业内观点：比残酷的房价更为残酷的是“预言”

　　房价又涨了。去年一些学者预计房价会大跌，结果是这些学者眼镜大跌。 

　　宏观调控使长三角城市的房价上涨暂时停顿，而全国其他各大中城市的房价在2005年仍有较大幅度的上涨。房市比较健康的北京市，平均房价在2005年达到6725元/平方米，上涨了1083元，涨幅为19.2%。2006年一季度，以北京为代表，全国各城市的房价都在涨。国家统计局发布的数据显示，北京市房价首季度上涨7.3%，北京市建委的统计数据为17.3%，而《楼市》杂志市场研究部调查的数据显示，3月份北京五环内各热点板块商品住宅与去年3月同期相比涨幅达到25.2%。尽管统计结果有所差异，但任何人都可以感受到房价实实在在的上涨。春节后，上海、杭州等长三角城市的房价也有所回暖，一向以房价平稳自豪的珠三角各城市也未能幸免，房价同样有飙升的苗头。而这一切仅仅是发生在"五一"黄金周之前，住房消费的高峰还没开始的时候。看来房价"上海跌50%、北京跌30%"的预测，在近期内难以实现。

　　任志强可能说出了一个残酷的事实

　　这种上涨的趋势会持续多久？任志强先生给出了一个简捷的回答："历史证明所有的房价永远都是上涨的。"这个回答虽然措辞有些简单和绝对，而且很不中听，仔细琢磨却似乎有几分道理，因为随着经济的增长，人们的收入在不断上涨，而且材料等价格也在上涨，房子似乎就不可能跌价。你无法否认的一个事实是，长期来看全世界范围内没有一个国家房价是跌的；短期内的跌价，也只是围绕长期趋势的波动。到目前为止，出现了许多抨击开发商缺乏"和解精神"和"社会责任"的言论，但除了这些于事无补的道德抨击外，没有谁能在理论上驳倒这个听起来似乎残酷的答案。

　　只有供求关系能解释房价，也只有调节供求关系才能控制房价。讨论任何商品的价格问题，都脱离不了供求关系。一些学者在预测房价失败后，认为房产是特殊的商品，房价脱离了正常的供求关系。在笔者看来，恰恰是他们对房市供求关系不能正确把握，或者不愿正视中国房市将长期供不应求这一基本事实。是的，理想的市场是均衡状态或者是向均衡状态收敛的系统，而中国的房市不是理想市场中的一种，房价有可能是发散的，这给研究和调控房价带来了困难。但是房价长期内上涨的大趋势是十分清晰的。

　　人多地少，人口和经济继续增长是中国的基本面。今后很长一段时期内，城市化进程仍处于加速状态，经济高速增长，家庭规模小型化，负债消费意识逐渐形成，等等。如果一个城市，空气和水质在不断改善，基础设施在不断建设，居民生活水平在不断提高，社会秩序和人文环境在不断进步，房价必然会不断上涨。如果房价会长期下跌，只能说明经济和社会出现了问题。

　　有人认为最近的房价上涨是"报复性反弹"，是开发商对调控心有余悸和对"房价大跌论"兴灾乐祸的反应。这种窥伺他人内心动机式的观点自然是永远无法被证伪、但也永远无法得到证实的。事实上，一年来的调控有效地挤压了房地产投机、调整了购房者的心理预期、遏制了一些城市的价格涨幅。但是，调控不可能从根本上扭转房产长期的供求关系，也就是说，调控的主要目标"稳定房价"，只能是短期的调整。一些指望调控能长期稳定房价的人期待更猛烈的第二轮调控。然而，如果不能扭转供求的基本面，房价在长期内上涨的趋势就无法被扭转。

　　房价上涨往往是超前的

　　当然，凯恩斯讽刺过，"在长期内我们都是要死的"。一味强调"长期内"如何如何，似乎没什么意义。那么，怎么看待短期内的房价变动呢？

　　中国国民收入将在本世纪中叶达到中等发达国家水平，房价可能在那时也达到中等发达国家水平。北京、上海等城市目前的房价只是香港地区的六分之一，只是台湾地区各城市平均水平的四分之一。如果40后年达到香港或台湾的水平，稍做计算可知，房价平均每年约在通货膨胀的基础上，再涨3%左右。

　　某位专家认为，近期如果在市场恢复的同时，价格又适度上涨，比如上涨6%左右，政府和舆论都是可以接受的；如果涨幅高于6%但仍在GDP增长速度之下或者与GDP增长速度持平，虽然舆论上不太接受，政府压力很大，但在经济理论上也还是可以接受的；如果明显超过了GDP增长速度，不但舆论会明确不接受，"其他各方面的效应"都将是十分明确的。

　　但是，如果房价的上涨总是与经济增长和居民收入增长的速度和幅度基本持平，那它根本不会成为一个社会关注的热点问题。世界各国的经验恰恰证明，房地产价格的变化不会对GDP的增长亦步亦趋，房价上涨总是超前于经济和社会发展的。

　　房价包含了极大的预期，也就是现在的购买行为要满足今后几十年内的消费需求。这就是为什么城市规划出台时，房价往往会应声大涨的原因。房产可作为保值增值的投资工具，房产的供求关系中加入了投资和投机因素，使房价更加难以控制。而消费者和投资、投机者的预期又会进一步影响开发商的定价行为。一位开发商曾表示，"如果政府决心把房价涨幅稳定在GDP增长率以内，这就说明房价一定会涨，那么我在资金可承受的情况下，会把手中的住房在当前房价基础上提高10%，反正年底就会涨到这个价格。"

　　为什么人们对房价高难以接受？有人说房价高，同时也有人说房价不高，分歧在于比较标准不同。我国各城市的房价收入比基本在10：1以上，据一些专家认为合理的房价收入比在3：1-6：1之间。但是，我国的房价与发达国家和地区相比，又是相当低的。如果经济和社会发展的目标是接近发达国家和地区，房价的客观规律是必然会和国际接轨，并且是超前接轨。这种矛盾如何解决，对学术界和各级政府都是一个考验。

　　为什么我们对房价上涨难以接受？有专家认为，房价不是不能上涨，而是房价的涨幅太大。我国各城市的居民可支配收入增长约在6%左右，GDP增长约在10%左右，工业利润率约在15%左右，近年来，平均房价虽然涨幅不大，但同等质量的房价上涨可能远大于这些数字。一些专家提出两个解决办法，一是把房价涨幅控制在居民可支配收入增幅内，二是把居民可支配收入提高到房价增幅以上。实际上，这两个办法都没有什么可行性。工业利润率有15%，但不是所有的企业都盈利，因此，GDP不可能比企业利润率大。GDP增长10%，但不可能全部分配给居民消费，因此，居民可支配收入增长也不可能超过GDP增长。而房价超前上涨的客观规律，使它不仅超过居民可支配收入增长，还有可能超过GDP的增长速度和企业利润率。如果房价上涨比这些数字小，说明老百姓对经济前景没有信心。但是，超出多少，合理不合理之间，根本没有一个明确的界限。

　　关于"暴利"

　　当前的舆论显然对房地产开发商不利。许多声音把房价上涨归咎于"开发商炒作，哄抬房价"、"开发商捂盘惜售"、"信息不对称造成开发商欺诈"，进而建议把"开发商应该承担社会责任"、"开发商应该响应政府号召"、"打击开发商嚣张气焰"、"剥夺开发商暴利"作为控制房价的办法。笔者担心，如果这些措施真的得以施行，效果可能适得其反。

　　在房价上涨的情况下，开发商近年来获得了超过社会平均利润水平的利润。但是这种利润确切地说是"超额利润"，而不宜称为"暴利"。暴利是依靠非法手段获得的非法利益，而不是依靠价格暴涨获得的利益。而超额利润的来源主要有三种，即创新的超额利润、承担风险的超额利润和垄断的超额利润。超额利润来源不同，其性质也不一样。前两种超额利润，对社会是有益的；垄断的超额利润是不合理的，但似乎还合法。

　　房地产开发的超额利润来源主要是后两者：承担风险的超额利润和垄断的超额利润。垄断因素在房地产开发中的确存在，早期的房地产开发企业主要是从政府房地产管理部门转化或国有企事业单位分支而来，获得土地、手续审批等门槛较低。但是近年来，这种垄断地位已经逐渐消失，只要有资金实力，进入房地产开发行业并不难。

　　所以最主要的超额利润还是来自承担风险的超额利润，在"8・31大限"之后，取得土地要通过"招拍挂"，大部分企业的垄断地位不存在了，但这个行业的超额利润还是存在，就说明了这一点。土地溢价带来的红利，是超额利润的真正来源。近两年取得土地的开发商并不能获得超额利润，只有早年在房地产市场低迷、投资房地产失败者众多时取得土地的开发商，才能获得成倍的土地红利--实质是资本利得，但财务上一般不计入该项，这构成了开发商财富积累的主要源泉。

　　开发商赚土地增值的钱，与股民赚股价上涨的钱本质上没有区别。所不同的是，股民没有在股票上做任何增值服务，而开发商在土地上盖了房子，使人误以为盖房子是暴利生意。分开来看，盖房子只有微利，投资土地才是超额利润。

　　涨跌并不可怕，可怕的是不知道如何应对

　　房价上涨并不等于一定会引起社会和经济问题。与其说房价高涨是症结，不如说房价高涨暴露了我国市场经济初级阶段的问题。好在我们还有发达国家和地区的前车之鉴，看看他们如何应对，应该能找到正确应对的办法。但是，我们在借鉴别人的经验教训的时候，经常犯经验主义的毛病。

　　"大涨之后，必然会大跌"，典型的宿命论。谁能说清楚"大涨"与"大跌"之间会隔多少年？隔多少年才不叫"必然"？不错，香港曾经发生过7次大的房价涨跌，可是日本的房价从上世纪50年代开始上涨，一涨就是30多年，其间从来没跌过。美国更过分，房价在二战后直至今天，基本就没有下跌过，都60多年了。如果长三角地区、珠三角地区、环渤海地区发展成日本东京-大阪一样的城市带，房价30年不跌也是有可能的。日本政府阻止上世纪50年代房价高涨的办法只有一个，就是把东京-大阪城市带的居民赶回农村去！

　　"五年涨，五年跌"，典型的机械周期论。经济周期的确存在，如康德拉季夫长波、库兹涅茨周期、朱格拉周期、基钦周期等。各种周期发生的时间是概率函数，而不是一个确切的数值。概率函数需要从各种外部变量来确定各种参数，也就是说，研究周期需求从各种因素来计算周期长短。如果不分析房价依赖的外部环境，单纯从以前波动数据来判断房价周期，不可能得到正确的结果。

　　"房地产泡沫能够定量测算和控制"，典型的"人定胜天"唯心论。我们比较偏爱用泡沫来形容房价高涨的状态，但是，从来没有人能够用数字表示泡沫的大小并预测泡沫破灭的时间，也没有任何政府能够控制泡沫。我们在借鉴经验时，主要是分析国外发生泡沫的主观原因，并天真地认为自己能够避免泡沫。可是别忘了，日本的政府部门从上世纪50年代直至90年代前夕，一直想着控制房地产泡沫，最后并未如愿。这些国家和地区的政府几十年也没想出控制泡沫的办法，我们能想出来吗？

　　 事实上，房地产泡沫有其不可克服的客观原因，比如香港的房地产的决定变量是高度外向的经济类型。我们要借鉴或思考的不是控制泡沫的办法，而是泡沫产生和破灭时的应对之策。

　　要涨就让他涨，但是必须"涨价归民" 

　　美国目前正面临房地产泡沫，但是美国人却能泰然处之。近几年，伦敦的房价涨幅比上海房价的涨幅高出一倍，如果我们有泡沫，那他们的泡沫无疑更严重，但泡沫并没有成为伦敦的社会热点。

　　这是因为发达国家已经形成一整套完善的应对机制。如果机制完善，即使房价会高涨，开发商也无法自鸣得意，买不起房的弱势群体也不会义愤填膺，政府也不会有调控的压力。

    房地产利润平均化与一般商品有所不同。一般来说，商品涨价可能会带来超额利润。任何超额利润都会平均化。高利润一定会吸引外来资本介入，从而摊薄利润。更多投资会带来更多的供给和竞争，从而价格得到平衡。对于房产这种特殊的商品，以上的过程却可能受阻，增加房地产投资并不能使利润平均化、降低房价。首先，对于一个区域市场来说，即使吸引再多的开发商投资，能够容纳的开发数量是有限的，起不到充分竞争的作用，并不能使额利润平均化。其次，房地产开发投资往往所是追求土地溢价的风险超额利润，这种利润和股票投资一样，越多投资往往价格越涨。

　　抑制投资还是加大投资是两难的选择。目前，我国房价上涨与空置率过高并存，继续吸引投资，存在房地产投资规模过大，占用其他行业资金的问题。但抑制投资又不可避免地引起供给不足，从而引致房价上涨。早在2002年，社会各界对房地产热的问题就比较重视，中央的调控已经进行了一年了，一些地方政府早在三年前就采取了不同程度的调控，但所有的政策措施都不能根本解决问题。说到底，所有的见解和政策的分歧在于，我们一直面对投资规模过大和房价上涨的矛盾，而一般商品的经济规律解释不了房市的特殊性。

　　房价上涨带来的超额利润一定是要平均化的，不能让开发商独自偷着乐。只有"涨价归民"才能够使房产开发行业的超额利润平均化。这就是发达国家面临房地产泡沫而没有压力的原因！

　　"涨价归民"一是通过物业税，二是通过金融衍生产品。

　　"涨价归民"要通过物业税，而不是土地增值税来实现。孙中山先生曾经提出"涨价归公"的土地纲领，如今我国台湾地区采用的方法是土地增值税。然而，土地增值税只是从形式上做到了"涨价归公"。土地持有者都尽量选择囤积土地，土地不进行买卖，不仅"地尽其利"落空，涨价的部分也不能归公。目前，英国、意大利、德国、日本等原先试行过土地增值税的国家都停止了这一鸡肋税种。大陆内地在1994年开征土地增值税时，台湾地区就有学者建议不要采取这种形式。房产交易阶段的流转税和土地增值税一样，只能加剧囤积，减少二手市场的供给，拉高房价。杭州市征收房地产个人所得税，结果房价立刻上涨。

　　只有物业税能真正实现"涨价归公"。物业税是各国普遍的税种，是房产保有阶段的税种。估价机构根据房产的增值情况定期调整税收额度。如果开征物业税，投资购房者还会买第二套房空着吗？如果开征物业税，购买住房时，还会拣别墅、高档住宅和大面积住房吗？如果开征物业税，中国人还会保留把房产看为财富象征、把对外租房看作"没面子"的情结吗？如果开征物业税，中国人还会有超过美国的住房私有化率吗……开征物业税，一系列市场问题都可以迎刃而解，政府部门还可以利用"涨价归公"的物业税，解决弱势群体的住房问题。从理论上说，如果不征收足够的物业税，富人会囤积房地产，并将租金收入购买更多的房地产，房地产就会向少数人集中，价格和租金会持续上升，从而导致房地产泡沫。

　　目前在我们实行物业税的条件还不完全成熟，但物业税是房市健康发展的必要条件，是大势所趋。开征物业税不仅有时代和国际接轨的要求，也是清除我国房地产20多年来积痼的手段之一。经济学家张五常在《给中国十个经济建议》(1999年10月13日)一文中，第九个建议就是"税制要简单。但在物业上，可按物业所值的估价每年抽百分之一的物业税"。

　　"涨价归民"的第二个办法是通过金融衍生产品。如果有一种投资工具，收益和风险恰好就是房价的涨跌一样，那么炒不起房的百姓还会抱怨温州炒房团吗？手中有部分资金，但还不够买房的平常百姓，还会入股个人集资合作建房计划吗？在美国，的确有这种投资工具，那就是REITs，其他国家也有类似的投资工具。即使是中低收入家庭，只要有投资眼光，还是可以根据经济实力投资房产，做一回"房产小老板"。

　　我国的情况是，短期内房地产的贷款业务收益高，风险小，各银行纷纷在"火中取栗"，但是银行贷款项目集中在房地产项目，鸡蛋放在一个篮子里，风险就会越来越大。整个房地产金融的问题，集中体现于用银行的短期资金来支持中长期房地产贷款。同时，老百姓没有投资房市的金融工具，只好成立自发的房地产基金，也就是炒房团。温州炒房团获取了高额收益，但也承担了房地产市场的风险。如果这种融资活动是政府许可的，风险是透明的，那么会分散房地产风险和金融业风险。但自发基金是地下的，信息不透明，不仅起不到分散风险的作用，还会扭曲供求关系，产生更大的风险。2004年前后上海等地的房地产市场趋热，温州炒房团被认为一个重要原因。

　　温州炒房团的风波还未平息，"集资合作建房"就于2005年初在一些地方出现，如北京的"蓝城计划"，上海的"上海家园"等。集资合作建房第一次反映了中国房地产融资方式的问题，"散户"无法参与房市高利润，分散房地产风险。

　　目前，已经有好多地方在酝酿房地产基金，但是在中国的监管框架下又窒碍不通。现在海外有很多基金成立，就在看中国房地产市场波动。把直接投资炒房的行为通过房地产信托投资基金、股票、债券等直接融资的金融工具加以引导，将分散的、独立的、非专业化的个人行为转化为有组织保障、有抗风险能力和专业化保证的投资行为，减少用个人消费信贷的投资行为和银行风险，这已经是全社会的迫切需要。

　　1990年诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒通过实证分析和逻辑推导提出，不动产证券化将成为未来金融的发展重点。住房抵押放款易于实现证券化，而抵押贷款证券化囊括了国际金融业创新的所有特点，即证券化，全球化，套购或套利，保值风险分担以及竞争等特点。衍生产品在世界范围内被广泛用作对冲和避险。只有金融产品的衍生工具的创新，才能做到"涨价归民"，才能真正解决中国的房价高涨带来的一系列经济和社会问题。