任志强：房价疯了 比房价更疯狂的是行政措施

　　政府也挤进了房市之中，将土地作为发财的工具，用“招拍挂”和垄断合一的方式推波助澜，让土地的价格飞涨。自2003年之后染红了全国的房地产价格，连续多年的调控措施并没有让疯狂的需求变得更加理性，房价在涨幅回落中此起彼伏的让管理者们也失去了理智。

　　中国的股市疯了。自2005年开始股市全流通的试点之后，同股同权的股改给了市场以希望，优质资产的上市和股改之后基本面的改善加上监管机构的制度创新，让股市一路飘红。股指的上涨让几乎所有行业与无业的人都开始涌入股场。散户的推动胜过了上百亿的基金，让本来靠理性分析和科学管理的基金经理们也被业绩低于散户投资而变得疯狂了。

　　中国的汇率疯了。自汇率开始适度调整浮动之后，汇率并没有按管理层理论上预计的控制幅度渐进，而是在不断的创出新高。尽管与其它国家的货币相比，人民币汇率看不出有多大变化，但针对美元和美元挂钩的他国货币相比，却在不断的攀升，以至于在香港人民币已经比当地的货币更受欢迎了。

　　中国的投资疯了。自亚洲金融危机之后，中国政府采取了一系列的政策措施来拉动内需，包括投资需求。从必保GDP增长8%的目标没有兑现之后，就动用了积极的财政手段，用国债发行、用财政赤字来加大投资的拉动。于是连续几年之后，用各种限制投资的手段与措施都按不住这个已经浮起来的瓢。投资仍以超过20%的增幅在可持续的增长着，GDP 也持续的保持着高位的增长和运行之中。

　　当然我国的外资出口也疯狂了。从出口退税的优惠到限制性措施的出台，并没有预期的改变了出口的增长与外资顺差的增长，自然所带来的结果则是外汇储备的疯长。

　　简而言之，近几年除了人们最关心的CPI没有疯长外，几乎所有的市场化经营的部分都可以用疯来形容了。超出管理层预想的快速发展与变化，不再按红头文件指挥棒左右转的情况大约都可以用疯来代表了。

　　更疯的则是那些只顾眼前利益、不讲经济规律的行政措施，是那些将市场中的经济问题上升到政治的高度用行政首长负责制的办法管制价格，最终会将地方的行政官员都逼疯了的规定。

　　当房价疯了时，出台了如不能稳定房价就拿地方长官的乌纱帽问责的说法。

　　对于地方政府官员来说，理应在任何执政的事物上都接受问责。这种问责首先来自于选举或任命他们成为政府官员的机构，如同级的“人大”或有上下级管理体系关系的上一级问责。但所有的问责都应在法律的规定、授权或无禁即可的范围之内。在法律中已明确不应由地方官员管辖和依治可以有权行使行政权利的领域，这种问责则有些强人所难了，也就变成了逼良为娼的一种威胁，开始让地方政府为了保住官帽而不得不违法执政了。

　　有对一个地方的投资增长过快的问责吗？有对股市指数与单个股票价格增长的市场问责吗？有对外汇价格和汇率变化的问责吗？有对外贸顺差的增长额度限制的问责吗？有对GDP 增长速度过快的问责吗？

　　市场中的变化政府有权用法律许可的各种手段，如财政的、货币的、行政的方式来进行调整，但却不能和不应对市场调节价中的某一单一价格直接进行管制，要不然法律还有什么用呢？

　　中国的价格法中明确的规定了政府价格管制的权利，包括目前仍处于政府定价的各类商品，如油价、农资、药品、部分公共服务价格、部分公共产品价格、经济适用住房等。也有政府有权实行指导价格的各类商品，还有要听证后调整价格的各类产品与服务。这些法律的规定中恰恰没有赋予政府对市场调节价格类产品和商品的行政管制权。商品房的价格又恰恰是属于市场调节价格类的非政府有权行政干预和管制的产品价格。然而恰恰又在不应由地方政府管制类的产品项下实行了问责制。

　　提出这种问责制时，也许忘了中国有一部专门管理与约束房地产行业的《中国城市房地产管理法》，忘记了还有一部专门约束政府价格管理行为的《中国价格法》，另外还有一部房地产法授权建设主管部门下发的《商品房销售管理办法》（建设部第88号令）。办法中对开发企业的申报要求、法律责任及价格管理都有明确的规定。

　　广州市爆出了单月平均房价下跌700元/平方米的新闻。但实际的情况却是统计数据中城区交易量下降35.5%，花都区交易量上升116%和南沙区交易量增加300%的房价数据合并之后形成的“游戏”。官员们已经到了不得不用在信息公布中做手脚的方式来掩护自己的官道安全的地步了。可惜这种假象很快就在舆论的压力迫使之下不得不自己动手揭穿了。国家统计局公布的数据是上涨8.6%。

　　最近南京市又爆出了新闻，由物价局出台了宁价房【2007】151号文件，《关于贯彻省物价局进一步加强和完善商品住房价格管理意见的实施意见》，将于5月20日实施。

　　我没有找到省里的文件，也没有找到南京市物价、房产、国土、税收、工商等部门联合颁布的《关于进一步加强房地产市场管理的意见》原文，但仅从151号文件中就可以看出南京市物价局正在干着与《价格法》《房地产管理法》和建设部88号令完全相背的本不该由物价局干的事。

　　文件的题目是对商品房价格的管理，但内容中却包括了非商品房的经济适用住房、征地拆迁安置房等。并将中低价商品房违法的列入了政府指导价管理的分类之中，要“严格审核建设成本和管理费用，销售利润要严格控制在规定的幅度内”。似乎中国的住房商品化改革与市场化改革已经走到了尽头，要退回到小平南巡讲话之前的“五委审核定价、限额利润率”的计划经济时代去了。但是，是什么法律赋予了物价局制定商品房利润率的幅度的权力呢？是什么法律规定了商品房应列入政府指导价的分类之中呢？

　　文件中要求严格执行《江苏省定价目录》的有关规定，加强对普通商品房的成本审核。我不知道《江苏省定价目录》中是否有权将商品房列入其中，也不知道物价局是否有劳力或有能力对所有的普通商品房项目进行严格的审核，但我知道物价局没有对商品房价格的定价权利。

　　文件中要求商品住宅（未注明是普通住宅）执行“一价清”、“明码标价”制度，并将标价情况上报价格主管部门备查，且价格公示确定后开发企业不得擅自上调已公示的销售价格。中央电视台一套还特别在新闻中将此作为重要新闻播出了。

　　自由市场中早上卖的菜与晚上卖的菜的价格是不同的，因为时间差给了顾客讨价还价的条件，也给了小贩们定价的自由权。价格是根据市场需求与供给的情况博弈而产生的。这种供求关系随着时间是在变化的，政府是否应在明码标价时限制小贩们的自由调价权呢？是否要把每一棵白菜都标上价格而不能调整了呢？这还是市场经济吗？

　　传统中知道卖牲口的要在衣袖里面掰手指头。但这不等于乱收费和欺骗，这已被称为是标准的市场交易方式了。同样除产品本身的差异之外，定价的重要条件仍然是市场中的供求关系。否则就不会有88号令中第十七条：“商品房销售价格由当事人协商议定”的明确规定了。

　　擅自――在中文中的解释是自行专断。即没有权利做决定的人或应经批准才能做决定的人未经授权或批准而做出的行为决策。那么谁拥有商品房的定价权呢？是物价部门的定价权吗？《公司法》中好像并不是这样规定的，也没有任何法律是这样规定的。定价权如果在企业，那么又何来的擅自呢？明码标价最多只能是要求修改定价之后企业应重新公示罢了。

　　文件中的――擅自――似乎是已经剥夺了企业对产品的定价权，但中国的任何法律却没有给物价部门剥夺企业商品房定价权的权力！

　　文件中还特别提到了对造成较大影响的价格违法案件予以公开曝光。那么首先要问对价格违法管理与干预的案件应由谁来管制与处罚呢？如果这个文件的本身就存在着许多并没有上位法许可或违反上位法的内容与条款，那么如何进行执法诉讼呢？

　　南京市物价局的文件产生于南京市的房价波动。一些项目日涨价过高引发了民众的争议和政府的关注。但似乎应更关注的是房价上涨的原因，如南京某地一年前的房价约5000多元/平方米，但今年初周边土地拍卖的价格高达了每平方米楼面地价5000多元，那么房价又怎么可能不涨呢？

　　万科在南京的楼盘几年前约5000多元/平方米，但销售不畅，于是又增加了500多元的精装修。但今年在土地价格增长的推动之后，价格比几年前增长了很多且销售火爆。这与供求关系的变化、与土地供应量和土地供给价格是密切相关的。

　　也许物价局应首先对政府土地供给的价格进行约束。不能只允许政府从土地的供给中拿到更多的超额利润，却要求市场中的商品房由政府物价部门来控制房价吧！这种文件很可能变成了火上浇油。

　　一个发展商去批评政府对房价的管制，以及限制发展商的定价权，必然会招来许多人包括政府的反感。捍卫建设部88号令的尊严本应是建设部的发言人。就像建设部曾成功的捍卫了商品房的预售制度一样。但至今社会上并没有看到建设部明确的对违反88号令的各种地方行政措施进行违规的纠正。

　　八部委联合下发了整顿房地产秩序的文件，那么市场秩序中最重要的恰恰是依法行政，包括违法的批地问题，也应包括违法的对市场进行行政干预和对商品房价格实行违法的管制问题。似乎还应包括土地价格的控制问题，以及用土地供给增加来平抑土地价格的问题。

　　捍卫法律的尊严是每一个公民的权利，监督政府依法行政也是公民的权利。不能因为房价的上涨就不分析原因，把市场的一切责任推给开发商。不能因为开发商对政策有不同的意见和看法就剥夺他们法律给以保护的权力。开发商并不愿意看到土地价格的飞涨而引发房价上涨造成的市场危害，也在呼吁用增加供给来满足需求以平抑房价，更在呼吁用社会保障免收土地出让金的政府政策来解决中低收入家庭的住房问题。同样也希望政策能保障市场经济的秩序，保护开发商合法经营的权利、保护中国经济的市场化运行。

　　让地方政府出台用行政手段管理房价，以至不惜违背法律和剥夺企业市场经营的权力的背后也许在于更上一级的问责制。

　　要让疯了的情绪变得理智，那么就必须有可以让社会理智生存的环境，让社会可以进行理智的选择，用理智并科学的政策来建立可以理智生活的背景。

　　失去了理智大约就失去了和谐的基础，而疯狂并不仅仅是靠一盆冷水就能浇灭的烈火。