吴敬琏：楼价走高租金降投资客炒高了房价

　　去年“6・1新政”实施后，使大部分二手房转手交易税费骤增，令二手住宅短线投资利润空间大大减小，部分短线投资客退出二手住宅市场，目前投资客的比例约占一成左右，投资者对广州整体楼价影响不大。据中原地产有关人士介绍，由于近年楼价上涨迅速，租金稳中有升，但长线投资出租的回报率在逐年下降，从2005年平均8%回报率下降到2007年年初的6%。

　　租金升幅十分有限

　　中原地产数据显示，近半年来，租赁均价稳中微升，但增幅不十分明显。2007年1月，租赁成交均价为31.42元/m2/月，2006年初为30.90元/m2/月，同比仅上涨了1.6%。去年以来，国家为了楼市健康发展，多次出台政策调控楼市，特别是针对二手住宅的交易环节，使投资者的利润空间大大缩减。如业主原来以42万元买入某二手住宅，现转手再售50万元为例，在持有时间未满五年的情况下，业主需比以前多缴2.75万元的营业税；假如业主当初以42万元买入时，是借赠与名义办过户手续的，需全额征收1.26万元的契税，按50万元再转售需交个人所得税(按转让收入减除受赠、转让住房过程中税费后的余额的20%)。

　　同时，相关政府部门负责人也多次表示会让楼价降下来，并提出多项十分明确的措施，如制定并实施廉租房和新社区建设的计划，出让土地时要求限户型p限楼价等等，整个楼市的环境变得复杂p不稳。在目前的政策环境下，已不太适合投资者生存，令一些投资者退出二手住宅市场。据统计，目前仍活跃在市场上的投资者仅占一成左右，他们对抬高楼价的作用非常有限。

　　短线炒家基本绝迹

　　合富置业有关人士也指出，目前广州二手住宅市场是处于健康、稳定、理性的市场状态，刚性自住需求仍是市场的主导，虽然有部分中长线投资者购入物业，但由于是中长线放租投资，因此可满足市场租赁需求。合富置业成交数据显示，目前中价房仍为二手市场成交主力，总价在40万元以下的中价房成交比例超过45%，这表明市场并不存在明显的投机成分。事实上，近年来，政府通过一系列宏观调控政策的实施，已成功打击市场上不良的短期炒作行为，短线炒家在市场上基本绝迹，部分炒家转而投身租赁市场，成为真正的中长线投资者。

　　投资回报率继续下降

　　据中原地产统计数据，2005年出租回报率约7%～8%，2006年出租回报率约6%～7%，2007年头2月出租回报率约6%。春节后属于租赁旺季，因每年1～3月投资出租回报率是全年最高的，但今年投资住宅的出租回报率会继续走低，低于6%的可能性很大。出租回报率逐年下降，主要是因楼价上涨速度高过租金上涨速度。据广州市房管局统计数据显示,从2005年1月到2007年1月，二手房成交均价由2920元/m2以内上涨到3406元/m2，上涨17%。近年，广州二手住宅租价都以稳定为主线，据中原地产统计，一般是30元/m2/月，若受到租赁淡p旺季的影响，价格波动在正负2元/m2/月以内，即增减幅度一般不超过6.7%。楼价上涨，租价稳定，造成投资住宅出租回报率下降，这是近年来的趋势。

　　从上面长线及短线投资两方面分析可发现，广州二手住宅的投资比例并不算太高，而且其吸引力正逐步下降，自住的人士仍然是现在及未来二手住宅市场的主力军，楼价是在刚性需求支撑下上涨的。