张永强：产品走差异化路线　政府支持是关键

　　产品走差异化路线

　　针对房地产当中通路来说，我可以理解为一个位置，地理位置。这个位置这个条件是平等的。比方说我们有几个开发商，在旅游路上开发，这个地段对我们是平等的。但是这个时候房地产公司要做出差异化来，每个房地产公司的策略不一样的。路可以把人带到一个地方去，但是这只是万里长征的第一步。还有很多的方面，比方说配套，这个很关键，水、电、煤气、交通，这些跟人们的生活息息相关的条件，是不是开发商还需要政府的支持。比方说学校、幼儿园还有商业。比如说我们有一个领导他不主张住别墅，因为别墅的自然环境可能不错，但是周围的人文环境可能暂时跟不上，配套跟不上。所以下一步房地产公司为了实现这个差异化的战略，在同等区域的条件下，能够发挥自己的竞争优势，这里面有几个课题，我们也正在探讨这个问题。比方说是不是可以做成商业和地产相结合？或者教育跟地产相结合？甚至是娱乐跟地产、旅游跟地产相结合，走这条路，在同等条件下，实现差异化的战略，从而使自己在同行业当中具备竞争的优势。

　　政府支持是关键

　　区位的优势是代替不了的，市场还是巨大的。政府希望双赢，第一价格要出到最高、方案也要最好。本身这个地方的环境很好，开发商一进来这个地方的自然资源不好了，就得不偿失了。如果政府真是把旅游路作为一个旅游资源，吸引外来的人，它可以做文化。文化离不开商业，商业除了满足人们的生存以外，可以做得稍微复杂一些，重点放在文化。因为济南的特色不是很突出，地域上各个地域把文化的产品集中起来，在旅游路上名副其实的做一些周围的配套，就完善起来了。像“三部曲”，第一阶段卖户型、第二阶段卖景观、第三阶段卖文化。户型我们做起来了，可以有好的户型；景观，旅游路是一个自然的景观，只要稍加修改，符合自己的特色就可以了；下一步就是文化了。政府可能要在文化上，在旅游路上可能需要一些措施和方法。

　　司都要有长远的发展战略

　　政府对房地产的影响很巨大。上市公司是一个必然的趋势和渠道。所以想达到上市公司地产商手里必须有一定的地，不能全部卖掉，卖掉所有权就转移了。所以上市的地产公司都要有长远的发展战略，留一部分资产作为将来现有的员工退休以后的后勤保障。从这两方面来讲，一个是人力资源方面，另外一个就是上市融资经营方面，都必须保有一定的固定资产。

　　可以做成原生态的产业化，而不是独门独户的

　　我在国外的时候开车钓鱼，这个习惯是在国外养成的。大约需要一个小时的时间，因为路上人少车也少，车速非常快。我那时候就想这个沿途为什么没有人居住呢？一个小时的路程，晚上的时候，基本上除了自己家的房子有灯光，其余都没有灯光。他那里有一个点，那个点就是钓鱼、休闲娱乐的地方，开车一个小时就能过去，洋人的思想和国人的思想不一样，他喜欢安静、他享受独居的生活，咱国内现在喜欢热闹的比较多。他只要有一个点，人肯定能到达，周围的沿线就有人居住。这也就是我们刚才讲的，跟旅游局联系一下，是不是可以做成原生态的产业化，而不是独门独户的。做成一个产业化，让市区的人到那里可以休闲。