因为汇率变化等原因利润很低，但是为什么很多产品有暴利？因为它有市场。找到消费点，消费品就变成高利润。现在房子是高消费品，所以房子增值速度快于生产方式的增值。

　　Q：对于未来中国经济的发展，你认为是以房地产为消费主导，还是多产业共同健康发展？

　　任志强：如果认为房地产不是支柱性产业就错了。全世界的国家都是以房地产为支柱性产业。

　　美国一手房只占交易总量的七到八分之一，但二手房的交易量是很大的。在发达国家都是有房产税的，房产税对国家GDP的贡献度极大。美国房地产增加值占GDP比重通常在10%以上，而中国才2%左右。

　　中国不但要发展房地产，而且房地产增加值占GDP的贡献度起码要提高到5%-10%才合理，否则老百姓老没房子住。

　　调控房地产对经济影响没那么大Q：房地产及其相关产业对于经济发展的作用，业内是有共识的，但今年遭遇了较大力度的调控。

　　鉴于房地产在经济发展中的地位，未来会不会危及经济发展的整体势头？让调控陷入两难？

　　任志强：调控房地产对经济增长的发展会有影响，但是影响也没有那么大。

　　房地产在社会固定资产投资里面占的比重在22%-25%左右。相当于10个点里，我们占据2个点，调控了也不会不增长，这对经济整体发展的影响也不会太大。所以，即便是调控年，房地产对GDP增长贡献降低，也可能不会影响到调控力度。

　　但是，如果经济发展没这么好的时候，就会影响到调控的力度了。比如2008年经济危机时，还要拉动房地产。

　　Q：“十二五”规划建议里讲到了推进城市化，这对房价会有怎样的影响？

　　任志强：这里的“城市化”，是希望城市不再是单一的摊大饼，而是发展城市群。

　　中国目前只有长三角和珠三角的局部可以称为城市群。这几个城市的经济发展是形成层次、互补的。

　　但是我认为，即使是在城市群发展的过程中，大城市也会扩大，只是其单一的增速放缓了。现在我们的希望是，在大城市人口增加的同时，小城市也在增加。这是一个积极的概念。

　　如果，我们的交通达到一定发达程度，可以对房价有正面的影响，所以我们在修高铁，以连接城市。

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　　拆迁法规和制度应尽快出台

　　Q：各地频现暴力强拆案例，应怎么看？

　　任志强：我们过去说的一句话叫“拆迁，拆迁，一步登天”，拆迁有成为富翁的，至少要比原来富。我们遇到过这样的情况―――核定房价450万元，拆迁户要2.5亿元，不过亿不谈。

　　通常而言，90%的人可以按照同一标准走，10%的人不走，是10%的人都有特殊情况吗？通常是因为要价过高。

　　暴力拆迁是存在的，但是是少数。我们要对个别问题个别处理，不要把它变成共性问题。

　　猜想2011

　　Q：你认为明年中国经济是否会出现明显的通货膨胀情况？

　　任志强：我觉得会。但是严谨地说，要看通胀指标，如果按照现在定在3%，那么就会通胀。如果定“国家控制的标准”内，比如有的时候在4.5%，可能就不叫通胀。

　　Q：此前应对金融危机，中国启动了大规模的经济刺激计划，你认为经济刺激在2011年是否还有必要？为什么？

　　任志强：我认为经济刺激计划早就应该退出了。早退出的话房地产行业不会有这么高的增长。

　　Q：如果你有300万元的闲置资金，在2011年用于投资中国市场的话，你是优先考虑投资楼市，还是优先投资股市，为什么？

　　任志强：要谈投资，必须要确定你是不是合格的投资人。

　　在美国银行，高盛低于100万美元，美林低于500万美元，都不算合格投资人，没有投资资格。投资赔了，但不影响日常生活的人才是合格投资人。

　　改革开放30年，只有一样东西大家赚钱了，就是房子，其他都有赔有赚。相比而言，最抗跌的还是房子。投资房子不用智慧、不用技术。

　　Q：还在世的人中，你最钦佩谁？为什么？

　　任志强：通常来说，如果不是领袖级人物不能用“钦佩”二字。在在世的人里面，现在应该说是欣赏或者说对我影响比较大。

　　在经济学家里，周其仁啊，张维迎等对我影响大点。从企业管理角度来说，也有很多大家认为比较好的人物，他们可以作为学习的标杆榜样。

　　Q：觉得你平时很少笑，何时何地让你感觉到开心、快乐？

　　任志强：人们在工作的时候，作为管理者面对员工，或者面对社会公众的时候，笑是会少些。这可能是一个态的时候可能就板起普京也很少笑，我觉得人的生活是阴了，回家就笑不出来会笑，给大家唱歌，大跟大家打牌斗地都很高兴。

　　Q：什么是你最后悔的事？

　　任志强：在做一了都有后悔的时候，多了，不会再为这事对于承担了巨大资涉及10亿、20亿了，要想办法解决问有人说我蹲过监全一点，就不会“进去没有这个机会跟经历，这要辩证的看。

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