解读“70％”与“90平方米” 数字房产让人生忧

　　这以后的房子还怎么盖啊！”，看到今年5月29日公布的“国十五条”规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上后，多位开发商表达了这种悲观失望的情绪，各家房地产公司纷纷紧急开会商讨对策。

　　此规定缘于市面上的小户型住房不到10％。今年3月份，中国社科院城市发展与环境研究中心发布《2006年房地产蓝皮书》，称我国房地产市场出现了一些结构性问题，到2005年末，40个重点城市累计可售商品住房面积中，有23个城市套型在120平方米以上的住房占50％以上；有16个城市80平方米以下的住房不到总面积的10％。

　　建设部最新出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，包含了以下5个重要内容：

　　一、明确套型建筑面积概念

　　一度炒得沸沸扬扬的套型建筑面积概念，这次终于尘埃落定。“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”

　　二、要求把套型结构比例落实到具体项目，不得擅自突破

　　《意见》特别要求城市规划主管部门，首先应当对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度、住宅面积净密度两项强制性指标。

　　据介绍，住宅建筑套密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅套数，住宅面积净密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。如果有这两项指标在，就很容易得出套均建筑面积。那么，具体到一个房地产项目中大户型房屋是否偏多，就一目了然了。

　　三、把调整住房结构与土地供应结构相衔接

　　《意见》提出，年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。

　　四、过去已审批但未取得施工许可证的项目，凡不符合结构比例要求的，要进行套型调整

　　《意见》规定了调整项目的顺序：首先调整过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目，在土地出让合同中约定了销售价位、套型面积等，但企业未执行的普通商品住房项目，以及以协议出让方式取得土地使用权的项目。

　　五、强调加强市场监管，明确重点查处内容

　　在忐忑等待月余之后，“165号文”终于正式下发，将原九部委的十五条细则中“90平方米以下户型占70％”的“70％”，落实为“住房总面积的70％”。

　　然而，“165号文”一出，原本“70％”的概念，一下子变得模糊不清了。困扰了地产商们一个多月的这句话，表述上就有歧义：到底是每个项目中的“90平方米以下”都必须占70％，还是在一个地区（城市），所有项目的总量核算中占70％？因而该项政策公布后，引发市场无数解读。

　　目前市场上的主流住宅产品建筑面积，多在110平方米左右，“套型建筑面积

　　90平方米”如果等同于“使用面积”90平方米界定，则意味着大多数开发商都不用大规模修改原定规划。而“达到开发建设总面积的70％以上”这一定义，如按所有项目70％以上做小户型，则开发商几乎百分之百地要进行变更；如按城市开发总量70％以上做小户型，就意味着有不少开发商可以逃脱新政的直接调控。

　　定义之争，实际隐含着巨大的利益

　　两种理解方式看起来区别不大，但对开发商来说却有天壤之别。单项目的70％意味着，每一个开发商的每一块地，都必须给小户型留出七成空间；但假如按一个城市总量核算，则至少政策上有空间，可以让某些开发商继续开发他们的大户型―――理论上单个项目可以100％超过90平方米―――只不过需要其他项目，补足70％的差额。

　　其实从一开始，我们就不该认为，有关部门会在原应严谨无隙的政策文本中，在如此关键的硬性指标上，犯如此“低级”的错误。正确的理解是，这原本就是个预留的“活口”，政策的制定者还需要“察言观色”：要看看开发商的反应，看看市场的走势。然后在这个“活口”中，两害相权取其轻。

　　对单个项目进行约束，是简单又易于操作的。批给你这块地能建10万平方米的房子，那么必须有超过7万平方米“90平方米以下”的户型。过线了，板子就会打到你的屁股上。

　　但以地区总量进行核算，就会凭生出更多的问题

　　例如，总量70％，是以1个月内开发的土地为“总量”，还是3个月、1年或者3年？哪些项目、多大户型占多少比例，是规划部门说了算，还是审批部门说了算？或者是若干“有关部门”和开发商“商量着”算？谁来对这个地区已建、在建或将建的那些项目，进行户型的统计和监管？如果大户型超限成了事实，是该打地方政府的板子，还是打开发商的板子？

　　至少到现在我们还无法知道，即使按套数算，北京市现有的住宅中，到底有多大的比例在“90平方米以下”。何况要弄清楚的问题更复杂：是这些“90平方米以下”的总面积，在所有住宅总面积中的比例。

　　依照无数次的“前车之鉴”看，“165号文”口子一开，原本看似严厉的“新政”，最终的命运，可能是再次落为空文。

　　在北京的三环以内，90平方米以下的房子最受投资者欢迎，而恰恰是90平方米以上的住房并不好租。因此，90平方米的规定正中投机买家的下怀，封杀的却是自住买家的选择，这样的调控措施和调控目标恐怕是南辕北辙的。

　　量化指标推出的初衷，是面积较小、总价格较低的住房比较短缺，一般中低收入者购房较为困难而考虑的。有人提出了问题的另一面：如果市场风云突变，如果因为中小面积住房大量增加供应而造成紧缺局面不再，这时会怎么样？又由谁来买单？

　　诸多问题，不得不让人对目前的数字房地产政策心生担忧！