面对住房问题 市场与政府是对孪生兄弟

    住房问题是政府不可推卸之责

    中低收入家庭的住房问题和富有阶层的住房问题分属不同性质的问题，应该分别对待。市场和政府是解决住房问题的两个不同途径，如同手足，根本上讲，哪一个都不可偏废。世界上没有哪个国家的住房问题仅依靠一个途径就能完全解决。而解决中低收入家庭的住房问题，政府应该承担不可推卸的责任，仅靠市场手段是很难彻底解决的。比如在新加坡，90%的住房都是由政府以廉租房的形式初步解决的，这也是新加坡得以实现“居者有其屋”的根本保证；在日本，无论是战后为房荒而建公营住宅的时期，还是上世纪50～90年代为工薪阶层建造公团住宅时期，政府都起到了主体作用。城市住宅整备公团的建设活动遍及城乡各地，全国80%的住宅为公团开发的普通居民集合住宅，剩余20%才是由私营集团开发的商品住宅。上世纪90年代中叶以前的几十年里，住宅面积净标准始终保持在70～90平方米范围内。

    相比较，我国将住房问题基本推向了市场，而旨在解决中低收入家庭住房问题的经济适用房政策属性不明，良好的愿望无法实行。导致实际实施过程中，中低收入人群很难享受到实惠。另外，一些地方政府把土地开发作为“城市经营”的主要资源，而没有将这些发展的成果惠及普通老百姓。

    经济适用

    是我国住宅问题长期国策

    提倡中小套型，首先是我国人口条件和土地资源决定的；其次，人的居住需求及使用功能也是必要因素。小面积不是低标准的代名词，通过设计、设备与材料的处理同样可达到舒适与健康的目的。许多发达国家住房标准并不高，外表也很朴素，但是室内却很舒服和堂皇。相反，我们一味求大不求精，奢侈虚荣之风盛行，这值得我们认真反思。新政的出台，最大好处是为我们敲起了警钟，认真思考经济适用中小套型的长期发展国策。

    当然，发展中小套型绝不能也不宜一刀切。市场需求是多样化的。经济发达的中小城市及区位优越、风景优美的地域，住宅类型要有所区别。例如，北京城区三环、四环与五环地区对套型标准的比例需求也不一样，地铁和公共交通便利的地区布置工薪阶层住房就是最佳选择。如果严格实施一刀切的小户型政策，则致使房地产开发违背市场需求规律。在我国，除了一部分家庭处于住房困难时期，亟待政府启动社会住房保障体制安置以外，当前大部分家庭正在从“居者有其屋”向“居者优其屋”的阶段发展，更多的是要改善或提升住房条件。因此，在合理的前提下，适量搞一些标准高一点的大套型住宅也是可行的，是符合社会客观需求的。研究表明，住宅的套型面积控制在120平方米以下是较符合我国国情的一个指标。

    反过来看，90平方米的住房面积标准也并不低。日本70～90平方米普通住宅标准至少维持了20～30年。其住宅优良度的关键不在于面积，而在于精细功能设计，日本住宅在热环境、空气环境及噪音控制等方面均有上佳表现。所以，长时间以来日本住宅性能品质是很高的，并不因面积小而被认为低档。我国同样人均资源匮乏、人口众多，超出资源国情的大户型，小说是浪费，放大了说就是分配不公的表现，这种趋势应该加以调控。

    贫富关系宜用税收政策调控

    不应当简单粗暴地阻止和抑制高档住房的消费需求。市场供需应是多样性的，别墅、豪宅以及联排住宅等有其市场需求就应有其供应。别墅的建设不只是国内先富起来的人群的需求，还是国际人士和海归派人士的需求，一刀切恐怕做不到。社会财富资源分配不均的问题可以更多通过税收的办法加以控制，占有比人均更多的生活、生产资源，就应当付出比别人更多的代价，而绝不是用政策一刀切就可解决的。

    如果普通商品住宅标准限定在120平方米以下，120平方米以上的商品住宅就应当加税 150平方米以上的要加大税收比率；别墅类高档住宅更应当课以较重的资源占用税。用税收政策调控贫富关系，亦在情理之中。只是溢出来的税收部分绝不能成为少部分人（单位）的私利，而应当返还到社会上无能力改善住房条件的家庭中去。

    租房同样是拥有住房的标志

    经过住房制度改革的洗礼，我国的住房问题由原来计划分配的住房体制很安全地过渡到商品住房机制。几乎没有人怀疑该用钱去购买房屋，这也是我国与世界上一些国家相比住宅商品化改革最成功之处。但是，任何国家和社会都是多元化、多种因素构成的，何况社会还在不断发展变化之中，单纯用一种模式和一条途径解决同一个问题几乎是不可能的。对于住房问题尤其如此。

    个人赚钱购房是天经地义的事情，但人的能力有大小，挣钱有多少，于是商品房、二手房、廉租房和普通租赁房都将成为住房问题的不同解决方式。十几年的商品房市场演变，几乎人人都把买房作为解决住房的惟一途径，于是便有了“买不起房”的说法。其实，买房是拥有住房的标志，租用住房同样也是拥有住房的标志。我们的住房政策走进了“买房子才是拥有房子”的误区。

    在很多国家，租房与买房都是解决住房问题的重要方式。据了解，日本直到上世纪90年代末，仍然有60%的人在租房，只有40%的人自己买房。当然，这与日本就业周期、搬家频率高有一定关系，但这也从一个侧面说明，我们要改变以前的观念，租房也是解决住房问题的途径。

    精细设计

    是发展中小套型住宅的关键

    现今的住宅片面求大求个性，追求所谓别人没有的，而忽视了住宅的共同性和社会性，形成资源能源的浪费、生产效率低下等不动产非理性发展的印记。

    今天我们将得益于对中小套型住宅的反省，而中小套型住宅的关键是精明设计和精细安排，用科技的、绿色的、节能的和集合的生产方式安排建设规划，这些是一个节约型社会的基本原则。

    住宅设计讲的是空间利用，空间要有渗透性和序列感，讲究重复利用的四维空间。要向空间和时间要面积，这就是精细设计的基本原理。住宅设计与公共建筑设计有很大的区别，只有精细设计、精细安排，才能经济省钱、合用节能。为了节约面积，设计人员常常在家具、墙壁上下功夫，过去的建筑师设计参数单位用公分，现在的设计参数多是用米计算，尺度上就放大了好几倍，追求气派、奢华的风气也在上涨。因此，新政的出台对我们的规划设计提出了更高要求。尤要强调的是，小户型并不等于低标准、低舒适度，小面积也有风度、档次和身份之分，关键是精明和精细。

    尚需提醒的是，要消除偏袒板楼而排斥塔楼的倾向。板楼固然有优点，但也有不可弥补的缺点，比如占地大、体形系数高、挡影面多。而塔楼更适宜小套型住宅，尤其是在城市中心区，塔楼更有优势，不仅节约土地，而且善于营造挺拔、现代、多变的城市景观。由于塔楼的阴影面积小，也更利于周围建筑的采光日照。塔楼本身存在的通风、采光问题，则可以通过设计、技术手段加以完善和解决。
作者为中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任委员、专家组组长