经济适用房政策改变波及楼市

　　“经济适用房政策转向，以租代售是未来发展方向。”这是SOHO中国联席总裁潘石屹从建设部官员中得到的证实。经济适用房政策已经实施了9年时间，现在要改变了，从原来的销售改变为出租。这种政策的改变对未来房地产市场将造成什么样的影响呢？潘石屹对此发表了个人见解。

　　平均房价和西瓜加苹果一样荒唐首先，我们来看一看这项政策的改变对房价造成的影响。在分析房价受到的影响之前，先要分析我们所说的房价到底是什么。一般房价有两种：一是市场上实际成交的房价；另一个是管理部门统计出来的平均房价。前者是每个房地产开发商和客户能直接感受到的房价，是个体的、单独的每套房子成交的价格，是市场上最真实，也是最原始的房价。而后者则是把一个城市或一个地区中所有房子的价格通过统计、汇总，然后进行加减乘除运算后得出来的结果，是一个平均之后的统计数字。除房地产外的一般产品的单价和平均价都会是一致的。但唯有房子不同，不动产是房子的最大特征。不同城市的房子不同；相同城市不同地段的房子不同；相同地段不同项目的房子不同；相同项目不同的产品类型的房子不同；就是在同一座楼里，朝向不同，楼层不同，户型不同，房子也是不一样的……可以说，世界上没有两套完全一样的房子。而统计部门在公布的过程中又不可能把每套房子成交的价格清单都公布出来，所以就只好用抽象出来的、经过统计运算出来的平均房价来表示，这个平均房价往往是把一个城市中最繁华区域，如CBD的房价和最偏僻的远郊县城的房价放在一起相加，或把高档商场、写字楼与低档住宅的价格也放在一起进行加减乘除运算。这样得出的结论和每座具体房子的单价已经完全是两回事了。

　　我在教孩子学算术时发现，算术课本上总是画着“5个西瓜+2个西瓜=7个西瓜”“3个苹果+2个苹果=5个苹果”，从没有出现西瓜加苹果的图片，因为西瓜和苹果相加的结果是不伦不类的，也失去了现实的意义。各种房子不一样，各种房子的用途不一样，各种房子的价格也不一样。同一城市中各种房子的价格、用途、户型都是不一样的，价格有可能相差20倍以上，这样相加的结果比西瓜和苹果相加的结果更荒唐。在这样的统计中，平均房价本身已经失去了它的现实意义。所以，要让统计部门公布的平均房价能够更接近市场的真实价格，就要分门别类地进行统计，比如，商铺占多大比重，价格如何变化；写字楼占多少比重，价格分别是如何变化的；住宅中的高、中、低档房子的价格又是如何变化的。政府建设部门现在实施的网上交易系统为这种分门别类的统计提供了可能。

　　富裕家庭抢走了政府的“救济粮”

　　其次，经济适用房政策的这次改革能够使真正困难的家庭受益。9年来，各个城市每年都投入大量的资金为中低收入者建经济适用房，这些投入主要是通过免交土地出让金，免交税金和减免各种配套设施的费用体现出来。但在实际交易过程中，真正的购房者却不一定是中低收入者。9年来一直有争议的问题就是：这样大量的资金到底补给了谁？从经济适用房的户型看，面积大的有200多平方米的；还有些购买者同时购买几套，然后打通一起使用；还可以看到经济适用房的楼下停着大量的高档豪华轿车，等等。从这些现象中可以看出来，这些购买经济适用房的人并不是中低收入者。最极端的例子是，在北京东边有一处经济适用房，现在是外国人的聚集地，有许多外国人租这里的经济适用房居住，这与我们制订经济适用房政策的初衷是完全违背的，因为当时根本不会想到会有外国人来租经济适用房。实际上，政府的这笔款补给了中间的许多环节，包括补在外国人的身上。

　　经济适用房的使用年限是70年，这70年中一定会发生很多事情影响一个家庭的经济状况，困难的家庭不可能永远是困难的家庭，经济适用房以租代售这种政策可以让那些真正困难的家庭受到政府的帮助，让他们在住房问题上没有后顾之忧，把更多的精力和资金用在孩子的教育身上，用在医疗上……也正因为以前经济适用房政策在实际执行过程中出现的偏差，出现一些富裕家庭抢走了政府补贴给困难家庭的“救济粮”，甚至是外国人也一起来抢，这就是很不正常的现象，而这次政策的改变，有利于彻底纠正这些不正常现象。

　　经济适用房将会变成不能流通的“国有股”

　　最后，经济适用房政策的这次改革可以避免像中国股票市场上国有股要流通的尴尬局面。如果以前的经济适用房政策长期执行下去，那就要考虑这部分房子要不要上市场上去交易？这个问题就回到了国有不流通股要上市流通的老问题上了，经济适用房的上市问题就会变成股票市场中国有股流通现象的一个翻版，而这次把经济适用房改变成出租就不存在这样的问题了。

　　当然，这次经济适用房政策的改变还有许多好处，比如房地产发展商再也不用挤破头地去争取开发经济适用房的指标了，对所有的开发商更公平了。