任志强：让买不起房的人能买得起房 一定是社会的失败

华远地产公司董事长 任志强

　　凤凰网房产讯 中欧携手世联地产打造的“2010首届中国房地产高峰论坛”于9月4日在中欧北京校园举办，中国行业专家、行业高管和意见领袖将云集峰会，畅所欲言。凤凰网房产进行全程报道。

　　下面是华远地产公司董事长任志强的发言：

　　任志强：1978年人均居住面积是3.6平米，比1949年解放时间的4.7平米还少，之后我们突破了市场化的问题，最后在1998年之后我们现在可以人均拿到了接近27平米，这样一个发展速度是前所未有的，虽然大家在抱怨房价高，抱怨市场化有这样多的问题，确实我们有房价高的问题，也有土地供应矛盾的问题，也有人口资源和土地配置问题等等，但是结果却使更多的人住上了好房子、新房子和改善了居住生活条件。

　　虽然到现在为止我们可以看到，用商品房建设的房子从1998年开始到现在只建了3000多万套，和我们全国已经拥有的1.4亿套房子相比，我们大概只占三分之一都不到，加上原来还有一些的商品房和房改房，就是98年之前的一部分，加起来我们大概也就占34%点几，所以说大多数的住房仍然是以福利分配的方式，然后转换为房改房或其他方式，比如说我们另外配套的现在建设的这种享受经济适用住房或者享受经济适用住房待遇的房仍然占很大的比例，商品房仅占全部住宅建设的70%、71%，剩下约有30%的房子仍然是福利分配的房子。但只要是福利分配就一定不是社会性的福利分配，我们可以看到李克强在最近八天时间内讲了两次保障性住房，取消了经济适用住房这个词，两次都没有提到，就是如果试图对中产阶级给予补贴，让买不起房子的能买得起房子，一定是一种社会的失败。

　　我们可以看看世界各国都是为了保障租不起房子的人能租得起房子或者说是有地方住。不管是美国和其他一些国家都有类似的情况，也有人会赞赏说新加坡的这种模式，我们可以看看新加坡的总人口、总土地以及他国家没有给住房时候的人均分配，因为他把国有资产所获得的收益按照人均人头进行了分配。在我们进行改革的1978年那个时候新加坡已经可以分配到人均6000新币了，在住房问题上。那么逐步增加的过程中呢它解决了一部分的住房问题。但是中国是没有严格的户籍限制或者说是国籍限制的，因此人口可以在巨大的面积中流动，如果从黑河拉一条直线到大理，我们会发现65%的国土面积上住了95%的人口，而西北35%的国土面积只住了5%都不到的人口。那么可想而知在全世界几乎所有的人口都集中在离沿海200米直径的海岸线上，中国也会有这种情况。那么在人口移动和输出输入的差别之中，那么一部分城市一定会出现房价的持续上涨和土地资源的严重匮乏。而另外一部分城市就会出现人口稀少、土地富余而住房价格始终也上不去的一种情况。

　　任志强：那么有谁愿意搬到大西北去吗？可能没有人愿意去，这就是我们用福利政策方法去解决中国的住房问题几乎是不可能的，答案是非常清楚的。 另外我们从福利制度可以看到，城市目前的建成区只有3.84万平方公里，但是我们的农村宅基地有16.8万平方公里，大概是城市建成区的4.6倍，那么这4.6倍的福利是全世界任何一个国家都找不到的，如果不改变我们现有的土地制度和现有户籍制度管理的一种方式，农民和城市人口互相之间不能流通，土地不能进行交换，这个不能转换成农民进城的资本，不能随着土地升值，那么我们永远解决不了宅基地的置换问题。

　　宅基地的转换问题不解决也就意味着我们城市人口的土地匮乏和居住问题难以用福利方式得到解决。如果按现在的容积率算1%的国土面积完全可以住16亿人口，但是我们现在16.8万平方公里的宅基地上仅仅和城市的0.38万平方公里居住的人口是相等的，各有7亿人口，而其中7亿农民中的2亿农民是在城里既占有住房，又在农村占有住房，所以根本的问题不是解决我们如何用福利制度解决住房问题，而是用土地制度怎么转换成我们解决住房的资源问题。真正解决了土地的资源问题，那么我们一定会解决好，用合适的价格向市场提供合适的住房，让所有人有更多的居住余地。

　　今年我们七部委发出了一个文件叫做公租房，我们恰恰缺少的是在98年进行改革的时候，忽略了租赁性住房的建设问题，保障性住房也是在2007年才开始建设，而保障性住房过去把目标集中于不是租而是买，那么这就颠倒了一个是非，就是大部分年轻人在没有具备财富积累和刚刚参加社会工作的时候，是不可能够得上商品房的，而他们的收入标准又高于了廉租房保障的，租不起住房的标准，所以中间出现了一个空间，到目前为止全国公房的可租用量大概只占7%，加上私房约3%的供应量，我们只能有7%的市场租赁住房，但是在其他发达国家我们大部分可以看到约有30%或30%多，这里头其中包括5%左右的国家补贴的租赁性住房，就是廉租房，另外还有20%到30%左右的市场过渡性的租赁性住房，这是我们目前要解决的重要问题，如果没有这个过渡很难实现一步跨越变成购房。

　　中国很特殊的就是我们只有27岁的首次购房年龄，比美国、印度、比其他一些日本各个都要低得多得多，甚至有的要低接近于1.5倍，恰恰是因为我们缺少了这样一个租赁性过渡，而进行租赁性过渡正是我们政府刚刚认识到，而刚刚开始进行建设的一项工作。中国只有10年左右的市场化经历，那么这10年给我们的教训远远大于我们应该在最初建立住宅法的一种条件，其实我们在1982年李铁映任房改小组组长的时候就提出了建立住宅法，但是我们过去了将近30年的时间，我们还没有开始住宅法的起草问题，假定我们有完全的住宅法，而市场金融和住房金融两者又分开了，我们才有可能更好地解决我们现有市场发展的基础问题。

　　没有金融那么所有的市场可能都毁于一旦，比如说如果今天我们取消了住房的消费信贷，就不可能把未来的收入流变成今天的住房消费，这种能力不具备的时候那么这个住房市场是永远不可能发展起来的，如果我们的开发商没有更多从基金、REITs和其他方式获得资金去保证持有物业的时候，租赁性住房市场也会萎缩而不会迅速地扩大，而商业、办公楼这些租赁性市场也很难在短期之内迅速地决定，都变成了买卖的一个过程，于是它就变成了一种完全的投资品。当投资品的利益大于消费品的利益的时候，它就变成了一种扭曲性的不平衡，以至于导致我们的价格产生了一些扭曲。 更多的问题不是在房地产市场，而是在房地产市场之外，如果房地产市场之外的一些复杂的因素仍然制约着房地产市场的发展，那么我们的市场仍然可能处于现在不断调控而不断地降价、涨价、降价、涨价的一个无序的反复过程之中，谢谢。