政策要大力发展小户型 “楼市豪宅”将何去何从？

　　在5月29日出台的房产新政中，建设部等九部委提出，自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。这条新政一方面说明市场上小户型太少大户型过多，另一方面说明今后国家要大力发展小户型，限制大户型发展。而“豪宅”作为超大户型，自然也在调控之列。

　　从1998年的房改算起，这一轮全国性的房地产开发热潮也不到十年时间，作为房地产业的特殊产品“豪宅”开发时间就更短。目前国内的“豪宅”市场也才起步，但开发的面积和售价却屡创纪录，最高的报价达到每平方米15万元。同时由于这类物业投机性消费过多，由此引发的骗贷、入住率过低、房价缩水等现象常被曝光。

　　两类物业易成“豪宅”

　　“豪宅”，顾名思义就是非常豪华的非常奢侈的住宅，这是与市场上普通住宅相对而言的。一般而言，“豪宅”具有两个特性，一是面积大，二是售价高。对照这两个特性，目前市场在售物业中能够称得上“豪宅”的有两种物业，一是独立别墅，二是超大面积的高档公寓。这两类物业不仅面积大，而且具有非常优越的自然条件，甚至高档、豪华的配置。因此在市场上这两类物业的总价一般都非常地高，远非普通消费者所能承受，其消费者也多是那些“金字塔尖”的成功人士。

　　目前国内的“豪宅”大多集中在房地产市场比较成熟的大中城市，特别是沿海城市，目前上海的独立别墅多分布在松江的松江新城、佘山、泗泾、洞泾、九亭板块，青浦的赵巷国际别墅区、朱家角、徐泾板块，浦东的金桥、碧云、世纪公园、张江、唐桥板块，南惠的惠南、周康、航头板块和闵行的梅陇、颛桥和江川板块。超大面积的高档公寓多分布在黄浦江两岸和浦西的市中心区域。

　　“豪宅”成市场调控的重点

　　房价过快的增长，楼市供应结构不合理，特别是大户型过多，招致了近年来国家针对房地产市场持续进行宏观调控。“豪宅”以超高的价位和超大的户型面积，每次都成为首当其冲的调控对象，站在“风口浪尖”。在近两年出台的调控政策中，无论是去年明确规定144平方米以下的普通住宅享受税收优惠政策，还是今年国家鼓励发展的套型建筑面积90平方米以下的小户型，“豪宅”都被排除在外，成为调控的对象。

　　虽然国家在政策中没有明确规定禁止发展“豪宅”，但前不久国土资源部明确停止别墅类用地供应。这对像独立别墅这样需要占用大量土地面积的物业简直就是“釜底抽薪”。在公寓物业中，目前大家对于套型建筑面积的理解和70%以上的比例两个关键问题还是有待政府出台相关细则来明确，但“豪宅”公寓中的套型面积超过90平方米是可以肯定的。

　　未来“豪宅”发展取决于政策

　　这几年，国内“豪宅”市场发展之快不亚于普通住宅，购买“豪宅”成为一些人投资的渠道。台湾地产专家、《境外人士买楼专刊》总主笔蔡为民介绍说，据了解到上海来买“豪宅”，无论是个人还是机构大部分是为了投资。相反国内消费者买“豪宅”，虽然投资者的比例少一些，更多人是将拥有“豪宅”作为一种身份与地位的象征。

　　如今“豪宅”成为调控的重点，其今后的前景将会如何呢？业内专家认为，这取决于政策。

　　荒岛房产工作室市场总监冯伟分析认为，如果套型建筑面积90平方米以下的房子在70%以上的政策针对的是单个楼盘，房子在市中心可能会出现想买小户型的由于单价太高买不起，想在市中心改善居住条件的又嫌房子太小不愿买的现象；如果针对的是城市建筑总量，“豪宅”本身数量就有限，将不会受到影响。他认为，如果像去年划分普通住宅与非普通住宅那样，根据不同的环线位置规定不同的比例将更能让人接受。

　　“豪宅”价格走向值得关注

　　物以稀为贵，不少人担心今后大户型被限制发展，数量少了，售价是否会上升。

　　冯伟认为，这种担心有一定道理，因为此次新政对一般的高档房有相当影响，但对于“豪宅”影响有限，原因就是“豪宅”本身就是曲高和寡，它的市场需求不像一般的高档房那样旺盛。但蔡为民的意见正好相反。他的看法是“豪宅”的价格将向其实际价值回归。

　　他分析认为，现在国内的“豪宅”需求是一种被投资投机需求支撑的假性需求，“豪宅”价格可以漫天要，不用管它是否值这么多钱。国家正在通过各种政策规范楼市，买房子现在也要看是否符合政策，不然就得为此付出更多的钱。因此以后买“豪宅”就得更加有钱。这就会抑制“豪宅”的需求，促使“豪宅”的价格向价值回归。