程道平：国六条是把“双刃剑”

        程道平：现在新出台的《国六条》的实施细则之后，确实对房地产界以及整个社会冲击、影响很大。有着急的、有叫好的、有期盼的，也还有担心实施不了的。这个社会各界都有、各种想法都有。我个人观点来看，我觉得中央政府出台了这样的新的条款政策，应该说它的出发点这次很明显，是针对房地产市场来的，是希望房价能够稳住，能够使更多的中低收入的家庭有机会、将来能够有机会增加买房的机会，我觉得这个出发点是好，它体现了国家更多的开始关注民生。不关注也不行啊，社会这种对住房需求的、对住房保障的这种渴望在社会上已经成为一个很突出的矛盾，这个矛盾如果不化解，就会直接影响政府的威信，影响到政府的执政理念能否体现，我觉得确实是到了应该动手术的时间了。

        第二点，这次新政和04年以及03年下半年开始的上一次的宏观调控政策相对应的话，有所不同。03、04年的调控，主要目的是防止投资过热，是担心金融风险，是考虑经济安全的增长。所以呢，那时候也没有过多的考虑房价问题。由于针对性不是那么明确，不是针对房价，所以上一轮的宏观调控政策出台实施的效果不是那么理想。应该坦率的承认，政府也承认，宏观调控没有完全达到与其的效果。所以呢，才有了今年的新政。这两轮的宏观调控政策，它的出发点有所不同，所以这是一个基本特征。这样转变了出发点和调控的目标之后，今年的新政能否顺利实施，那要具体问题具体分析。有一些方面确实还是值得推敲，实施效果还是令人要打个问号的。就是说，完全实施可能还有一些困难。尤其是地方政府的执行层面还有一些困难要克服。另外政策本身，这个细则当中，制定的政策对它实施效果的评估可能也有一些地方还不是很充分。这个政策执行可能产生的效果是双刃剑，一分为二的。如果能更深入细致的来推敲的话，这个政策本来可以制定得更合理一些，譬如说，商品房转让的期限，免收营业税的期限，由两年延长到五年，现在对市场上已经产生了最为直接的效果。这一条，如果是卡在6月1号实施就全这样来执行，就会影响到以前购买的房子。要转让的话，现在可能要推迟。这就客观上产生一个效果，就是减少了二手房市场的房源，这与房地产市场的调控是背道而驰的。所以地方政府如果是制定具体的实施办法有可能的话，我倒是建议地方政府对实施这一条规定一个进一步的实施的界限，比如说以前买的房子，是不是执行老房老政策、新房新政策？这样不至于削弱减少二手房的房源，这样可能更好一些。

        另外从另一个层面来说，这些新的政策实施呢，还面临着一些困难。刚才几位老总也谈到了，开发商很重视、很着急，涉及到了自己运作的项目，尤其是前期快要结束了，但是按照新政，在颁发施工许可证之前，这些方面都要调整，我觉得这一条执行起来是挺难的，执行的效果会打折扣。因为对地方政府来说它要规划，建设用地许可证、建设工程规划许可证，它本来已经批了，但是施工许可证没办。现在如果按照新政要求，得重新设计户型这就有地方政府的一个如何交代的问题，他已经批过的证件要作废，要重新批，这对地方政府和规划局来说是比较尴尬的事情，等于是出尔反尔。对于开发商来说，直接影响到了整个开发，影响到了原来的对产品的定位。要做户型上大的调整，也是很为难的事情，等于打乱整个开发的计划，所以阻力肯定会很大。这一条实施我想肯定是要做一些、从地方政府到开发商、从具体可操作性来说，会做一些变通。不完全卡着这一条来实施，也不是完全合理的。
        同时对于以后新的项目，按照7成需要达到90平米以下的户型要求，可能从开发商的角度、从产品策划和设计的角度，可能会出现一些新的对策。作为开发商紧急研究对策，其中就包括了房型的设计。前天在学校里我们还讨论到这个问题，有人提，可能会使将来设计的房型、户型会有一些变通。这会从开发商的角度主要提出这种需求，要求建筑师设计房型的时候，可能会有小房型和大房型之间的这种变通分割，能够增强它的变通性。报批和卖的时候，可以是小房型建设，但是对于需要大户型的人，两个相邻的小房型合起来是不是可以组成一个大房型，这种情况将来对建筑师和设计人员来说，可能要多花一点脑筋考虑。这就是兼顾两方面的需求。这是一点。
        这个新政当中，有的是新的，有的也有以前的老政。譬如说土地供应问题，建筑土地收回，超过两年无偿收回。这个政策多年以前就有，从《房地产法》等等都有这个规定。只是地方政府实施起来有难度，所以实施的不是那么很严格。这次，又重新提出，作为中央政府要求地方政府更严格的执行这项政策，这取决于地方政府的实施。我们就不一条一条的说了，总的来说，实施效果取决于地方政府它在多大程度上能够克服困难，实行中央政府的政策。
       现在6月1号已经过了好几天了，地方政府的各个设计、管理房地产开发经营的部门，也纷纷都开了会。像有的城市的规划局也专门开了会。开会的结果是，暂时先执行原来的办法，等待政府的进一步的指示。那么这样就是说，体现了一种什么呢？它在一个很近的时间点内，指向突然变化的新政，它有很多的准备不足。有好多规划管理的指标，还要做调整。等待地方政府明确的指示，作为市政府决策层还要专门研究，如何贯彻落实，落实的力度、进度和幅度，能做到什么程度，确实现在是处在一个政策调整的敏感期，这个敏感期，恐怕怎么也得要半年的时间，半年以后逐渐能进入正轨。这个新政呢，我的判断是能在一年之内，可能不会有大幅度的、很多的新政推出，它要看看这个新政的实施效果，过上一年左右的时间，根据对效果的评估，再做相应的补充或者调整。
        所以中央政府这个新政的出发点，想调控房价，而不再针对投资过热，这样的出发点，能够落实执行到什么效果，一方面看地方政府执行的效果，当然另一方面还要看房地产行业、尤其是开发商的配合。当然在稳定房价，我们说稳定房价啊，这个事上，其实政府呢，还是可以有更大的作为，这是我个人的观点。这么多条实施细则，针对了消费者、针对了开发商，也就是产品供应、供求的两个方面都涉及到了。当然也有针对政府管理的，就是要调整房地产产品的结构，但是要看到，房价当中的构成，其中有相当一部分的比例是向政府交的土地出让金和税费，这一块加起来是挺大的，在房价当中占的比例是不小的，但是这一块在新政当中没有提出减少。我觉得将来进一步的政策的优化，应该下一轮新政的目标，应该就是明确的要动政府这一块才行，也就是政府收的出让金和税费要减少，这一块不减少，这一轮新政执行的效果还不能够完全达到。我们经过了国家20多年的改革开放以后，经济有了长期快速的增长，应该说地方政府也好、中央政府也好，财政能力和税收都有了大幅度、持续的增长，综合国立提高了，地方政府的财力也增强了。这时候要逐步建设和谐社会的话，社会需要的住宅保障，它不能完全靠市场来解决，国外发达国家也是这样，政府有责任、有不可推卸的责任来维护社会的公平和住宅保障的问题。更多的要由政府来考虑住宅保障问题。其中对低收入阶层的住宅保障，政府应该拿出一部分财力，从中央政府提出一部分政策，然后由地方政府或者是能够通过在政策之后相应的法规，来更明确的规定，地方政府拿出一定的财力，来建设针对低收入阶层的住房，比如说现在提出的廉租房和经济适用房。这一块呢，如果是真正落实到了行动上，它对于化解长期积累的社会住房的矛盾，特别是中低收入家庭的住房矛盾，会起到明显的效果。

       作为开发商来说，各自开发产品，他可以有自己的选择，愿意开发适合于具体到社会消费群中哪一部分人的房子，开发商是有这个选择权的。从他创品牌、树形象，以及还有追求利润等等不同的角度来说，更多的开发商倾向于开发质量比较好的、能够创品牌、树形象的这样的项目，这是可以理解的。所以我觉得没有必要对愿意建高档房子的开发商展开批判，没有必要。这是以任志强为首的从“为富人建房”开始，引起的轩然大波。我们要理性的分析，某一些公司愿意为富人建房，不愿意为穷人建房，这也是无可厚非的，我们应该希望政府做出更大的努力，来为穷人建房子。