调控猛药能让楼市高烧退多少？(图)

　　李文杰（1／4张）

新政重拳连续出击 楼市拐点已经显现―――

　　从4月14日的“新国十条”重磅出台，到4月17日国务院“房价过快上涨地区暂停三套房贷”通知，再到4月19日住建部下文“未取得预售许可项目不得以认购等方式收取费用”，五天开出三剂“猛药”，直奔房地产市场需求和供给的“命脉”而去。一方面增加有效供给，一方面抑制购房需求。大多数人对此次雷霆万钧的政策调控万分期待，让失控已久的房价“退烧”可谓众望所归。然而也有不少人在肯定新政力度的同时，心中依旧是疑问重重――药是好药，关键是这一“药劲”能持续多久？功效到底如何？即便此次房价之“烧”真的能退下去，但是否会留下点什么后遗症？还有没有“复发”的可能性？

　　北京青年报《广厦时代》针对“4・14”房产新政出台后的种种市场热点话题，邀约行业内多位知名专家学者和开发商代表展开讨论，在抛出“本轮调控周期将持续多久？”“后续政策是否仍会继续释放？”“房价将下降多少？”“房地产行业是否会在本轮政策巨变后迎来新的结构调整？”等众多“流行”话题后，受访嘉宾侃侃而谈，各抒己见。在他们看来，要想能够扼住房价过高过快上涨的咽喉，不仅仅是现在出台几项新政就能一蹴而就，重要的还要制定出一套行之有效的治理方案，从体制上采取根本变革，特别是紧紧围绕土地供应和银行贷款的管理和规范，严控隐藏在房地产市场背后的“恶意炒作”和“暴利滋生”，并持之以恒，才是标本兼治之道，而“疯狂”的楼市，也才能得到最终的“长治久安”。文/邱D

　　●北京富力城房地产开发有限公司副董事长谢强：

　　没有泡沫就没有好啤酒

　　有地产界第一CEO之称的北京富力城房地产开发有限公司副董事长谢强针对调控政策“新国十条”表示，某些地区不健康的增长如通州、望京等地，确实到了需要调控的时候。此次的“新国十条”，非常准确地打击了投资与泡沫，从4月入市楼盘不足20%的销售率看来，效果是显而易见的。但由于房地产业近十年来的发展，每时每刻都受到政策的制约。不仅是开发商，连购房人对政策也有了一定的免疫能力。所以对这个行业来说，调控周期有多长并不重要，关键是看如何调控。

　　对于当下盛传征收物业税等后续政策，谢强认为目前的信贷收紧已经十分严厉，再开征物业税并不是控制房价的有效方式。他认为，网络上支持开征物业税的多为没有住房的年轻人，而政府大力发展的公租房可以为他们起到过渡性住房的作用。一旦开征物业税，首先受影响的将是大部分有住房的业主的利益。因为我国施行的是70年的土地租约，不是美国那样永久出让土地。因此，买房人在购房时实际上已经缴纳了70年的土地租金，如果再开通物业税，就相当于二次交租，损害了买房人的利益。

　　土地是开发商的根本，降低拿地成本才能控制高房价。谢强表示，以往在产品开发过程中，土地成本只占30%左右，而如今这一比例达到了65%。尤其是去年拿地的房地产企业。超高的成本限制了这些地王项目的降价空间。所以目前看来市场仍将以僵持为主。值得注意的是，土地市场准入门槛被央企和大型房企抬高，许多中小房企就不得不面对无地可拿的窘境。这样就势必导致民营企业和国外的一些热钱以联合的方式涌入市场，争夺土地。从而很可能发生新的变局，所以应该坚决抑制地王的出现。

　　对于房价降多少才合适？谢强幽默地表示，没有泡沫也就没有好啤酒，让虚高的房价降下来是当务之急，但作为国家的支柱型产业，一个房地产行业可以带动七十几个行业，包括钢铁、水泥、家电等等，所以它对GDP的贡献非常之大。关键是要看调控的着力点，应该以抑制拿地成本为主，而非一刀切地痛打高房价。另外，还可以从低碳、技术等房地产建筑领域去降低施工成本，从而有效控制房价。文/本报记者　李桁

　　●中原地产华北区董事总经理李文杰：楼市应做好过冬准备

　　从以往的调控情况来看， 2007年9月首次执行的“二套房首付四成及利率上浮10%-30%”的信贷政策，对整个楼市的影响长达一年，造成2007-2008年的楼市低迷，幸亏遭遇国际金融危机，在2009年才用“改善型的第二套比照首次置业”的提法极大地刺激了楼市，使楼市最终走出低迷，全面爆发，形成2009年的量价飞涨。

　　本轮的调控从土地政策、金融政策、供应比例、交易税费、外资购房限制所有楼市能够想到的所有政策如此密集的一次全部出台，可见政府对房价打压的力度空前。由于终止地价上涨已经成为监管层的共识，因此土地新政的实施，预计在相当长的一段时间内，无论采用何种“招拍挂”的方式，无论合理与否，无论舆论如何，无论“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式，可能的结果是土地价格回落及供应多但是成交少的局面无可避免。

　　在对楼市的整体影响中，由于将投资型、投机型及改善型需求混为一谈，对目前楼市主体的供应高档、中档，特别是大面积的户型影响更加严重，因为此类物业均属于改善需求及投资需求，这种长期影响不容小觑，持有此类地价土地储备的开发商更应关注他们的动向。

　　“新国十条”更为严厉之处在于限制外地人贷款买房及二套五成1.1倍利率上浮及多套购房限制贷款等政策既是“史无前例”又没有限定实施期限，也许只有一年，也许会是更长的时间，但是按照过去的调控制度，如无类似国际金融危机的意外，将成为长期主导楼市的信贷政策，其影响范围之广、程度之深都将会超过以往的任何一次调控。

　　“新国十条”出台后，银监会立刻开会，再次明确“按照季度进行压力测试”，按照之前“2009年9月30日价格数据为基准，以楼价下跌30%模拟”，看来以下跌30%为考虑已经是起码的风险评估基准线，参照之前的“压力测试”结果，楼价下跌30%，不良率上升2.08%，是正常水平的3.6倍，总体银行账面资产缩水超过千亿元，仍旧属于可以负担的水平。

　　股市中房产股及金融股流通市值估计在11万亿，最近一周下跌幅度超过10%，因此账面资产可以说是缩水万亿，由此可以看出“新国十条”造成的损失已经超过万亿之多。

　　当然账面资产的缩水还可以随着信心的回复再次注水，恢复或升值到下跌前的水平，这样的循环应该是监管层乐于看到的，因为“有形的手”可以调控市场整体形态。不过确实代价巨大，这种波动中，如果熟悉的话就可以“处乱不惊”，而恰恰政策是最难预料的，因此整个市场就像是在赌博，或者盲人摸象一样踯躅前行。

　　“新国十条”的出台，让人们对价格下跌、交易量下跌已无悬念，楼市中观望与恐慌的气氛也即刻开始蔓延，如北京、深圳、上海已经非常明显地出现了降低报价出售的现象。虽然根据“量在价先”的经验，楼价不会立刻出现大幅下降，还有另外一个有意思的现象就是还有大量投资人在持币观望，并且最关心的是楼价下跌后抄底的时间表。但是资产这种东西价格上涨时是信心爆棚，但是一旦下跌就立刻跌入谷底，所以所谓软着陆其实并不存在。在过了一段僵持、观望期后，预计2010-2011年楼价下跌30%极有可能，甚至还会更多。

　　从整体楼市来看，政策还没有出尽，量价大跌在所难免，低迷时间长短尽在政策掌控中。 文/本报记者　李桁

　　●全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存：

　　调控虽紧 楼市短期内拐点难现

　　“应该说，近日出台的楼市新政策确实会对炒房客有一定的抑制作用。不过，这对推升房价的主要因素――供求关系并不会带来根本性变化，短期内拐点不可能出现。”陈宝存认为，目前，耕地资源有限，占用耕地进行房地产开发的可能性越来越少，城市商品房用地主要来自于拆迁改造、城中村改造，土地供应不可能无限度扩大，尤其是一线城市的用地供应难题不容忽视。一线城市的房产开发过程一般比较长，土地供应已经基本远离市中心；不像很多二、三线城市房地产完全市场化年头并不太长，甚至在2002年之后，尚有很多旧城改造和城中村改造项目。“北京的土地供应目前主要集中在远郊区县，四环以内基本属于无地可供状态，因此四环以内核心城区的房价大跌的可能性较小。”

　　陈宝存表示，当前的政策把目标指向抑制炒房、抑制投资，并不会给楼市带来根本性转折，房价快速上涨的原因也是多方面的。尤其是在当前情况下，廉租房建设尚未解决，经济适用房体系也正在发展之中，租赁市场目前也还缺乏系统规范监管，如果限制一家一户只能买一套房子，一线城市存在的大量租房需求将如何解决？他同时也担心眼下新政策在采取“急刹车”手段、遏制部分城市高房价的同时，有可能会出现“矫枉过正”现象，一旦需求和投资被过度限制，房地产企业很可能会重新上演2008年不投资、不开工，土地卖不出去，市场供应萎缩的情形，而一旦政策“松闸”，反而会再度引发类似2009年下半年楼市暴涨的局面。

　　从以往政府对楼市的历次调控来看，打压性的楼市宏观调往往都是短期政策，在一定时间内可能会导致购房者、开发商集体观望，而这种情绪持续半年之后，将会带来整个市场供应的急剧下降。虽然这几年各方人士都在主张大力发展保障房，只有处理好商品房和保障房双轨并行的关系，政府才会有充足的资金和维持稳定的市场局面，进而更好地建设保障性住房工程。

　　“因此，如果没有地方土地出让的合理增长，所有的计划都只能是‘水月镜花’，政府将面临未来保障房与商品房的供应都会减少的棘手问题。”陈宝存认为，从长期看，目前严厉的调控手段难以从根本上抑制房价长期看涨的趋势，从短期来看，房价一下子出现与外界传闻暴跌30%―50%的可能性也是微乎其微。此次“新国十条”的出台，本质原因也是因为一线城市目前大量增加商品房土地供应面临很多的实质性困难，而抑制房价过快增长的任务也是迫在眉睫，因此在当前的供求危局下，“急刹车”政策才成为了不得不选择的必然之举。文/邱D

　　●北京大学房地产研究所所长、中国房地产学会副会长陈国强

　　调控周期取决于新政能否收到预期效果

　　“本轮调控周期将持续多久，取决于中央决策部门对新政后房地产市场的现实反应和是否达到有效平抑房价的预期效果。”陈国强指出，４月中旬开始的地产调控力度空前，主要在于之前的调控措施没有发挥出明显的作用，房价和地价又出现了新一轮的上涨。我国的房地产市场已经呈现出过热的状态，加大调控力度有其针对性和必须性。即便调控会产生副作用，也必须坚决执行，否则房地产市场无法回归理性和健康发展的状态。

　　另一方面，陈国强表示，根据４月份公布的宏观经济数据可以看出，一季度GDP增速达到11.9%，进出口和居民消费均出现大幅度的回升，经济企稳向好的局面进一步发展，宏观经济基本面的稳定和上升态势增加了对不确定性影响可应对的空间，为房地产调控提供了良好的基础和环境。

　　“可以肯定的是，本轮调控到目前还远未释放殆尽，政策手腕还会进一步收紧，下一阶段的调控将集中在房地产税收手段和税收政策方面的明确预期。”陈国强表示，相关税收政策在这一轮调控政策中有明显表述，物业税短期内实际征收的可能性不大，但是特别消费税,或者住房保有税等等其他的变通方式，会在后续出台的政策中体现，而具体以什么方式出台，还需要看市场反映以及行业演变来决定“松紧”。

　　陈国强表示，在本轮出台的诸多政策措施当中，最核心的一是信贷政策的收紧，另一个则是土地供应的大幅增加。这两方面的措施一方面平抑了需求，另一方面增加了供给，对引导市场预期起到了关键性的作用。他同时认为，此次调控政策力度空前，对人们的心理预期起到了正面的引导，有希望使房价出现理性回归，但目前还没有办法准确的量化出政策可能对成交量以及房价所造成的影响。因此不能简单地将目前的市场变化与楼市“拐点”画等号。

　　“可以肯定的是，在楼市过热的一线城市政策重压下，我国的房地产行业将面临新的机构调整，发展重心将逐步转移到二、三线城市”。陈国强说，目前，国内排行靠前的大房企其土地储备普遍集中在二、三线城市，其比例可占这些企业土地储备总量的六到七成，这也成为房地产企业未来的市场主攻方向和利润拓展空间，而以往单纯的住宅开发模式也会在此轮变革中悄然发生变化，商业地产等综合物业开发模式会被更多的开发商所采用，物业增值性将更为他们所重视。相应的也会促进市场的优胜劣汰，有相当一批“体质”羸弱，产品线单一、抗压能力差的房企将就此消失。文/邱D

　　陈宝存（2／4张）

　　陈国强（3／4张）

　　谢强（4／4张）