70%谜语解开 警惕官商合谋弱化房地产新政执行力

　　在经历了一个多月的猜测和焦急等待后，地产界最为关心的一对“数字谜语”终于有了明确答案：“90平方米的套型面积”就是指建筑面积，“70%的比例”由各地方政府根据总量与项目相结合的原则统筹落实。业内人士认为，虽然本次政策更加细化更具可操作性，但由于70%比例的执行权更多地交给了地方政府，因此要警惕政府与房地产商合谋弱化新政的实际执行力。

　　与上次相同，此次政策公布后，华远地产总裁任志强、SOHO中国董事局联席主席潘石屹等房地产界的公众人物仍旧选择了沉默。但接受记者采访的房地产商们普遍表示“欢欣鼓舞”。

　　京城一位房地商对记者说，这是一个好事情，70%的比例执行没有采用“一刀切”的做法，这是值得称赞和肯定的。细则充分考虑了低、中、高端市场的区别，力求满足不同人群的实际需求，显然更具操作性。

　　上海富阳物业咨询有限公司研发部总经理胡欣认为，此次公布的政策解决了过去没有明确的几个重要问题，包括套型建筑面积的确切定义，大小比例如何分配，尤其是对已审批但未取得施工许可证的项目如何进行调整等。“此前一个多月以来，不少项目都处在停顿状态，不知自己要不要做调整，怎么做调整。”胡欣说，“这些问题明确后，将结束目前市场的观望状况，而随着房源增加，房价应该也会趋稳。”

　　然而，许多人注意到，此次公布的规定对于具体项目的套型面积大小，还可能存在不小的回旋余地；地方政府相关审批部门将从中获得相当大的权力，而这可能造成寻租行为的产生。

　　中大恒基不动产营销有限公司总经理助理郑建阳说，房地产业已经成为许多地方政府主要的财政收入来源和经济支柱。而开发大户型可以获取更高的利润，地方政府也可从中获得更高的经济收益。如何解决这个矛盾将是地方政府切实执行本次中央政策的关键之一。

　　郑建阳说，住房供应总量上，以单套住房建筑面积90平方米为界，实行三七比例，将人为造成大户型成为市场稀缺产品。而30%仅仅是对各地方总量上的限制，并不是对具体项目的约束；同时房地产市场一级开发主要是由地方政府委托房地产开发企业实施完成，现在土地出让方式又出现了新的变化，不再是仅仅实行拍卖“价高者得”。这些全部由地方政府具体控制执行，如果处理不妥，房地产开发企业为了获取更高的利润空间，将会造成寻租行为的产生和加剧。

　　戴德梁行董事王晨也指出，要警惕房地产商和地方政府合谋来规避新政。他说，中小户型占到各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积的70%，赋予了地方政府相关部门比较大的自由裁量权。正由于相关审批部门自由裁量权过大，可能会滋生开发商与审批部门之间的灰色、甚至黑色交易。王晨建议，各地方政府应在地方细则中对这种自由裁量权进一步加以明确和规范，从而避免地方滋生特权和腐败。