庄雅典:商业地产是机遇还是挑战

    目前在国内的商业地产的项目，有四个重要的因素，一个是选址和定位，第二个是商业的设施和业态的规划，三是商户组合，四是经营管理。目前我想国内的开发商大多是初次涉足商业地产的开发，所以经常犯原则性的一些错误。   

    首先是商业地产的盈利模式。假如说我们是住宅，商业把它卖掉之后就是你走人，那如果是商业地产你不卖掉，你把它持有，那你就是有一个摇钱树。所以商业地产最重要的就是靠经营来获利。像深圳的一个项目，他的现在的一个租金是十年前租金的五倍。他十年内，他都没有卖，他当初可能是十亿盖起来，现在银行估计是60亿。所以他的价值已经提高了很多。最后他会上市获利。
   
    我们再来探讨几个问题。第一个国内的地产商会跳进的一个陷阱，就是我们是做得越大越好，还是适可而止。其实问题不在大，问题是你怎么能够经营下去。所以我们看一下，到底大是好还是不好。

   
    平均国内只租不卖的购物中心，大概平均是10万平米，台湾大概9万，香港5万。我想美国的购物中心产业大概有不到5万多个，分了不同的等级，重点是说它的规模，小于1万是占了50％。大于100万的是10％。这里面的每平方米的营业额是230美元，跟100万平米以上的是差不多的。所以这一个现象就是说购物中心并不是在于大，但是重点是在于说你能不能赚钱。

   
    比如说你是要一个10万平米的购物中心，还是要十个1万平米的购物中心？我想这十个1万平米的购物中心的影响力是肯定会大于那一个10万平米购物中心的。

   
    现在的一个讲法，美国的购物中心是46438个，中国是63个，日本是2615个，也就是说我们中国的发展潜力是非常大的。

    
    我们再来看一下零售业的生命周期，我们知道最早是中小型百货公司，然而是超市像家乐福、沃尔玛，然后变成连锁便利商店，量贩店、大型百货公司，最后达到购物中心。

   
    我想购物中心是挑战还是机会？我想应该是一个机会。我给大家举一个例子看一下。我们看一下这个是原来在北京的天桥地方做的购物中心的概念，基本上这是天桥北大街，往上是天坛，这边儿是新农路，这是一个天桥的剧场，这个已经形成了一个天桥的概念，整个基地是在这一块。它这个一共是有五层楼。地下一共有四层，三、四层是停车场。一楼和二楼是家乐福。

   
    我们从另外的角度看，一个基地如果做得好的话，你的商业价值是可以无限的。我希望从这个案例跟大家讲，如何增加我们整块地块的商业价值。大家都知道，现在买东西已经不是简单买一个东西了，我们是去购买，购买一种享受。

   
    我们回到我们现在这个基地的位置，这是天坛。我们在天坛的这个地方，天桥是一个非常非常重要的历史的地点，开发商应该从你的历史的角度抓这些元素，天桥的灵魂在于它独特的传统文化，我们其实对老天桥的印象是这样子的，怎么样来思考我在购物中心我到底要卖什么？我要卖别人没有的，要卖天桥独有的品牌。

   
    所以整体的开发构想就是第一个给它一个娱乐，要物超所值，我们要把便利带进来。文化天桥、价格物超所值，我们希望能够做到北京话题的地标与设施，是一个休闲购物的概念、是一个主题娱乐的概念。

   
    所以原来的这么一个地块，我们要创造一个新天桥。我们的思考是说购物中心其实是小店，小店的租金绝对大于大店的租金，沿街商业的增加是你收入的很大一部分。在购物中心一般的构想上，你会有主力店，主力店一般租金较低，而小店的租金高，当然有主力店的关系。我们形成了一个24小时的区域。所有的BUS都在这里。你必须坐的交通的通道就在这里，人们可以从这里进来，其实也创造了一条内街的机会。

   
        2楼我们就形成一个所谓天桥大街的概念，也就是说把天桥的文化放在天桥大街上表演，另外把人潮带到二楼去，我们可以看到我们的思考在这边，这里也可以形成一个店铺的机会，所以这里面还是一条内街。你可以看到你有室外活动的广场，也有室内购物的中心。室外还有一个表演的舞台，人潮可以集中在这个地方。

   
    购物中心从专业的角度上看，重点就是你怎么样把人潮带到购物中心来。所以它的开发不是在于你靠什么样的主力店来吸引来，而是你的活动来吸引人。天桥更方便做文化活动，这边如果有一个人杂耍的话，人潮集中在这里，十分钟以后人潮散掉了以后，会自动到我们的店铺附近。

   
    三楼加四楼是吃喝玩乐的天地，所以“3＋4”就是这么一个概念，主要还是室内购物中心的概念。在这里开始形成娱乐城的机会，四楼主要是家居城，所以越到上面越是吃喝玩乐的概念。

   
    所以基本上三个简单的概念，形成我们的特色。第一就是我们有一个室内的，还有一个户外的大街，还有一个  三楼、四楼的吃喝玩乐的概念。所以我们把沿街店面的价值提到最高。这个基地的背面也可以变成正面。

   
    我们看这个图，因为它有这样一个造型，大街在这里，里面的价值怎么做起来。所以我们很快的看一下，这样的一个方案，从这样的比较就知道，如果在方案的策划上你没有去思考，怎么样让你商业价值最大化的话，你很可能丧失掉很多商业机会。我们来看看整个的商业的气息，商业的效果。

   
    我们还有机会创造一个景区的概念。我刚才提到你吸引人不是看你的商家，更重要的是看你的活动。或者你的建筑物本身就是一个地标性的建筑。因为我们的地下是家乐福，我们希望把人潮往地下带，我们的人潮从这个广场就可以看到这样的表演活动，然后就会聚集到这里。这是一个户外天桥、户外剧场的概念。所以把它变成你的，品牌就是你的。我们创造了一个正阳光锥的概念。这是2楼的天桥大街，我们可以每天请两个艺人在里面，人们可以在天桥大街上看到表演，就形成了一个热闹的场景。

   
        2楼上3、4楼的娱乐区，都是从这个区域上，所以它这个地方的交通就会吸引很多的人潮。在外面有吸引人的泉水―百泉广场。

   
    我们就用一个景区的概念来做这个项目。以现在的科技来讲，管理层、经营层在策划的时候就可以知道卖场上哪一个地区的零售、卖价是多少？就是说哪一个地区卖得最多。管理人他基本上就可以当下决定说，因为哪个地区的经营效益比较不好，他就可以丢一个活动到那个区域去，就可以自然的把人潮带过去。有这些活动场所，就可以变成你在经营的时候有一个调动人潮的办法。

   
    所以一个物业的价值，跟你的设计有绝大的关系，它不是一个数字的游戏，而是你通过策划和设计来增加你商业的价值。所以即使是同样的东西，但是可以说在商业的价值和住宅的价值是明显的不同的。我们在1楼的包括已经创造出了一个300米的沿街店面，每一面都是正立面，都有主入口，都可以是形象店的主入口。所以大家都是主入口，大家都是主力店，所以大家都愿意买。

   
    我们这边有一个地下一楼的表演空间，把地下一楼的价值也做出来，我们看2楼，有一个非常完整的串联的购物中心，创造出天桥大街、形成天桥购物中心的主景区“天桥艺人”。3楼加4楼的概念是这样的，就是娱乐的一个中心。

   
    所以商业的价值最大化就是你能不能把你的背面变成正面，能不能把你内部不好的商业变成外部好的商业，最后是能不能把二楼变一楼，或者是把地下一楼变一楼。所以这些都是你在规划商业地产的时候的一个基本的原则。我想各位在做招拍挂的时候，同时就要想，你这个东西到底怎么样？你能不能把商业价值体现出来？这样你拿捏的时候就会不一样。

   
    我想商业地产的健康开发方式应该是商业在先、地产在后。商业地产从原来的重开发、重销售到现在过渡成为重定位、重经营、重管理、重招商的这样一个阶段，是商业地产的理性回归，一个健康的、非常重要的发展。

   
   最后回答的问题是商业地产是机遇还是挑战？我们刚才已经看到说，这一块是商业地产的早期成长期，这一块是加速的发展期。因为购物中心是商业地产一个概括，我想绝对是机遇，那也是挑战。挑战就是你怎么样把这一块地的价值做到最棒。