品质化生活 集约化开发 精细化设计

程道平在“2006国家新政・济南楼市产品走势论坛”上致辞

    　品质化生活、集约化开发、精细化设计

　　我的想法是这样：大城市和小城市的差别是比较明显的。越在大城市，地皮越紧张，寸土寸金，可能就更需要提倡小户型，因为土地资源比较紧张。大城市更需要提升现代化的生活品质和多元化的消费的需求，所以我提出的想法呢，是否可以总结为三句，那就是：品质化生活、集约化开发、精细化设计。

　　所谓品质化生活，因为大城市城市化程度显然比小城市要高，生活方式也更加丰富多彩，表现在生活上就是更加追求生活品质，表现在住房上就是不一味的追求大面积，可以在提高品质这个方向上，越来越得到人们的认可。在同样总价款的情况下，面积小一些，可以使得它的品质就更增强一些。它的外面环境和内部的配套、内部的装修、小区的配套，各方面品质的提升会给他的生活带来更好的享受。这种品质的享受比面积多出二十个平方、三十个平方这种宽松的享受，这两者的比较，对于未来的城市来说，市场的需求会转向更加重视品质的享受。这是我的一个基本看法，所以是品质化生活。

　　第二就是集约化开发。集约化开发就意味着更加节地，要提高地块的开发强度，这样才能符合节约省地的要求，符合我们国家的战略化需求。要节能省地，首先要在大城市提倡集约化的开发，集约化的开发首先要表现在政府的规划导向，规划的控制指标、包括容积率、包括建筑的密度，相应的规划管理上要做改进。同时，开发企业的理念也要向这个方向转变，所以在大城市呢，将来会更多的出现，或者说政府也会转变观念，更多的来规划引导，多开发高层、小高层住宅，这样才能提高容积率。多层住宅是1.5，变成高层或者小高层的话容积率就能够变成3，这样就提高了容积率。同时高层小高层也有利于提高住宅的品质，这样它和紧凑型、中小型的住宅导向就相吻合。在总价款不提高的情况下，就可以提高升值的品质，这样就寄希望于集约化开发。

　　第三句话就是精细化设计了，在生活品质的提高的要求下，就需要精细化的设计，而不能是把外地的楼盘照搬到这里来了。要精打细算，对套型每一寸面积都要精心设计，不要浪费。现在有的大房子里面，设计师没有精心设计，有的三四平米明显就可以看出是浪费了。精细化的设计，这就要求开发商舍得花设计费，不要在这个小事上太吝啬钱。设计费，当然国家有一定的标准，只有舍得在这方面投入，才能聘到好的设计机构、高水平的设计师，设计出高水平的方案。在这个环节上，省下的那点不见得是合算的。可以省钱的环节，应该是在工程的造价，在造价的预算上，这些是很有潜力可挖的。有一些造价是偏高的，他为了增强安全系数，实际上是花了很多冤枉钱。这就要求开发商转变观念，追求精细化的设计，不要觉得房子在某个阶段比较好卖，所以就赶快拷贝、克隆一个已经发生的楼盘成功的户型，就照搬、赶快上市。所以在这个环节上，寄希望于开发商首先要做精细化的产品，这样才能推出精致的住宅产品，这样在于起到“引领精致生活”的一种作用。

三句话的实施需要多方联动

　　所以在这三个层面，这三句话的观点如果要想实施、实现，还需要政府的配合。那就是政府对房地产产品开发、管理，要从规划管理首先要转变观念。现在政府尤其是规划管理，对于地块开发、对于容积率的管理上，往往定得还是上限，就是不超过多少。我认为应该也定出下限，不低于多少。

　　同时对于社会各界转变生活方式方面，媒体界也需要积极的组织栏目、组织活动，积极、正确的引导社会消费，就是在现代城市的生活方式，表现在多元化的方式上。引导消费者能够对住宅产品要形成梯级消费，年轻人不要在新婚阶段就要追求一百平米的房子，要求双方父母都得赞助，然后买到一个称心如意的房子。子女提出了要求，父母又不好拒绝，所以造成了一个人买房子，全家集资。全家集不了资呢，就贷款，所以造成了一些负债“负翁”。所以要提倡理性消费，要提倡住宅的梯级消费，可以先根据自己的经济力量先购买小户型，以后购买力增强了再换大户型的，这还存在着消费观念的转变。为什么国外合理的房价比，家庭收入与房价的比例，所以房价是家庭年收入的4―6倍是合理的。国内的学者也有简单的引用这个4―6倍的关系，说国内的比例高了，是10倍多了，说高了，有泡沫了。但是我认为倒不是这样，因为现在国内的购买力不是他单纯自己的购买力，而是几家何合资的购买力，无形当中就提高了。

　　所以在开发商、设计师、购房者，这几个方面都需要转变观念。要推动转变观念，当然媒体界是义不容辞的，需要在转变观念上要发挥主导作用，推动开发商和消费者协同一致的转变观念。光一方转变观念了，整个系统实施就会有困难。